TAMA 38 et pinouï-binouï selon la Halakha [3]

Dans les articles précédents ont été présentés l’objectif de la loi et ses principes essentiels, ainsi qu’une partie des discussions concernant l’opposition de certains voisins à la mise en œuvre du programme. Dans cet article, nous présenterons d’autres arguments avancés par les voisins pour s’y opposer, ainsi que les avis des poskim au sujet du droit de réaliser la TAMA lorsque certains voisins s’y opposent.

De même, peut-on invoquer l’argument d’une vente faite par erreur lorsque certains voisins ont vendu leurs droits sur le toit à un résident au prix d’un toit destiné à la construction, et qu’après la vente il est apparu qu’il existe une possibilité de TAMA dont la valeur est supérieure à celle de la vente ; le vendeur peut-il annuler la vente ?

Les raisons des poskim selon lesquelles on peut contraindre les résidents à réaliser le programme

Certains dayanim ont tendance à trancher qu’il est possible de contraindre, pour plusieurs raisons. La première raison est fondée sur l’innovation du Netivot HaMishpat (siman 178, Biourim, sk. 3), selon laquelle une personne peut contraindre son prochain à participer aux dépenses nécessaires à un besoin indispensable pour eux deux, même s’ils ne sont pas associés dans le bien, et même un individu peut contraindre la collectivité. Il en va de même pour la TAMA : puisque le renforcement de l’immeuble est un besoin indispensable pour tous les résidents, même un seul peut contraindre tous les autres à participer aux efforts et aux dépenses.

La deuxième raison est qu’une personne qui achète un bien dans un immeuble d’habitation s’engage à se comporter conformément au règlement standard prévu par la loi ; et puisque le programme mentionné fait partie de ce règlement standard, on peut le contraindre à le mettre en œuvre. De même, au titre de dina de-malkhouta dina — la loi du royaume est loi — puisque la loi établit qu’il est possible de contraindre à réaliser le programme.

Il existe encore l’argument de la demande de « goud o igoud » et de la demande de partage {comme cela a été rapporté dans un article précédent}. De même, au titre de la règle selon laquelle on contraint à ne pas adopter un comportement de Sodom, car le résident n’a pas d’usage du toit : on le contraindra à accepter la construction, et il recevra les autres avantages accordés à l’ensemble des résidents.

Les opinions de ceux qui soutiennent qu’on ne peut pas imposer le programme aux voisins opposants

J’ai vu dans l’article du Gaon Rav Yehouda Silman (Otsar HaMishpat, vol. 1) qu’après avoir discuté les raisons rapportées, il a écrit qu’il n’est pas possible de contraindre les résidents à mettre en œuvre le programme. Il a expliqué que ce qui a été rapporté des paroles du Netivot (cité plus haut) ne paraît pas, à première vue, comparable à notre cas. L’explication est que les paroles du Netivot ont été dites à propos de ce qu’a écrit le Rama (Hochen Michpat, siman 178, se’if 3), que sa mémoire soit bénie : si l’associé s’est opposé à ce que cela soit fait, par exemple si l’un a construit un bâtiment et que l’autre proteste, si c’est une chose qu’il est impossible de ne pas construire, son prochain doit lui donner sa part. Mais s’il n’est pas nécessaire de construire, son prochain peut lui dire : « Prends ton bois et tes pierres. » Le Netivot HaMishpat (là-bas, sk. 3) explique qu’il s’agit d’une maison qui s’est effondrée, et l’un des associés souhaite la reconstruire, mais il ne peut pas construire sans que son associé donne également sa part des dépenses. À ce sujet, le Rama a écrit qu’il peut le contraindre à donner sa part, et s’il ne donne pas, le beit din saisit ses biens. La raison est que la nécessité de reconstruire la maison est indispensable pour eux deux, et il doit donner sa part.

