Le Pinouï-Binouï selon la Halakha

Le Pinouï-Binouï est une loi supplémentaire qui permet d’évacuer des résidents de leur domicile afin de reconstruire le bâtiment. Cette loi n’est pas liée au renforcement des bâtiments anciens [TAMA 38 — sujet expliqué en détail dans des articles précédents] ; son objectif est plutôt de transformer des quartiers vétustes en quartiers neufs. Cette loi ne s’applique qu’à des quartiers sélectionnés que le gouvernement a déclarés destinés au Pinouï-Binouï. Elle accorde des droits de construction supplémentaires, plusieurs fois supérieurs à ce qui existait avant l’évacuation, ce qui permet aux promoteurs et entrepreneurs de conclure des opérations de Pinouï-Binouï avec les résidents.

Il existe deux voies principales. Il y a la voie des autorités — lorsque le programme est réalisé à l’initiative de l’État, qui déclare un ensemble destiné au Pinouï-Binouï ; l’autorité locale est responsable de l’avancement du programme jusqu’à sa préparation et son approbation par les institutions de planification, ainsi que de l’achèvement des espaces publics du programme. Ensuite, la responsabilité de faire avancer l’accord avec le promoteur passe aux propriétaires des appartements. Il existe aussi la voie fiscale — dans cette voie, le programme est initié par les propriétaires des appartements de l’ensemble ou par le promoteur, qui s’adressent à l’État pour demander que l’ensemble soit déclaré destiné à l’évacuation et à la reconstruction ; cette déclaration confère des avantages fiscaux, et le promoteur supporte les frais de préparation du programme et de promotion de son approbation devant les commissions de planification. Il faut examiner si, selon la Halakha, une partie des résidents peut contraindre les autres à rejoindre ce programme.

L’idée de la loi

L’idée de cette loi a commencé à se former au sein des gouvernements israéliens dans les années 1960, et son origine se trouve en Europe et aux États-Unis. En 1965, la Knesset a adopté la « Loi d’évacuation et de reconstruction des zones de réhabilitation, 5725–1965 », motivée par la nécessité de renouveler de vieux quartiers construits avec une faible qualité de construction durant la grande alya des années 1950. La loi a habilité l’État à déclarer une zone de réhabilitation ou un bâtiment de réhabilitation, à planifier sa réhabilitation et à évacuer les résidents de la zone afin de reconstruire. De même, l’État peut accorder aux promoteurs et entrepreneurs des droits de construction excédentaires et des avantages fiscaux afin de les inciter. Il faut souligner qu’au-delà des droits de construction et des mètres carrés supplémentaires que reçoivent les résidents, il existe un autre avantage : celui qui achète ou construit un appartement paie des impôts à ce titre, et la loi accorde une exonération, ce qui représente aujourd’hui une somme importante [et c’est un sujet en soi, qu’il est impossible de couvrir entièrement].

Pendant une décennie, le gouvernement a identifié des quartiers défavorisés et des vestiges des maabarot qui existaient dans le pays, dans le but de les évacuer et de construire de nouveaux quartiers sur le terrain libéré. Ce n’est qu’en 1998 que la loi a été officiellement déclarée politique gouvernementale, et dans les faits le premier projet relevant de cette loi a commencé en 2001 et n’a été achevé que 14 ans plus tard.

La différence entre le Pinouï-Binouï et la TAMA 38

La mise en œuvre du processus dépend d’un plan d’urbanisme TABA, et pour permettre la procédure, l’ensemble doit être déclaré par l’État. Il s’agit d’un ensemble entier, qui doit comprendre au moins 24 unités d’habitation construites [contrairement à un projet TAMA 38/2, dans lequel on peut démolir et reconstruire un seul immeuble avec un nombre d’appartements plus réduit].

Au début de la loi, le consentement de 100 % des propriétaires d’appartements était nécessaire, mais cette exigence retardait et faisait échouer de nombreux projets. C’est pourquoi, en 2006, le gouvernement a abaissé le consentement requis à 80 %, comme dans la TAMA 38/2.

