Пинуй-бинуй в Галахе

Пинуй-бинуй — это дополнительный закон, позволяющий выселять жильцов из их домов ради нового строительства здания. Этот закон не связан с укреплением старых зданий [ТАМА 38 — что подробно разъяснялось в предыдущих статьях], а его цель — превратить устаревшие кварталы в новые. Этот закон применяется только к избранным кварталам, которые правительство объявило предназначенными для пинуй-бинуй, и он дает дополнительные права на строительство в несколько раз больше существующих до выселения, что создает основу для предпринимателей и подрядчиков заключать сделки пинуй-бинуй с жильцами.

Существуют два основных пути. Есть путь через органы власти — когда программа осуществляется по инициативе государства, которое объявляет комплекс предназначенным для пинуй-бинуй, а местная власть отвечает за продвижение программы до ее подготовки и утверждения в планировочных учреждениях, а также за завершение общественных территорий в программе; после этого ответственность за продвижение сделки с застройщиком переходит к владельцам квартир. Есть также налоговый путь — в этом случае программа осуществляется по инициативе владельцев квартир в комплексе или застройщика, которые обращаются к государству с просьбой объявить комплекс предназначенным для пинуй-бинуй; такое объявление дает налоговые льготы, а застройщик несет расходы по подготовке программы и продвижению ее утверждения в планировочных комиссиях. Следует обсудить, могут ли, согласно Галахе, часть жильцов принудить других присоединиться к этой программе.

Идея закона

Идея закона начала формироваться в правительствах Израиля в 60-е годы прошлого века; ее источник — в Европе и США. В 1965 году Кнессет принял «Закон о пинуй-бинуй районов восстановления, 5725–1965», за которым стояла необходимость обновить старые кварталы, построенные с низким качеством строительства в период большой алии 50-х годов. Закон уполномочил государство объявлять район восстановления или здание восстановления, планировать его восстановление и выселять жильцов района, чтобы осуществить строительство заново. Кроме того, государство может предоставлять предпринимателям и подрядчикам дополнительные права на строительство и налоговые льготы для стимулирования. Следует подчеркнуть, что помимо прав на строительство и добавления квадратных метров, которые получают жильцы, существует еще одна льгота: ведь покупатель или строитель квартиры платит за это налоги, а закон предоставляет освобождение от них, что сегодня составляет значительную сумму [и это отдельная тема, которую невозможно охватить полностью].

В течение десятилетия правительство выявляло неблагополучные кварталы и остатки маабарот, существовавших в стране, с целью выселить их и построить новые кварталы на освобожденной территории. Лишь в 1998 году закон был официально объявлен государственной политикой, а на практике первый проект по этому закону начался в 2001 году и был завершен только 14 лет спустя.

Различие между пинуй-бинуй и ТАМА 38

Осуществление процесса зависит от градостроительного плана ТАБА, и для того чтобы разрешить процедуру, комплекс должен быть объявлен государством. Речь идет о целом комплексе, и он обязан включать как минимум 24 уже построенные жилые единицы [в отличие от проекта ТАМА 38/2, в рамках которого можно снести и заново построить отдельное здание с меньшим количеством квартир].

В начале действия закона требовалось согласие 100% владельцев квартир, однако это требование задерживало и срывало многие проекты, поэтому в 2006 году правительство снизило требуемое согласие до 80%, как в ТАМА 38/2.

Позднее [в 2021 году] была утверждена поправка к закону, уменьшающая необходимое большинство для пинуй-бинуй до двух третей [66%]. Также было исправлено, что владельцы квартир, совершившие строительные нарушения, не включаются в подсчет жильцов, необходимых для большинства. Есть еще много условий в законе, которые исправлялись различными комиссиями, созданными правительством, и т.п., но в этой статье невозможно охватить все.

Правила закона относительно отказников подписать

Инициаторы закона предполагали, что появятся жильцы, отказывающиеся от такой сделки, иногда по достойным причинам, а иногда по причинам не обязательно оправданным. Поэтому были приняты специальные правила, чтобы преодолеть это препятствие. Мы приведем детали закона и обсудим, разрешено ли действовать согласно этим правилам.

Закон устанавливает, что если большинство [точный процент был разъяснен в начале статьи] владельцев квартир заинтересовано в сделке пинуй-бинуй, можно обязать остальных жильцов согласиться. Однако закон не обязывает остальных жильцов покидать свои квартиры против их воли; но жильцы, заинтересованные в осуществлении сделки, вправе подать иск в суд и обязать отказавшихся жильцов по иску о возмещении ущерба из-за экономического вреда, причиненного им их отказом. Посредством такого денежного обязательства фактически принуждают их согласиться, подобно тому, что разъяснено в Гемаре (Бава Меция 101б; Шевуот 41а): «накта бе-ковсей де-лишбакей ле-глима» — удерживают его за одежду, чтобы он оставил плащ.