Le Netivot HaMishpat a innové que cette loi ne concerne pas uniquement deux personnes qui sont associées ; tout besoin commun à deux personnes leur permet de se contraindre mutuellement à supporter les dépenses. Il apporte une preuve de la Michna (Bava Batra 7b) : les habitants d’une ville se contraignent mutuellement à construire pour la ville une muraille, des portes et un verrou ; de même, les habitants d’une impasse et les habitants d’une cour se contraignent mutuellement à faire les choses qui leur sont nécessaires, même s’ils ne sont pas associés, car ils ont un besoin indispensable de construire une muraille et autres choses semblables, et tous doivent supporter les dépenses. De même, tout besoin indispensable commun à deux personnes permet de se contraindre mutuellement à supporter les dépenses.

Le Netivot HaMishpat a ajouté que même si la maison s’est entièrement effondrée et qu’il n’en reste que le terrain sur lequel elle se trouvait, ils peuvent se contraindre mutuellement à supporter les dépenses, car le terrain n’est destiné à aucun autre usage qu’à y reconstruire la maison ; cela est considéré comme sauver la maison d’un dommage. Celui qui engage des dépenses pour sauver le bien de son prochain d’un dommage peut le contraindre à supporter les dépenses, parce que le sauvetage était nécessaire pour lui. Pour cette raison, le Netivot HaMishpat a écrit (siman 164, sk. 1 ; 264, sk. 6), au sujet de celui qui a sauvé ses livres et les livres de son prochain, que s’il est intervenu avec l’intention d’agir pour eux deux, il peut le contraindre à payer la moitié des dépenses.

Cela est également explicite dans le Divrei Malkiel (vol. 3, siman 157) au sujet de quelqu’un qui a dépensé beaucoup d’argent pour obtenir du gouvernement une licence de production d’eaux sucrées parfumées, puis un autre homme est venu et a lui aussi ouvert une telle usine, en publiant sur le produit le numéro de licence reçu par le premier. Le premier l’a poursuivi pour qu’il lui paie une part des dépenses engagées pour obtenir la licence. Il a été tranché que partout où il existe une dépense et une action dont le bénéfice est commun à deux personnes, celles-ci sont considérées comme associées dans la chose, et elles se contraignent mutuellement à donner une part dans cette dépense. Même s’il n’a pas dépensé avec l’intention que son prochain donne sa part, malgré tout, puisque l’autre a publié le numéro de licence, il a révélé qu’il lui était avantageux que cette dépense ait été faite, et il est tenu de donner sa part.

La réalité de la TAMA à notre époque

Il a écrit qu’il ne semble pas possible de définir TAMA 38 comme un grand besoin. Certes, il y a eu dans la région d’Erets Israël de forts tremblements de terre environ une fois tous les cent ans [dans les années 5520, 5597, 5687 ; 1759, 1837, 1927], et il y a peut-être lieu de craindre un tremblement de terre, que D.ieu préserve.

Mais il est difficile d’ignorer la réalité : ce fait ne suscite pas dans le cœur des gens une inquiétude et une peur les poussant à renforcer les bâtiments où ils habitent. Il n’est pas courant que des résidents décident, sans les avantages accordés par l’État, de dépenser leur propre argent pour renforcer l’immeuble. Bien plus, malgré les grands avantages que l’État accorde à ceux qui réalisent le programme, très peu d’immeubles dans le pays l’ont effectivement réalisé. Bien entendu, cela dépend de chaque période, selon le nombre de programmes de ce type mis en œuvre, et cela dépend beaucoup de l’appréciation des dayanim qui jugent l’affaire.

Rejet des raisons permettant de contraindre

L’une des raisons pour lesquelles les voisins prétendent qu’il est possible de contraindre est que toute personne qui achète un appartement dans un immeuble d’habitation signe en s’engageant à agir selon le règlement standard, et puisque le programme TAMA fait partie du règlement standard, ils estiment qu’on peut contraindre. Mais on peut repousser cet argument et dire que dans tous les lieux, il n’est pas admis ni usuel de respecter strictement les règles de la loi concernant l’utilisation des parties communes [cela dépend du style des résidents], comme la réalité le démontre. Il n’est donc pas certain que, selon la Halakha, cela soit inclus dans le règlement standard. Les voisins opposants avancent encore un autre argument : pendant la construction, ils devront quitter leur logement et habiter en location ailleurs, ce qu’ils ne souhaitent pas. C’est une raison supplémentaire selon les opinions qui estiment qu’il est possible de s’opposer.