Par la suite [en 2021], un amendement à la loi a été approuvé, réduisant la majorité nécessaire pour le Pinouï-Binouï aux deux tiers [66 %]. Il a également été modifié que les propriétaires d’appartements ayant commis des infractions de construction ne seraient pas inclus dans le décompte des résidents requis pour la majorité. Il existe encore de nombreuses conditions dans la loi, qui ont été modifiées dans diverses commissions établies par le gouvernement, etc., mais il est impossible dans cet article de tout couvrir.

Les règles de la loi concernant les récalcitrants à signer

Les initiateurs de la loi ont supposé que certains résidents refuseraient une telle opération, parfois pour des raisons valables, parfois pour des raisons pas nécessairement justifiées. Des règlements spéciaux ont donc été adoptés afin de surmonter cela. Nous rapporterons les détails de la loi et discuterons s’il est permis d’agir selon ces règles.

La loi établit que si la majorité [le pourcentage exact a été expliqué au début de l’article] des propriétaires d’appartements souhaite une opération de Pinouï-Binouï, on peut obliger les autres résidents à accepter. Toutefois, la loi n’oblige pas les autres résidents à évacuer leurs appartements contre leur gré ; mais les résidents intéressés par la réalisation de l’opération sont autorisés à intenter une action en justice et à obliger les résidents récalcitrants par une action en dommages-intérêts à cause du préjudice économique causé par leur refus. Par cette obligation financière, on les contraint en pratique à accepter, à l’instar de ce qui est expliqué dans la Guemara (Bava Metsia 101b ; Chevouot 41a) : « naktei be-kovsei de-lishbakei le-glima » — on le saisit par son vêtement pour qu’il laisse le manteau.

Cependant, plusieurs limitations ont été énoncées, définies comme un refus dans des circonstances raisonnables ; dans ces cas, on ne peut pas obliger le récalcitrant à payer des dommages-intérêts. Les voici : 1. L’opération de Pinouï-Binouï n’est pas économiquement rentable. 2. On n’a pas proposé aux propriétaires récalcitrants un logement alternatif convenable pour la période de construction. 3. On n’a pas proposé aux récalcitrants des garanties appropriées pour la réalisation de l’opération de Pinouï-Binouï. 4. Il existe des circonstances personnelles particulières du propriétaire récalcitrant, en raison desquelles la réalisation de l’évacuation aux conditions convenues avec les autres propriétaires est déraisonnable.

En tout état de cause, si le refus du résident ne répond pas à l’une des définitions mentionnées ci-dessus, les autres résidents peuvent déposer une action en dommages-intérêts contre le récalcitrant et l’obliger pour le manque à gagner qu’ils auraient obtenu de la réalisation de l’opération. La question est de savoir s’il est permis d’agir ainsi selon la Halakha.

La source concernant l’obligation d’un voisin de se donner la peine d’évacuer un appartement à cause de la construction de son voisin

La source de la question est la Guemara Bava Batra (6b) : deux frères ont hérité de la maison de leur père et l’ont partagée de sorte que l’un habite à l’étage supérieur et l’autre à l’étage inférieur. Après un certain temps, l’étage inférieur s’est affaissé, si bien que le plancher de l’étage supérieur est descendu jusqu’à empêcher le résident inférieur d’entrer chez lui. Le résident inférieur dit à celui du haut : « Viens, démolissons la maison et reconstruisons-la. » Le résident du haut lui répondit : « J’ai un appartement où habiter, et je ne souhaite pas participer à la reconstruction. » Le résident inférieur dit à celui du haut qu’il démolirait la maison et la reconstruirait à ses frais, même si l’autre ne voulait pas participer aux dépenses.

Mais le résident du haut rejeta la proposition, car il n’avait pas où habiter pendant les travaux. Le frère habitant en bas répondit à celui du haut : « Je te louerai un logement à mes frais pour y habiter entre-temps. » Le frère habitant en haut répondit à celui du bas qu’il ne voulait pas se donner la peine de déménager, de transporter ses affaires et de les rapporter après la construction.

