ТАМА 38 и пинуй-бинуй в Галахе [3]

В предыдущих статьях были приведены цель закона и основные положения закона, а также часть обсуждений по поводу возражения части соседей против реализации программы. В этой статье мы приведем дополнительные доводы соседей для возражения, а также мнения поским относительно права на реализацию ТАМА, когда часть соседей возражает.

А также: можно ли заявить претензию о ошибочной сделке в случае, когда часть соседей продали свои права на крыше жильцу по цене крыши для строительства, а после продажи выяснилось, что существует возможность ТАМА, стоимость которой выше, чем то, за что было продано; может ли продавец отменить продажу.

Доводы поским, согласно которым можно принудить жильцов к осуществлению программы

Есть даяним, склонные постановлять, что можно принуждать, по нескольким причинам. Первый довод основан на нововведении Нетивот ха-мишпат (симан 178, Биурим, ск. 3): человек может принудить своего товарища участвовать в расходах на необходимую для них обоих нужду, даже если они не являются партнерами в имуществе, и даже один может принудить многих. Так и в отношении ТАМА: поскольку укрепление здания является необходимой потребностью для всех жильцов, следовательно, даже один может принудить всех участвовать в хлопотах и расходах.

Второй довод: человек, покупающий имущество в жилом доме, обязуется вести себя согласно стандартному уставу, установленному законом; а поскольку вышеупомянутая программа входит в стандартный устав, его можно принудить осуществить ее. Также на основании принципа «дина де-малхута дина» — закон государства имеет силу закона, поскольку закон устанавливает, что можно принудить к реализации программы.

Есть также довод на основании требования «год о игод» и требования раздела {как было приведено в предыдущей статье}. Также на основании закона «принуждают не вести себя по-содомски», ведь жилец не пользуется крышей; его принуждают согласиться на строительство, и он получит остальные выгоды, которые будут предоставлены всем жильцам.

Мнения тех, кто считает, что невозможно принудить возражающих соседей к программе

Я видел в статье гаона рава Йеуды Сильмана (Оцар ха-мишпат, ч. 1), что после обсуждения приведенных доводов он написал, что нет возможности принудить жильцов реализовать программу. Он объяснил, что приведенное из слов Нетивот (выше), на первый взгляд, не похоже на наш случай. Объяснение таково: слова Нетивот были сказаны относительно того, что написал Рама (Хошен мишпат, симан 178, се’иф 3), благословенной памяти: если партнер возразил против совершения действия, например, один построил строение, а другой возражает, если это вещь, без которой невозможно обойтись — необходимо строить, — его товарищ должен дать ему свою долю. А если нет необходимости строить, товарищ может сказать ему: «Возьми свои деревья и камни». Нетивот ха-мишпат (там, ск. 3) объясняет, что речь идет о доме, который обрушился, и один из партнеров хочет построить его заново, однако не может построить без того, чтобы его партнер также внес свою долю расходов. Об этом Рама написал, что он может принудить его дать свою долю, а если тот не дает — бейт-дин обращается к его имуществу. Причина в том, что необходимость заново построить дом обязательна для них обоих, и он обязан дать свою долю.

Нетивот ха-мишпат ввел нововведение: этот закон касается не только двоих, являющихся партнерами, но всякая нужда, относящаяся к двум людям, позволяет им принуждать друг друга нести расходы. Он приводит доказательство из Мишны (Бава батра 7б): жители города принуждают друг друга строить для города стену, ворота и засов; так же жители переулка и жители двора принуждают друг друга делать необходимые им вещи, даже если они не являются партнерами, поскольку у них есть необходимая потребность в строительстве стены и тому подобном, и все должны нести расходы. Так же всякая необходимая потребность, общая для двух людей, позволяет им принуждать друг друга нести расходы.

Нетивот ха-мишпат добавил, что даже если дом полностью обрушился и от него не осталось ничего, кроме участка, на котором стоял дом, они могут принуждать друг друга нести расходы, потому что участок не предназначен ни для какой иной цели, кроме как снова построить на нем дом, и это считается спасением дома от ущерба. Тот, кто несет расходы, чтобы спасти имущество своего товарища от ущерба, может принудить его участвовать в расходах, поскольку спасение было для него необходимым. По этой причине Нетивот ха-мишпат (симан 164, ск. 1; 264, ск. 6) написал относительно того, кто спас свои книги и книги товарища: если он действовал с намерением ради обоих, он может принудить товарища оплатить половину расходов.