Однако в этом были установлены несколько ограничений, определяемых как отказ при разумных обстоятельствах; в таких случаях нельзя обязать отказника платить за ущерб. Вот они: 1. Сделка пинуй-бинуй экономически невыгодна. 2. Отказывающимся владельцам квартир не было предложено надлежащее альтернативное жилье на период строительства. 3. Отказникам не были предложены надлежащие гарантии исполнения сделки пинуй-бинуй. 4. Существуют особые личные обстоятельства владельца квартиры, который отказывается, из-за которых осуществление сделки выселения на условиях, согласованных с остальными владельцами квартир, является неразумным.

В любом случае, если отказ жильца не подпадает под одно из вышеупомянутых определений, остальные жильцы могут подать иск о возмещении ущерба против отказника и обязать его за упущенную выгоду, которую они получили бы от осуществления сделки. Вопрос в том, разрешено ли так поступать согласно Галахе.

Источник вопроса: обязан ли сосед утруждать себя выселением из квартиры из-за строительства соседа

Источник этого — Гемара Бава Батра (6б): два брата унаследовали дом отца и разделили его так, что один жил на верхнем этаже, а другой — на нижнем. Через некоторое время нижний этаж просел настолько, что пол верхнего этажа опустился до такой степени, что нижний жилец не мог войти в свой дом. Нижний жилец сказал верхнему: «Давай снесем дом и построим заново». Верхний жилец ответил нижнему: «У меня есть квартира для проживания, и я не заинтересован участвовать в новом строительстве». Нижний жилец сказал верхнему, что снесет дом и построит заново за свой счет, даже если тот не заинтересован участвовать в расходах.

Но верхний жилец отклонил предложение, поскольку у него нет места для проживания во время строительства. Брат, живущий внизу, ответил верхнему: «Я сниму тебе место за свой счет, чтобы ты жил там пока». Брат, живущий наверху, ответил нижнему, что не желает утруждать себя переездом и переносом вещей, а затем возвращением их после строительства.

Рав Хама постановил, что верхний жилец по праву препятствует нижнему снести дом, и нижний не может утруждать верхнего выходом из его дома, даже если готов нести все расходы. Однако он ограничивает это постановление случаем, когда пол не опустился ниже десяти тефахов, поскольку тогда еще есть возможность жить при потолке высотой десять тефахов. Но если балки опустились ниже десяти тефахов, нижний может сказать ему: «Ниже десяти тефахов — это моя территория, и она не заложена в пользу верхнего», поэтому то, что верхний пользуется территорией нижнего, позволяет нижнему снести дом против его воли, и тот обязан участвовать во всех расходах. Так постановлено и в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, 164:2).

Из этого следует практически: само требование к человеку освободить свой дом, чтобы построить его заново, — когда дом не имеет статуса ветхого дома, готового рухнуть, или не опасен с другой стороны, например из-за землетрясения и т.п., — по сути закона не имеет никакого основания. Поскольку речь идет о принуждении к выходу и передаче полностью частной собственности исключительно для экономических целей, на первый взгляд у одного жильца нет никакого права принуждать других согласиться на осуществление сделки пинуй-бинуй.

Есть ли запрет для жильца пытаться принудить своих соседей

Однако я видел, что некоторые обсуждают, разрешено ли жильцу самостоятельно, без бейт-дина, пытаться принудить остальных соседей каким-либо способом, например давлением или иным путем, согласиться на это, или в этом есть запрет.

Источник этого — Гемара (Бава Кама 62а), и так постановлено в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, 205): если человек сказал «я хочу», купля-продажа завершена, ибо из-за принуждения он окончательно решился и передает право, поскольку получает встречное возмещение. Так же и здесь, поскольку взамен он получает большую выгоду — новую квартиру и т.п., постфактум он соглашается, и здесь нет запрета грабежа.

Спор Рамбама и Раавада: есть ли в таком случае запрет «ло тахмод»

Однако Рамбам написал (Законы грабежа, 1:9), что всякий, кто желает раба, дом или имущество своего товарища, или любую вещь, которую можно у него купить, и оказывает на него давление через друзей и упрашивает его, пока не возьмет у него, даже если дал ему большую сумму денег, нарушает запрет «ло тахмод» — «не возжелай». Раавад написал на это, что это только если тот не сказал: «я хочу». Из его слов видно, что если он сказал «я хочу», нарушением «ло тахмод» это не является.