Rav Hama trancha que le résident du haut empêche à juste titre celui du bas de démolir la maison, et que celui du bas ne peut pas obliger celui du haut à quitter son domicile, même s’il est prêt à supporter toutes les dépenses. Toutefois, il limite cette décision au cas où le plancher n’est pas descendu en dessous de dix tefahim, car il reste alors possible d’habiter sous un plafond haut de dix tefahim. Mais si les poutres sont descendues en dessous de dix tefahim, celui du bas peut lui dire : « En dessous de dix tefahim, c’est mon domaine, et il n’est pas assujetti à celui du haut. » Ainsi, le fait que celui du haut utilise le domaine de celui du bas permet à celui du bas de démolir la maison contre son gré, et il est tenu de participer à toutes les dépenses. Tel est également tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 164:2).

Il en ressort en pratique que l’exigence même faite à une personne d’évacuer sa maison afin de la reconstruire — lorsqu’elle n’a pas le statut de maison délabrée sur le point de s’effondrer, ou dangereuse pour une autre raison comme un tremblement de terre, etc. — n’a, selon le strict droit, aucun fondement. Puisqu’il s’agit de contraindre quelqu’un à sortir et à remettre un bien entièrement privé pour des besoins purement économiques, il semble qu’un résident n’ait aucun droit de contraindre les autres à accepter la réalisation d’une opération de Pinouï-Binouï.

Y a-t-il un interdit pour un résident d’essayer de contraindre ses voisins ?

Cependant, j’ai vu que certains discutent s’il est permis à un résident, de lui-même et sans beit din, d’essayer de contraindre les autres voisins d’une manière quelconque, par exemple par pression ou par tout autre moyen, à accepter cela, ou s’il y a là un interdit.

La source de cela se trouve dans la Guemara (Bava Kama 62a), et c’est tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 205), que s’il a dit « je veux », la vente est conclue, car en raison de sa contrainte il s’est résolu à transférer la propriété puisqu’il reçoit une contrepartie. De même ici, puisqu’en échange il reçoit un grand bénéfice — un appartement neuf, etc. — il consent a posteriori, et il n’y a pas ici d’interdit de vol.

La controverse entre le Rambam et le Raavad : y a-t-il dans ce cas un interdit de « lo tahmod » ?

Cependant, le Rambam a écrit (Hilkhot Guezelah 1:9) que quiconque convoite le serviteur, la maison ou les objets de son prochain, ou toute chose qu’il peut lui acheter, et exerce sur lui une pression par l’intermédiaire d’amis et insiste auprès de lui jusqu’à ce qu’il la prenne de lui, même s’il lui a donné beaucoup d’argent, transgresse l’interdit négatif de « lo tahmod » — « tu ne convoiteras pas ». Le Raavad a écrit à ce sujet que cela n’est vrai que s’il n’a pas dit : « je veux ». Il ressort de ses paroles que s’il a dit « je veux », il ne transgresse pas « lo tahmod ».

Le Maguid Michné explique (ad loc., s.v. kol) que s’il a dit « je veux », son achat est valable, et ce n’est pas moins que le cas où « on l’a suspendu et il a vendu », où la vente est valable ; dès lors, il n’y a pas d’interdit. L’avis du Rambam est que l’achat est valable bien qu’il ait transgressé. Autrement dit, selon le Raavad, s’il a dit « je veux », il ne transgresse pas l’interdit ; tandis que selon le Rambam, même si le vendeur a dit « je veux », il transgresse l’interdit de « lo tahmod ».

Tel est également tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 359:9) : celui qui contraint son prochain à lui vendre sa maison et lui en donne le prix agit de manière interdite, mais n’a pas le statut de voleur. Dans le Sma (alinéa 14), il a écrit que l’interdit provient de « lo tahmod », comme ci-dessus. La formulation simple du Choulhan Aroukh, qui n’a pas distingué entre le cas où il a dit « je veux » et celui où il ne l’a pas dit, implique que dans tous les cas cela est interdit.

Lorsqu’il contraint d’autres personnes à participer au programme, transgresse-t-il, selon le Rambam, « lo tahmod » ?

