Право на строительство сукки в многоквартирном доме

В договорах, заключаемых при покупке квартиры у застройщика, обычно на плане квартиры обозначен незастеклённый балкон, а также имеется определённая отметка, что он предназначен для сукки. А в нижних квартирах, к которым прикреплён двор, обычно отметки сукки нет. Следует обсудить, каковы права владельцев таких квартир в отношении использования места для сукки, чтобы соседи сверху не могли сделать сукку непригодной.

Определение балкона-сукки, приобретённого у застройщика

Покупатель квартиры с балконом у застройщика, когда на плане он обозначен как незакрытый и отмечен как сукка, [в данной статье я не рассматриваю случай, когда соседи строят после того, как купили квартиры у застройщика; это тема для отдельной статьи], имеет следующий закон: сосед сверху не может строить над этим местом, а также не может вывести кондиционер или решётку более чем на три тефаха таким образом, что это сделает сукку непригодной. Ведь у того, кому принадлежит балкон, есть сервитут на воздушное пространство над балконом, чтобы оно было свободно до самой высоты небес, и это определяется как хазака пользования, как разъяснено в Гемаре и в Шулхан Арухе (начало симана 153).

Форма собственности в многоквартирных домах

Следует предварительно отметить, что современные многоквартирные дома представляют собой форму партнёрства, предназначенную для создания частного жилья для группы жильцов, при котором у каждого есть квартира в его частной собственности, наряду с общим пользованием совместными территориями, такими как лестничные клетки и т. п.

Поэтому установлено, что участок и каркас здания, то есть каждая часть строения, служащая всем жильцам, например каркас, перекрытия, стены и тому подобное, за исключением внутренних частей квартир, служащих только владельцам этих квартир, находятся в общей собственности всех владельцев квартир в здании, каждого — в соответствии с его относительной долей, как это было установлено при покупке.

Частная собственность каждого жильца на его квартиру вытекает из его относительной доли в собственности на участок и строение. Иными словами, каждый покупатель квартиры в многоквартирном доме фактически приобретает долю в партнёрстве собственности на участок и строение, и на основании этого он получает право и частную собственность на одну из квартир, как это было определено между сторонами в соглашении о совместном владении, подписанном между ними, или в договоре купли-продажи с застройщиком. Вместе с этим он также получает право пользования теми частями имущества, которые предназначены для совместного использования всеми владельцами квартир. [Следует отметить, что я видел договоры на квартиры, которые отрицают всякое право на общее имущество, что противоречит Закону о купле-продаже; действительность такого соглашения — отдельная тема].

Дворы вокруг здания включаются в общее имущество и предназначены для обычного пользования всеми жильцами, за исключением двора, прикреплённого к пользованию одного из жильцов здания. В таком случае двор — от его пола и до высоты его квартиры — является его частной собственностью и неотъемлемой частью его квартиры [см. подробно в «Мишкан Шалом» (третье издание, 5781), в брошюре об определениях и законах «хазаки пользования» при строительстве сукки в многоквартирном доме].

Двор, который застройщик прикрепил к квартире

Отмечу, что среди владельцев дворов распространена ошибка: поскольку при покупке квартиры застройщик написал им, что двор прикреплён к квартире, они полагают, что могут воспрепятствовать строительству над ними, потому что хотят иметь там солнце, сукку и тому подобное. Следует знать, что их право и собственность распространяются только до высоты их квартиры. Что касается права и способа, которым они могут строить, а также права верхних соседей строить, я подробно писал об этом в своей статье {"О строительстве синагоги из лёгких конструкций в частном дворе квартиры"}, и здесь не место для этого обсуждения.

Право на воздушное пространство напротив квартиры

Помимо общих прав всех владельцев квартир в общем имуществе, существуют определённые права владельцев некоторых квартир на отдельные части общего имущества, например право, существующее у всех владельцев квартир, на воздушное пространство рядом с окнами квартир, выходящими на территорию вокруг здания. Это воздушное пространство предназначено для обеспечения циркуляции воздуха и света в квартирах, а в некоторых случаях также для создания пространства обзора. У владельцев таких квартир есть приобретённое право на это воздушное пространство для его целевого использования, полученное ими от застройщика. Определение этого права — хазака окна, разъяснённая в Гемаре и в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 154), и она относится к категории хазаки пользования.

Верхнему соседу запрещено размещать предмет, делающий балкон-сукку непригодным

В жилых зданиях людей, соблюдающих Тору и заповеди, к каждой квартире прикрепляется место для строительства сукки. Обычно это балкон-сукка [а на плане квартиры написано: незакрытый балкон], а в нижних квартирах прикреплён двор, где владелец квартиры имеет право построить кошерную сукку. Очевидно, что верхний сосед не может совершать какое-либо действие напротив его воздушного пространства таким образом, что это сделает сукку нижнего жильца непригодной [а вопрос размера и расположения сукки владельца двора — отдельная тема, в которую мы в данной статье не входим].

