Le droit de construire une soukka dans un immeuble en copropriété

Dans les contrats établis lors de l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur, le plan de l’appartement indique généralement un balcon non couvert, avec également une certaine mention précisant qu’il est destiné à une soukka. De même, dans les appartements inférieurs auxquels une cour est rattachée, il n’y a généralement pas de mention de soukka. Il faut donc examiner quels sont les droits des propriétaires de ces appartements quant à l’utilisation de cet espace pour une soukka, afin que les voisins du dessus ne puissent pas rendre la soukka invalide.

Définition d’un balcon-soukka acheté auprès d’un promoteur

Celui qui achète auprès d’un promoteur un appartement avec un balcon, lorsque le plan le désigne comme non couvert et comportant une indication de soukka, [je n’aborde pas dans cet article le cas où les voisins construisent après avoir acheté leurs appartements auprès du promoteur ; c’est un sujet à part entière], la loi est que le voisin du dessus ne peut pas construire au-dessus de cet emplacement, ni faire dépasser un climatiseur ou une grille de plus de trois tefa’him d’une manière qui invalide la soukka. En effet, celui qui possède le balcon dispose d’une servitude sur l’espace aérien au-dessus du balcon, afin qu’il reste libre jusqu’au plus haut des cieux, et cela est défini comme une ‘hazaka d’usage, comme il est expliqué dans la Guemara et dans le Choulhan Aroukh (début du siman 153).

La forme de propriété dans les immeubles en copropriété

Il convient de préciser au préalable que les immeubles collectifs actuels constituent une forme d’association destinée à créer un logement privé pour un groupe de résidents, chacun possédant son appartement en propriété privée, avec un usage collectif des parties communes telles que les cages d’escalier, etc.

C’est pourquoi il a été établi que le terrain et l’ossature du bâtiment — c’est-à-dire toute partie de la structure servant à l’ensemble des résidents, comme l’ossature, les plafonds, les murs, etc., à l’exception des parties intérieures des appartements servant uniquement aux propriétaires de ces appartements — appartiennent en copropriété à l’ensemble des propriétaires d’appartements de l’immeuble, chacun selon sa quote-part telle qu’elle a été fixée lors de l’acquisition.

La propriété privée de chaque résident sur son appartement découle de sa quote-part dans la propriété du terrain et de l’immeuble. Autrement dit, tout acquéreur d’un appartement dans un immeuble en copropriété acquiert en réalité une part dans l’association propriétaire du terrain et du bâtiment, et en vertu de cela il reçoit un droit et une propriété privée sur l’un des appartements, comme cela a été défini entre les parties dans l’accord de copropriété signé entre elles ou dans le contrat de vente avec le promoteur. En même temps, il reçoit également un droit d’usage sur les parties du bien destinées à l’usage commun de tous les propriétaires d’appartements. [Il convient de noter que j’ai vu des contrats d’appartements qui excluent tout droit dans les parties communes, ce qui est contraire à la loi sur la vente ; la validité d’un tel accord est un sujet en soi].

Les cours entourant l’immeuble font partie des parties communes et sont destinées à l’usage habituel de tous les résidents, à l’exception d’une cour rattachée à l’usage de l’un des résidents de l’immeuble. Dans ce cas, la cour — depuis son sol jusqu’à la hauteur de son appartement — constitue sa propriété privée et une partie intégrante de son appartement [voir longuement dans Michkan Chalom (troisième édition, 5781), dans le fascicule consacré aux définitions et aux lois de la « ‘hazaka d’usage » lors de la construction d’une soukka dans un immeuble en copropriété].

Une cour que le promoteur a rattachée à l’appartement

Je signalerai qu’une erreur répandue existe chez les propriétaires de cours : puisqu’ils ont acheté l’appartement et que le promoteur leur a écrit que la cour est rattachée à l’appartement, ils pensent dès lors pouvoir empêcher toute construction au-dessus d’eux, parce qu’ils veulent y bénéficier du soleil, y faire une soukka, etc. Il faut savoir que leur droit et leur propriété ne s’étendent que jusqu’à la hauteur de leur appartement. Quant au droit et à la manière dont ils peuvent construire, ainsi qu’au droit des voisins du dessus de construire, j’ai traité longuement de ce sujet dans mon article {"Au sujet de la construction d’une synagogue en construction légère dans la cour privée d’un appartement"}, et ce n’est pas ici le lieu de le développer.