J’ai vu dans l’article du Gaon Rav Shimon Rusk (Kovetz HaYachar VeHaTov, vol. 12) qu’il en discute et distingue : dans le cas de notre question, il n’y a pas d’interdit de « lo tahmod ». L’interdit de « lo tahmod » consiste à convoiter une chose appartenant à autrui et à accomplir des actions afin qu’elle lui soit transférée ; même s’il paie pour cela, la loi est qu’il transgresse l’interdit de « lo tahmod ». En revanche, dans notre cas, il ne convoite pas du tout la maison d’Untel, mais cherche seulement à échanger son appartement contre un appartement plus neuf ; et si le voisin accepte que lui aussi échange son appartement contre un neuf, tous deux pourront en profiter. Il s’avère donc qu’il n’y a ici aucune convoitise du bien d’autrui, mais seulement le désir d’améliorer son bien.

Mais il faut souligner que cela n’est vrai que si le récalcitrant n’a aucune raison juste et fondée à son refus. Si son refus provient du fait qu’il lui est difficile de se déplacer d’un endroit à l’autre, de transporter ses affaires, etc., ou d’autres raisons justifiées, il semble interdit d’exercer quelque moyen de pression ou de contrainte que ce soit pour l’amener à accepter de quitter sa maison.

L’interdit de s’adresser au tribunal par une action en dommages-intérêts

Même selon ce qui a été écrit ci-dessus, qu’il n’y a pas d’interdit dans la contrainte elle-même, il est certainement interdit de s’adresser au tribunal par une action en dommages-intérêts contre le récalcitrant, en raison de l’interdit de recourir aux tribunaux séculiers, même dans le cas où il n’a pas l’intention de l’obliger effectivement et de lui faire payer la somme qui sera fixée, mais seulement d’obtenir qu’il le laisse construire selon la loi. En effet, il est tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat 26) qu’il est interdit de contraindre par l’intermédiaire des tribunaux séculiers même pour venir devant un tribunal juif ; à plus forte raison est-il interdit de l’obliger par les tribunaux séculiers à accepter une chose qu’il n’est pas tenu d’accepter selon le droit d’Israël.

Menace par une lettre d’avocat

Ce qu’il faut encore discuter, et c’est une question qui m’a été posée de nombreuses fois, est de savoir s’il peut menacer, par une lettre d’avocat, d’intenter une action en justice pour les dommages causés par son refus, ou, de manière générale, s’il convient de menacer de s’adresser au tribunal. Dans le Maharil Diskin (Piskei, siman 20, le second), il est écrit qu’une lettre appelant à aller au tribunal, s’il ne fait rien de plus, n’est considérée que comme une parole. Il ressort de ses paroles que tant qu’une véritable procédure n’a pas commencé, le processus n’est pas considéré comme un recours aux tribunaux séculiers.

Mais il est évident que la forme la plus appropriée, dans tout cas où il existe un différend entre des personnes, une société ou tout autre sujet qu’ils n’arrivent pas à régler eux-mêmes, est de convenir d’un arbitrage accepté, soit devant un dayan unique, soit devant une composition de beit din acceptée [cela dépend de chaque cas quant à ce qui est recommandé]. Et s’il n’est pas possible de parvenir d’avance à un accord sur le lieu du jugement, il est possible d’intenter une action devant le beit din.

Résumé

Nous avons présenté l’idée de la loi de Pinouï-Binouï, ainsi que les conditions de la loi et les règles de la loi concernant les récalcitrants à signer. Selon la Halakha, si un voisin refuse de se joindre en affirmant que le déménagement lui est difficile, etc., lorsque cette affirmation est réelle, on ne peut pas le contraindre à rejoindre le programme. Il est donc interdit de s’adresser au tribunal afin qu’il contraigne le récalcitrant par le paiement, car selon la Halakha on ne peut pas le contraindre. La recommandation pratique, lorsque l’on souhaite construire selon le programme, est de s’arranger avec les voisins et de s’efforcer de faire en sorte qu’il soit avantageux pour eux d’accepter.

Extrait de Torat HaMichpat

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