Так же разъясняется в Диврей Малкиэль (ч. 3, симан 157) относительно одного человека, который потратил много денег, чтобы получить от правительства лицензию на производство сладкой ароматизированной воды, а затем другой человек также открыл такой завод и указал на продукте номер лицензии, полученный первым. Первый потребовал от него уплатить часть расходов, которые он понес для получения лицензии. Было постановлено, что везде, где есть некий расход и действие, в котором есть общая польза для двух людей, они считаются партнерами в этом деле и принуждают друг друга дать долю в данном расходе. И даже если он не тратил с намерением, что его товарищ даст свою долю, тем не менее, поскольку тот опубликовал номер лицензии, он показал, что ему удобен этот расход, и обязан дать свою долю.

Реальность ТАМА в наше время

Он написал, что не представляется возможным определить ТАМА 38 как большую необходимость. Хотя в районе Эрец-Исраэль действительно происходили сильные землетрясения примерно раз в сто лет [в годы 5520, 5597, 5687; 1759, 1837, 1927], и, возможно, есть место опасаться землетрясения, не дай Бог.

Однако трудно игнорировать реальность: этот факт не вызывает в сердцах людей тревоги и страха настолько, чтобы укреплять здания, в которых они живут. Не распространено, чтобы жильцы решили без государственных льгот потратить собственные деньги и укрепить здание. Более того, несмотря на большие льготы, которые государство дает тем, кто реализует программу, очень немногие здания в стране реализовали ее. Конечно, это зависит от каждого времени — от количества таких реализуемых программ, — и во многом зависит от усмотрения даяним, рассматривающих дело.

Опровержение доводов, что можно принуждать

Одна из причин, по которой соседи утверждают, что можно принудить, состоит в том, что каждый человек, покупающий квартиру в жилом доме, подписывает, что принимает на себя обязательство действовать согласно стандартному уставу, а поскольку программа ТАМА входит в стандартный устав, они считают, что можно принудить. Но можно возразить и сказать, что не во всех местах принято и обычай строго соблюдать положения закона в отношении пользования общим имуществом [это зависит от характера жильцов], как это доказывает реальность. Поэтому не очевидно, что по Галахе это включается в стандартный устав. Есть также дополнительный довод возражающих соседей: во время строительства им нужно выйти из дома и жить в арендуемом жилье в другом месте, а они не заинтересованы в этом; это еще одна причина для мнений, считающих, что можно возражать.

Довод из-за необходимости в комнате-убежище мамад

Есть места и районы в стране, где комнаты мамад необходимы с точки зрения безопасности. Я видел, что есть даяним, считающие, что в этом случае можно принудить соседей, даже если это связано с хлопотами, как разъяснено в Нетивот ха-мишпат (Биурим, симан 178, ск. 3): всякая вещь, связанная с партнерством, которая необходима, и один не хочет ее делать, — принуждают их. Следовательно, эта тема не обязательно связана с ТАМА 38.

Двор, прикрепленный к дому

До сих пор речь шла о случае, когда соседи дали право пользования. Но в отношении прав, приобретенных у владельца земли или у подрядчика, эта логика неприменима, ведь не соседи предоставили ему это пользование. Поэтому нужно обсудить, может ли он задержать реализацию ТАМА на основании этого довода. Правда, пока здание стоит в своем виде, у него есть сервитутное право в воздухе, чтобы ему не затемняли. Тем не менее, можно сказать, что соседи решили изменить назначение общего воздуха наверху, превратив его в использование земли для строительства; а поскольку сегодня большинство дворов, пригодных для расширения, предназначены для такого использования, получается, что они несут убыток от предотвращения этого использования, и этот воздух больше не обременен в пользу нижнего жильца, чтобы оставлять его пустым. Либо можно сказать, что воздух обременен в его пользу. У меня есть по этому вопросу большое продолжение, и здесь не место для него.

Претензия об ошибочной сделке при продаже крыши, когда выяснилось, что есть возможность программы ТАМА 38

Случай: жилец получил подписи всех жильцов здания, что он покупает у них крышу и остальные права в объекте за денежную оплату. Спустя время жильцам стало известно, что в здании есть возможность программы ТАМА 38, благодаря которой жильцы могут получить прибыль гораздо большую, чем они получили за продажу крыши и прав соседу. Нужно обсудить, считается ли продажа крыши предпринимателю ошибочной сделкой, поскольку, если бы они знали, что в здании есть возможность ТАМА, они не продали бы жильцу по этой цене, а только за то, что принято получать при продаже прав для ТАМА; на чьей стороне закон.