Le droit à l’espace aérien faisant face à l’appartement

Outre les droits communs de l’ensemble des propriétaires d’appartements dans les parties communes, certains propriétaires disposent de droits définis sur certaines parties des parties communes. Tel est, par exemple, le droit existant pour tous les propriétaires d’appartements sur l’espace aérien adjacent aux fenêtres des appartements donnant vers l’espace entourant l’immeuble, cet espace étant destiné à permettre la circulation de l’air et l’entrée de la lumière dans les appartements, et dans certains cas également à créer un champ de vision. Ces propriétaires ont un droit acquis sur cet espace aérien pour son usage spécifique, acquis auprès du promoteur. La définition de ce droit est une ‘hazaka de fenêtre, expliquée dans la Guemara et dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 154), et elle fait partie de la ‘hazaka d’usage.

Il est interdit au voisin du dessus de placer quelque chose qui invalide le balcon-soukka

Dans les immeubles d’habitation de Juifs observant la Torah et les mitsvot, un emplacement pour construire la soukka est rattaché à chaque appartement. Généralement, il s’agit d’un balcon-soukka [et sur le plan de l’appartement il est écrit : balcon non couvert], tandis que dans les appartements inférieurs une cour est rattachée, dans laquelle le propriétaire de l’appartement a le droit de construire une soukka cachère. Il est clair que le voisin du dessus ne peut rien faire face à son espace aérien d’une manière qui invalide la soukka du résident inférieur [quant à la taille et à l’emplacement de la soukka du propriétaire de la cour, c’est un sujet que cet article n’aborde pas].

Le fait de faire une soukka dans la cour commune est-il considéré comme une ‘hazaka d’usage ?

Jusqu’à présent, nous avons traité du droit des propriétaires d’appartements découlant de leur propriété et des droits des voisins. Il faut maintenant examiner la cour commune : lorsqu’une personne y fait une soukka pendant plusieurs années, acquiert-elle une ‘hazaka d’usage ?

Dans la Michna (Bava Batra 28a), il est expliqué qu’une personne qui utilise pendant trois ans un terrain connu comme appartenant à autrui, sans revendication, n’acquiert pas le terrain par le seul usage. Il faut une ‘hazaka accompagnée d’une revendication selon laquelle elle l’a acheté ou que le terrain lui a été donné en cadeau ; alors, le fait qu’elle l’ait possédé pendant trois ans constitue une preuve qu’elle a acquis ce terrain.

Les Richonim discutent au sujet de la ‘hazaka d’usage et de la ‘hazaka de dommages, par exemple lorsqu’un voisin a une ‘hazaka lui permettant de faire un certain usage ou de causer un certain dommage dans la cour de son voisin : lui faut-il également une ‘hazaka de trois ans ainsi qu’une revendication selon laquelle il l’a achetée ou l’a reçue en cadeau ?

Selon le Rambam (Lois des voisins 8:1), dans la ‘hazaka d’usage il n’est besoin ni d’une ‘hazaka de trois ans ni d’une revendication ; si la personne lésée a vu et s’est tue, l’autre acquiert immédiatement le droit. Cependant, selon le Rachbam (Bava Batra 59a, s.v. haziz), et ainsi tranche le Tour (siman 153), il faut une revendication selon laquelle il l’a acheté ou l’a reçu en cadeau ; mais le seul silence, ou une ‘hazaka de trois ans sans revendication, ne lui confère aucun droit d’usage sur le terrain. Le Mé’haber (ibid., paragraphe 2) a tranché comme le Rambam, et le Rama a rapporté l’avis du Tour.

Dans la Guemara (Bava Batra 6b), Ravina dit : « Cette poutre de soukka : jusqu’à trente jours, ce n’est pas une ‘hazaka ; et s’il s’agit d’une soukka de mitsva, jusqu’à sept jours, ce n’est pas une ‘hazaka ; après sept jours, c’est une ‘hazaka ; et s’il l’a fixée avec de l’argile, c’est immédiatement une ‘hazaka. » Explication de la Guemara : lorsqu’il y a deux cours avec un mur commun entre elles, et que le propriétaire d’une cour a appuyé sur le mur une poutre destinée à soutenir le sekhakh, puis prétend avoir une ‘hazaka pour utiliser le mur, après trente jours sa ‘hazaka est valable.