Argument lié au besoin d’une pièce sécurisée mamad

Il existe des lieux et des régions du pays où les pièces mamad sont nécessaires du point de vue de la sécurité. J’ai vu que certains dayanim considèrent que dans ce cas on peut contraindre les voisins, même si cela implique des efforts, comme l’explique le Netivot HaMishpat (Biourim, siman 178, sk. 3) : toute chose relevant d’un partenariat qui est indispensable, et que l’un ne veut pas faire, on les contraint. Dès lors, ce sujet n’est pas nécessairement lié à TAMA 38.

Une cour attenante à la maison

Jusqu’à présent, il a été question du cas où les voisins ont donné un droit d’usage. Mais concernant des droits achetés au propriétaire du terrain ou à l’entrepreneur, ce raisonnement n’a pas lieu d’être, car ce ne sont pas les voisins qui lui ont donné cet usage. Il faut donc discuter s’il peut empêcher la réalisation de la TAMA en raison de cet argument. Certes, tant que l’immeuble se tient dans sa configuration actuelle, il possède un droit de servitude dans l’espace aérien afin qu’on ne lui fasse pas d’ombre. Néanmoins, on peut dire que les voisins ont décidé de changer la destination de l’espace aérien commun situé au-dessus, pour le transformer en usage foncier constructible ; et puisque de nos jours la plupart des cours aptes à être agrandies sont destinées à cet usage, il s’avère qu’ils subissent une perte si cet usage leur est empêché, et cet espace aérien n’est plus grevé au profit de l’habitant du bas pour le laisser vide. Ou bien l’on peut dire que l’espace aérien lui est grevé. J’ai de longs développements à ce sujet, mais ce n’est pas ici leur place.

Argument de vente faite par erreur lors de la vente d’un toit lorsqu’il s’est avéré qu’il existe une possibilité de programme TAMA 38

Il y eut le cas d’un résident qui fit signer tous les habitants de l’immeuble qu’il leur achetait le toit et les autres droits dans le bien, contre paiement. Après un certain temps, les résidents apprirent qu’il existait dans l’immeuble une possibilité de programme TAMA 38, dans lequel les résidents pouvaient obtenir un profit beaucoup plus important que ce qu’ils avaient reçu pour la vente du toit et des droits au voisin. Il faut discuter si la vente du toit à l’entrepreneur est considérée comme une vente faite par erreur, car s’ils avaient su qu’il y avait une possibilité de TAMA dans l’immeuble, ils n’auraient pas vendu au résident à ce prix, mais seulement pour ce qu’il est d’usage de recevoir lors de la vente de droits destinés à la TAMA ; avec qui est la loi ?

La loi dépend de la question de savoir si, au moment de la vente du toit et des droits, il existait un programme TAMA approuvé pour le bien

Il faut savoir qu’un accord signé seul, s’il ne comporte pas de kinyanim efficaces, peut faire l’objet d’une rétractation, mais il y a alors un problème de « manque de fidélité » {comme cela est longuement expliqué dans l’article « La validité d’un accord oral pour la réservation d’un lieu de vacances »}. Toute la discussion ne concerne que le cas où l’on a conclu un accord avec des kinyanim efficaces {comme cela a été largement expliqué dans les articles précédents au sujet des types de kinyanim recommandés pour des accords efficaces selon les lois de la Torah}.

Si, au moment où l’accord a été signé avec le résident, il n’y avait pas de possibilité de TAMA dans l’immeuble, et que cette possibilité n’est apparue qu’ensuite, la loi est alors comme celle d’un achat qui a pris de la valeur après que l’acheteur l’a acquis ; il n’y a pas là d’argument de vente faite par erreur [et il existe plusieurs sources à ce sujet, mais ce n’est pas ici le lieu de s’étendre].

Mais s’il est clair qu’au moment de l’accord il existait une possibilité de réaliser TAMA 38, seulement les résidents ne le savaient pas, c’est comme s’il lui avait vendu du mauvais blé et qu’il s’est avéré être du bon : le vendeur peut se rétracter en raison d’une vente faite par erreur, comme l’explique le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 233, se’if 1), puisqu’au moment de la vente il ne savait pas qu’il était bon. Les résidents sont dignes de foi pour prétendre que s’ils avaient su qu’il était possible de réaliser le programme, ils n’auraient pas vendu le toit pour la somme qu’ils ont reçue.