Магид Мишне (там, со слов «коль») объясняет: если он сказал «я хочу», сделка действительна, и это не хуже случая «подвесили его, и он продал», где продажа действительна; а раз так, нет в этом запрета. Мнение же Рамбама — что сделка действительна, хотя он нарушил запрет. То есть, по мнению Раавада, если он сказал «я хочу», он не нарушает запрет; а по мнению Рамбама, даже если продавец сказал «я хочу», он нарушает запрет «ло тахмод».

Так постановлено и в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, 359:9): тот, кто принуждает товарища продать ему дом и дает ему деньги, поступает запрещенно, но не имеет статуса грабителя. В Сма (п. 14) написано, что запрет — со стороны «ло тахмод», как сказано выше; а простое изложение Шулхан Арух, который не различил между случаем, когда он сказал «я хочу», и когда не сказал, подразумевает, что во всех случаях это запрещено.

Если он принуждает других к программе, нарушает ли он, по мнению Рамбама, запрет «ло тахмод»

Я видел в статье гаона рав Шимона Руска (сборник «Ха-Яшар ве-ха-Тов», т. 12), что он обсуждает это и различает: в нашем вопросе нет запрета «ло тахмод», потому что запрет «ло тахмод» — это когда человек желает вещь другого и предпринимает действия, чтобы она перешла к нему; даже если он платит за нее, закон таков, что он нарушает запрет «ло тахмод». В отличие от нашего случая, он вовсе не желает дом такого-то, а лишь хочет заменить свою квартиру на более новую; и если сосед согласится, чтобы он тоже заменил свою квартиру на новую, оба смогут получить от этого пользу. Следовательно, здесь нет никакого вожделения к имуществу других, а есть только желание улучшить имущество.

Но следует подчеркнуть: это верно только если у отказника нет никакой правильной и оправданной причины для отказа. Если же его отказ связан с тем, что ему трудно переезжать с места на место и переносить вещи и т.п., или с другими оправданными причинами, на первый взгляд запрещено применять какие-либо средства давления и принуждения, чтобы привести его к согласию выйти из дома.

Запрет обращаться в суд с иском о возмещении ущерба

Даже согласно написанному выше, что в самом принуждении нет запрета, безусловно запрещено обращаться в суд с иском о возмещении ущерба против отказника из-за запрета обращения в нееврейские суды, даже в случае, когда он не намерен фактически обязать его и взыскать с него деньги, которые суд присудит, а только добиться, чтобы тот позволил ему строить согласно закону. Ведь постановлено в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, 26), что запрещено принуждать через светские суды даже к тому, чтобы прийти на еврейский суд; тем более запрещено через светские суды вынуждать его согласиться на то, на что он не обязан соглашаться по законам Израиля.

Угроза посредством письма от адвоката

Но есть вопрос, который следует обсудить, и это вопрос, который мне задавали много раз: может ли он угрожать письмом от адвоката, что подаст в суд за ущерб, причиненный его отказом, или вообще — уместно ли угрожать обращением в суд. В Махариль Дискин (Псаким, симан 20, второй) написал, что письмо с призывом идти в суд, если он больше ничего не делает, считается лишь речью. Из его слов видно, что пока не начинается реальное разбирательство, процесс не считается обращением в светские суды.

Но очевидно, что наиболее правильный путь в любом случае, когда есть спор между людьми, компанией или в любом другом вопросе, который они не могут решить сами, — рекомендуется договориться о согласованном арбитраже либо у одного даяна, либо в составе согласованного бейт-дина [это зависит от каждого конкретного случая, что именно рекомендуется]. А если нет возможности заранее прийти к согласию о месте разбирательства, можно подать иск в бейт-дин.

Итог

Была приведена идея закона пинуй-бинуй, а также условия закона и правила закона относительно отказников подписать. Согласно Галахе, если сосед отказывается присоединиться, утверждая, что ему тяжело переезжать и т.п., и это истинное утверждение, невозможно принудить его присоединиться к программе. Поэтому запрещено обращаться в суд, чтобы тот принудил отказника через денежное обязательство, ведь согласно Галахе принудить нельзя. Практическая рекомендация: когда желают строить по программе, стоит договориться с соседями и постараться, чтобы им было выгодно согласиться.

Из «Торат ха-Мишпат»

Для откликов: F7119617@gmail.com