Il en ressort que si cette poutre est destinée à la mitsva de soukka, jusqu’à sept jours ce n’est pas une ‘hazaka ; mais si la soukka est restée ainsi sans protestation plus de sept jours, c’est une ‘hazaka. Dans Tossefot (s.v. ad), il est écrit qu’il ne s’agit pas nécessairement de sept jours exactement, puisqu’à Chemini Atséret il ne peut pas la démonter. Toutefois, les Tossefot Yéchanim au nom du Rachbam expliquent que ces sept jours désignent sept jours après la fête.

La raison pour laquelle une soukka de mitsva ne crée pas de ‘hazaka durant les sept jours est que l’homme donne à son voisin la permission de faire une soukka sans lui accorder un droit permanent, et cet usage pour Soukkot est un besoin provisoire. Or la ‘hazaka repose sur le silence dans une situation où il aurait été approprié de protester ; dès lors, lorsque des associés ne sont pas regardants, leur silence ne prouve rien. Selon cela, il semblerait que dans le cas d’une soukka, lorsque les voisins ne sont pas regardants, il n’y a pas de ‘hazaka.

La construction d’une soukka dans une cour rattachée à un appartement est-elle considérée comme une ‘hazaka d’usage ?

Il faut examiner un cas fréquent : un appartement auquel est rattachée une cour, et le propriétaire de l’appartement fait une soukka sur toute sa cour, ou bien la fait à un endroit précis ; les voisins du dessus souhaitent construire au-dessus de lui, de sorte que sa soukka deviendra plus petite, ou qu’il devra la faire ailleurs. Puisqu’il agit ainsi depuis plusieurs années, a-t-il une ‘hazaka ?

Le Rachba (Responsa, vol. 3, siman 156) traite du cas d’une personne qui avait une pièce de stockage où se trouvaient au départ des cruches de vin et d’huile, et où elle avait également l’intention de stocker à l’avenir du vin et de l’huile. Il écrit que, puisque l’usage local veut que les entrepôts de vin aient des fenêtres pour l’air afin de refroidir le vin, et que l’absence d’air abîme le vin, la loi est que celui qui vient après l’entrepôt doit s’éloigner. Ainsi tranche également le Rama (Hochen Michpat, siman 154, paragraphe 25).

Le Ketsot Ha’Hochen (alinéa 9) a éprouvé une difficulté quant au principe même de la privation d’air, car, à première vue, cela ressemble à ce qui est tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 155, paragraphes 13–14) au sujet de la privation de « doucha », c’est-à-dire le droit qu’a une personne à ce que l’on marche près de son terrain, ce qui le renforce. Le Rama écrit que cela ne vaut que lorsqu’ils l’ont acquis du roi, mais sans cela on ne peut pas assujettir le terrain d’autrui à la doucha [voir le Ketsot Ha’Hochen (ibid.), qui éprouve une difficulté concernant cet assujettissement, et c’est pourquoi il lui semble qu’il faut trancher comme le Rama].

Le droit du propriétaire d’un dispositif de séchage du linge quant au soleil

Le Mahara Sasson (Responsa Torat Emet, siman 192, rapporté dans le Chakh, siman 154, alinéa 26) écrit qu’il a appris de cette loi qu’il en va de même pour un endroit spécialement destiné au séchage du linge, qui a besoin des rayons du soleil et que l’on appelle « ishtirador » : il faut s’éloigner afin que les rayons du soleil y pénètrent. Cependant, il hésite à ce sujet, car on peut dire que dans un entrepôt, l’absence d’air est considérée comme un véritable dommage, tandis que pour les rayons du soleil il n’y a pas de dommage proprement dit, seulement le fait qu’il faudra attendre plus longtemps. Mais il conclut, et rapporte également d’un sage — le Maharshalakh (vol. 1, siman 95) — que la conclusion est qu’il faut s’éloigner du mur. Sa preuve principale provient des paroles de l’Agouda (rapportées au siman 154, paragraphe 21), selon lesquelles, puisque les fenêtres d’une synagogue ont besoin d’une grande lumière, il faut s’éloigner davantage.