Dans le cas où, au moment de la vente, il y avait un doute quant à la possibilité de la TAMA

Cependant, si au moment du kinyan il y avait un doute quant à la possibilité de réaliser TAMA 38, il n’y a pas d’argument de vente faite par erreur, car nous disons que les résidents ont vendu le toit avec cette compréhension : même si, plus tard, il y avait une possibilité de réaliser le programme, ils ne pourraient pas se rétracter. C’est pourquoi, dans toute vente de droits sur le toit ou dans tout autre accord, il est recommandé de consulter des experts en la matière afin qu’ils vérifient ce point, ainsi que les autres éléments, comme je l’ai longuement exposé dans les articles précédents, car ces sujets arrivent souvent devant des tribunaux rabbiniques et des arbitrages, et avec un conseil approprié on peut l’éviter.

L’approche des poskim dans le cas de la vente de minerai dont on doutait qu’il contienne de l’or, et après la vente il s’est avéré que c’était de l’or

On peut faire dépendre cette loi de la controverse des Aharonim au sujet de quelqu’un qui a vendu du minerai d’or, alors qu’il y avait un doute sur la possibilité d’en extraire de l’or, puis après la vente le vendeur apprit qu’il était possible d’extraire de l’or de cette terre, et voulut se rétracter en affirmant que s’il avait su cette possibilité, il n’aurait pas vendu. Nous trouvons plusieurs opinions chez les Aharonim.

Le Maharshdam (Responsa, Hochen Michpat, siman 376) considérait que ce n’est pas une vente faite par erreur, puisqu’il a vendu avec cette éventualité à l’esprit. Le Pnei Yehoshua, dans une responsa (Geonei Batra’ei, siman 19), considérait que la vente est annulée, car on peut la comparer au jeu de dés, dans lequel il y a un vol d’ordre rabbinique, comme l’explique le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 370, se’if 2), puisqu’il n’y a pas de consentement ferme à ce qu’il gagne, car il est impossible de savoir qui gagnera. Ainsi, ici aussi, il n’y a pas de consentement ferme à vendre la terre si l’on peut en extraire de l’or. Il existe encore d’autres opinions chez les poskim, mais ce n’est pas le lieu de s’étendre.

On peut distinguer le cas d’un toit vendu sans savoir qu’il existe une TAMA du cas d’une terre vendue et dont on apprend qu’elle est aurifère. Dans le cas de la terre, la vente portait sur une terre ordinaire, et si ensuite elle devient de l’or, il s’avère qu’une autre chose a été vendue.

En revanche, dans le cas où l’on a vendu un toit et où il existe un doute quant à la possibilité de réaliser un programme TAMA 38, même si à l’avenir il y a une possibilité de réaliser le programme, le toit ne se transformera pas en une autre chose. En particulier, comme cela implique un grand effort et beaucoup de démarches, il se peut qu’une personne préfère vendre le toit tel quel pour la somme convenue plutôt que de réaliser le programme. Il faut donc dire que dans ce cas, il a vendu le toit même avec ce doute, et ils ne peuvent pas se rétracter. À première vue, la loi en la matière dépendra de l’appréciation des dayanim qui jugeront ce cas.

Résumé et recommandation pratique

À la lumière de ce qui a été rapporté dans cet article et dans les articles précédents, il existe plusieurs approches quant à la possibilité de contraindre à TAMA 38 lorsqu’il y a des voisins opposants, et cela dépend de l’appréciation des dayanim. Il existe encore d’autres raisons et motifs d’opposition, et dans le cadre bref de ces articles, il n’est pas possible d’embrasser tout le sujet.

Ma recommandation pratique est qu’avant de vendre des droits sur le toit ou sur les parties communes à un résident ou à un entrepreneur, ou avant toute autre transaction, il faut consulter un spécialiste afin d’examiner l’ensemble et l’intérêt de la transaction ainsi que tout ce qui en découle.

Extrait de Torat HaMichpat

Pour vos remarques : F7119617@gmail.com