Считается ли сооружение сукки в общем дворе хазакой пользования

До сих пор мы занимались правами владельцев квартир, вытекающими из их собственности, и правами соседей. Теперь следует обсудить общий двор: если человек несколько лет делает там сукку, приобретает ли он хазаку пользования.

В Мишне (Бава Батра 28а) разъясняется, что человек, пользующийся в течение трёх лет землёй, о которой известно, что она принадлежит другому, без предъявления утверждения, не приобретает землю только вследствие пользования. Требуется именно хазака, сопровождаемая утверждением, что он купил эту землю или что она была дана ему в подарок, и тогда факт, что он владел ею три года, служит доказательством, что он приобрёл эту землю.

Ришоним спорят относительно хазаки пользования и хазаки ущерба: например, когда сосед имеет хазаку совершать определённое использование или причинять определённый ущерб во дворе своего соседа, требуется ли ему также хазака в течение трёх лет и утверждение, что он купил это право или получил его в подарок.

По мнению Рамбама (Законы соседей, 8:1), при хазаке пользования не требуется ни хазака в течение трёх лет, ни утверждение; если пострадавший видел и молчал, право приобретается немедленно. Однако по мнению Рашбама (Бава Батра 59а, со слов «hа-зиз»), и так постановлено в Туре (симан 153), требуется утверждение, что он купил это право или оно было дано ему в подарок; но одно лишь молчание или хазака трёх лет без утверждения не дают ему права пользования землёй. Мехабер (там, пункт 2) постановил как Рамбам, а Рама привёл мнение Тура.

В Гемаре (Бава Батра 6б) сказал Равина: «Эта балка сукки: до тридцати дней это не считается хазакой; а если это сукка заповеди, то до семи дней это не считается хазакой; после семи дней это считается хазакой; а если он укрепил её глиной — хазака наступает немедленно». Объяснение Гемары: когда есть два двора, а между ними общая стена, и владелец одного двора опёр на стену балку, предназначенную держать схах, и утверждает, что у него есть хазака на пользование стеной, после тридцати дней его хазака считается хазакой.

Из этого следует, что если эта балка предназначена для заповеди сукки, то до семи дней это не хазака; но если сукка стояла так без протеста более семи дней, это считается хазакой. В Тосафот (со слов «ад») написано, что не обязательно именно семь дней, поскольку в Шмини Ацерет он не может её разобрать. Однако «Тосафот Йешаним» от имени Рашбама объяснили, что эти семь дней — это семь дней после праздника.

Причина, по которой нет хазаки у сукки заповеди в течение семи дней, заключается в том, что человек разрешает своему соседу сделать сукку, не предоставляя ему постоянного права, и это использование для Суккота является временной потребностью. Поскольку хазака основана на молчании в ситуации, когда было бы уместно протестовать, если партнёры обычно не возражают, их молчание ничего не доказывает. Согласно этому, казалось бы, в случае сукки, против которой соседи не возражают, хазаки нет.

Считается ли строительство сукки во дворе, прикреплённом к квартире, хазакой пользования

Следует обсудить распространённый случай: к квартире прикреплён двор, и владелец квартиры делает сукку на всём своём дворе или, наоборот, в определённом месте. Верхние соседи хотят строить над ним, и вследствие этого его сукка станет меньше или ему придётся сделать её в другом месте. Имеет ли он хазаку, поскольку он делает так несколько лет?

Рашба (респонсы, часть 3, симан 156) обсуждает человека, у которого была кладовая для хранения, где изначально находились кувшины вина и масла, и где он в будущем также собирался хранить вино и масло. Он написал, что поскольку там принято, чтобы в винных хранилищах были окна для воздуха, охлаждающего вино, а отсутствие воздуха портит вино, закон таков: тот, кто строит после уже существующего хранилища, обязан отдалиться. Так постановлено и в Рама (Хошен Мишпат, симан 154, пункт 25).

Кцот hа-Хошен (пункт 9) затруднился в самом законе предотвращения доступа воздуха, ведь, на первый взгляд, это похоже на то, что постановлено в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 155, пункты 13–14) относительно предотвращения «душа» — права человека на то, чтобы люди ходили рядом с его землёй, благодаря чему она укрепляется. Рама написал, что это относится именно к случаю, когда право было приобретено у царя, но без этого нельзя обременить землю другого человека ради «душа» [см. Кцот hа-Хошен (там), где он затрудняется в отношении этого обременения, и поэтому ему представляется, что следует постановить как Рама].