Закон зависит от того, была ли на момент продажи крыши и прав утвержденная программа ТАМА в объекте

Нужно знать: соглашение, которое подписывают само по себе, если в нем нет действенных киньяним, допускает возврат, но в этом есть категория «нехватки верности» {и это подробно разъяснено в статье «Сила устного соглашения при бронировании места для отдыха»}. Все обсуждение касается только случая, когда было заключено соглашение с действенными киньяним {как подробно разъяснено в предыдущих статьях о видах киньяним, рекомендуемых для заключения соглашений, действительных по законам Торы}.

Если в момент подписания соглашения с жильцом в здании не было возможности ТАМА, и лишь после этого такая возможность появилась, закон в этом случае подобен покупке, которая увеличилась в ценности после того, как покупатель ее приобрел; в этом нет претензии об ошибочной сделке [и для этого есть несколько источников, но здесь не место распространяться].

Но если ясно, что в момент соглашения была возможность реализовать ТАМА 38, только жильцы об этом не знали, это подобно тому, кто продал ему плохую пшеницу, а она оказалась хорошей: продавец может отказаться от сделки из-за ошибочной сделки, как разъяснено в Шулхан Арух (Хошен мишпат, симан 233, се’иф 1), поскольку во время продажи он не знал, что она хорошая. И жильцам верят в их утверждении, что если бы они знали, что можно реализовать программу, они не продали бы крышу за сумму, которую получили.

В случае, когда на момент продажи существовало сомнение относительно возможности ТАМА

Однако если в момент киньяна было сомнение, можно ли реализовать ТАМА 38, в этом нет претензии об ошибочной сделке, поскольку говорят, что жильцы продали крышу именно с таким пониманием: даже если впоследствии появится возможность реализовать программу, они не смогут отказаться. Поэтому при каждой продаже прав на крышу или при любом другом соглашении рекомендуется консультироваться со специалистами, чтобы они проверили этот вопрос, а также другие вещи, как я подробно писал в предыдущих статьях, поскольку такие вопросы часто доходят до судебных разбирательств и арбитражей, а при правильной консультации можно этого избежать.

Метод поским в случае продажи руды, относительно которой было сомнение, является ли она золотом, а после продажи выяснилось, что это золото

Можно связать этот закон со спором ахароним относительно того, кто продал золотую руду, и было сомнение, можно ли извлечь из нее золото, а после продажи продавцу стало известно, что из этой земли есть возможность извлечь золото, и он захотел отказаться, утверждая, что если бы знал о такой возможности, не продал бы. Мы находим несколько мнений у ахароним.

Махаршдам (Ше’елот у-тшувот, Хошен мишпат, симан 376) считал, что это не ошибочная сделка, поскольку он продал именно с этим пониманием. А Пней Йеошуа в респонсе (Геоней батраэй, симан 19) считал, что сделка недействительна, потому что это можно уподобить игре в кости, в которой есть запрет грабежа по словам мудрецов, как разъяснено в Шулхан Арух (Хошен мишпат, симан 370, се’иф 2), поскольку нет окончательного согласия на то, что он выиграет, ведь невозможно знать, кто победит. Поэтому и здесь нет окончательного согласия продать землю, если из нее смогут извлечь золото. Есть и другие мнения у поским, но здесь не место распространяться.

Можно различить случай, когда продали крышу и не знали, что есть ТАМА, от случая, когда продали землю и стало известно, что это золотая руда. При земле продажа была обычной земли, и если после этого она стала золотом, получается, что была продана иная вещь.

В отличие от этого, в случае продажи крыши, когда есть сомнение, можно ли реализовать программу ТАМА 38, даже если в будущем появится возможность реализовать программу, крыша не превратится во что-то иное. Особенно учитывая, что это большое усилие и много хлопот, возможно, человеку предпочтительнее продать крышу как она есть за сумму, за которую она продана, чем реализовывать программу. Поэтому можно сказать, что в этом случае он продал крышу даже при наличии сомнения, и они не могут отказаться. На первый взгляд, закон в этом будет зависеть от усмотрения даяним, которые будут рассматривать данный случай.

Итог и практическая рекомендация

В свете того, что приведено в этой статье и в предыдущих статьях, в этом вопросе есть несколько подходов: можно ли принудить к ТАМА 38 в случае, когда есть возражающие соседи, и это зависит от усмотрения даяним. Есть также дополнительные доводы и причины для возражения, и в кратких рамках этих статей невозможно охватить всю тему.

Моя практическая рекомендация: прежде чем продавать права на крышу или на общее имущество жильцу или предпринимателю, либо заключать любую другую сделку, следует проконсультироваться со специалистом, чтобы проверить общую картину и целесообразность сделки и все связанные с ней аспекты.

Из Торат ха-мишпат

Для откликов: F7119617@gmail.com