Le Beit David (Responsa, Hochen Michpat, siman 75) écrit que cela ne s’applique qu’à un endroit spécialement destiné au séchage du linge, où, sans soleil, l’usage est annulé et n’a plus aucune réalité. Mais une maison destinée à l’habitation n’acquiert pas de droit de propriété sur les rayons du soleil, car si le soleil n’entre pas dans la maison, la maison n’est pas annulée. Il en va autrement de ce qui est destiné au séchage du linge : s’il a accompli un acte, par exemple en installant des piquets, etc., indiquant que l’endroit est destiné au séchage du linge, il est alors pertinent de dire qu’il a établi une ‘hazaka quant aux rayons du soleil.

D’après les décisionnaires mentionnés ci-dessus, il semble qu’il faille examiner si une ‘hazaka d’usage, lorsqu’on utilise concrètement quelque chose chez soi mais que l’on a besoin de lumière ou de soleil, sans accomplir aucune action sur cette lumière ou ce soleil eux-mêmes, est considérée comme une ‘hazaka d’usage.

L’avis des dayanim contemporains concernant la ‘hazaka d’usage dans une cour

J’ai vu dans l’article du Gaon Rav Naftali Nussbaum shlita (Otsar HaMichpat, vol. 1) que lorsqu’un des voisins a construit une soukka dans la cour des associés, il s’agit d’une chose à laquelle les voisins n’ont pas l’habitude de s’opposer, tant qu’il n’a pas effectué de changement dans la cour elle-même pour y créer quelque chose de permanent. Par conséquent, celui qui construit une soukka n’a, en cela, aucune ‘hazaka, et même après trois ans d’autres voisins peuvent lui opposer que leur droit est de construire leur soukka à cet endroit, et ils devront parvenir entre eux à un arrangement.

Cependant, si ce résident a fait quelque chose de permanent à cet endroit, ce qui montre son intention d’en faire un usage permanent, il est certain que les associés sont regardants à ce sujet ; et s’il l’a fait sans qu’ils protestent, il a acquis la ‘hazaka de faire une soukka à cet endroit dès la première fois, puisqu’il a fait quelque chose de permanent.

Il en est de même dans l’article du Gaon Rav Chalom Mordekhaï Segal shlita (Otsar HaMichpat, vol. 1), où il est expliqué que lorsqu’une personne construit dans les parties communes et en fait un usage inhabituel, il y a lieu de discuter qu’elle puisse avoir une ‘hazaka. Mais celui qui construit une soukka dans sa cour privée ne fait aucun usage de l’air situé au-dessus de lui, et donc, à première vue, il n’a pas de ‘hazaka.

Et bien qu’il existe une règle selon laquelle la soukka doit être sous la voûte du ciel, néanmoins celui qui construit une soukka n’utilise pas la voûte du ciel. En effet, il n’y a pas de loi positive exigeant que la soukka soit sous le ciel ouvert ; la loi est plutôt que s’il y a une maison ou une autre soukka au-dessus d’elle, la soukka devient invalide. À première vue, cet usage est plus faible qu’une ‘hazaka de fenêtre et ne constitue pas une ‘hazaka. Dès lors, le voisin du dessus pourra soutenir que, puisque le propriétaire de la cour a la possibilité de construire une soukka à un autre endroit de la cour, il ne peut pas l’en empêcher.

Recommandation pratique

Un balcon d’origine acheté auprès du promoteur, s’il est indiqué sur le plan de l’appartement comme soukka, aucun voisin de l’immeuble ne peut rendre cette soukka invalide. Mais concernant une cour rattachée à un appartement, puisque généralement la soukka n’est pas indiquée sur le plan [car il s’agit en général d’une grande surface], il faut qu’il ait la possibilité d’y faire une soukka [et la question de la taille est un sujet en soi]. Même s’il y a construit une soukka pendant plusieurs années, selon les dayanim contemporains cela ne crée pas de ‘hazaka quant à l’emplacement et à la taille de la soukka [comme expliqué dans l’article]. La recommandation est donc la suivante : lorsque l’on planifie une construction et que l’on souhaite organiser les balcons et les soukkot, il arrive que des personnes construisent au détriment de la surface du balcon-soukka d’origine en comptant faire une soukka ailleurs, puis qu’en fin de compte un autre voisin veuille construire sur cet emplacement. Il est donc recommandé, lors de la planification de la construction, que tous les voisins ayant des droits dans cet immeuble parviennent à un accord clair et signé, conformément à toutes les règles du kinyan {que j’ai développées dans les articles précédents}, au sujet de l’emplacement des soukkot.

Extrait des articles de « Torat HaMichpat »