Право владельца приспособления для сушки белья на солнечный свет

Мaharа Sasson (респонсы «Торат Эмет», симан 192, приведено в Шахе, симан 154, пункт 26) написал, что из этого закона он вывел: то же самое относится к месту, специально предназначенному для сушки белья, которому нужны солнечные лучи, называемому «иштирадор»; нужно отдалиться так, чтобы солнечные лучи попадали туда. Однако он сомневается в этом, поскольку можно сказать, что в хранилище отсутствие воздуха считается прямым ущербом, чего нельзя сказать о солнечных лучах: здесь нет непосредственного ущерба, только придётся ждать больше времени. Но в заключение он приводит, как и один мудрец — Мaharшах (часть 1, симан 95), — что вывод таков: необходимо отдалиться от стены. Главное его доказательство — из слов Агуды (приведено в симане 154, пункт 21): поскольку окна синагоги нуждаются в большом количестве света, нужно отдалиться больше.

А «Бейт Давид» (респонсы, Хошен Мишпат, симан 75) написал, что это относится только к месту, специально предназначенному для сушки белья, где без солнца данное использование полностью прекращается и вообще не существует. Но дом, предназначенный для жилья, не приобретает права собственности на солнечные лучи, поскольку если солнце не входит в дом, дом не перестаёт быть домом. Иное дело — место, специально предназначенное для сушки белья: если он совершил действие, например установил колышки и т. п., указывающие, что место предназначено для сушки белья, здесь можно сказать, что он приобрёл хазаку на солнечные лучи.

Из слов вышеупомянутых поским видно, что следует обсудить: если хазака пользования заключается в фактическом использовании у него самого, но ему нужен свет или солнце, при том что в самом свете он не совершает никакого действия, считается ли это хазакой пользования.

Позиция современных даянов относительно хазаки пользования во дворе

Я видел в статье гаона раввина Нафтали Нусбойма шлита («Оцар hа-Мишпат», часть 1), что если один из соседей построил сукку во дворе партнёров, это является тем, на что соседи обычно не возражают, пока он не произвёл изменения в самом дворе, сделав там что-либо постоянное. Поэтому тот, кто строит сукку, вообще не приобретает этим хазаку, и даже после трёх лет другие соседи могут возразить ему, утверждая, что они имеют право построить свою сукку в этом месте, и им придётся прийти к соглашению.

Однако если этот жилец сделал на месте нечто постоянное, что показывает его намерение пользоваться там постоянно, то, безусловно, на это партнёры возражают. Если он сделал так, а они не протестовали, он приобрёл хазаку делать сукку в этом месте сразу с первого раза, поскольку сделал нечто постоянное.

Так же разъяснено в статье гаона раввина Шалома Мордехая Сегаля шлита («Оцар hа-Мишпат», часть 1): если человек строит на общем имуществе и осуществляет там необычное использование, есть место обсудить, что у него будет хазака. Но тот, кто строит сукку в своём частном дворе, не совершает никакого использования воздуха над собой, и поэтому, на первый взгляд, у него нет хазаки.

И хотя существует закон, что сукка должна находиться под открытым небом, тем не менее строящий сукку не пользуется небесным сводом. Ведь нет закона, что сукка обязана быть под открытым небом как самостоятельное требование; закон лишь в том, что если над ней есть дом или другая сукка, сукка становится непригодной. На первый взгляд, такое использование слабее, чем хазака окна, и не является хазакой. Поэтому сосед сверху сможет утверждать: поскольку у владельца двора есть возможность построить сукку в другом месте во дворе, он не может ему воспрепятствовать.

Практическая рекомендация

Оригинальный балкон, приобретённый у застройщика, если он обозначен на плане квартиры как сукка, не может быть сделан непригодным ни одним соседом в здании. Но что касается двора, прикреплённого к квартире, поскольку обычно на плане сукка не обозначена [ведь обычно это большая площадь], нужно, чтобы у него была возможность для сукки [а вопрос размера — отдельная тема]. Даже если он строил там сукку несколько лет, согласно современным даянам, это не создаёт хазаку на место сукки и её размер [как разъяснено в статье]. Поэтому рекомендация такова: когда планируют строительство и хотят спланировать балконы и сукки, иногда люди строят за счёт площади первоначального балкона-сукки и рассчитывают на сукку в другом месте, а в итоге другой сосед хочет строить на этой площади. Поэтому рекомендуется при планировании строительства всем соседям, имеющим права в этом здании, прийти к ясному и подписанному соглашению, согласно всем правилам киньяна {о чём я подробно писал в предыдущих статьях}, относительно расположения суккот.

Из статей «Торат hа-Мишпат»