Важность регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах

Во многих сделках с недвижимостью часто встречается, что по различным причинам стороны не следят за тем, чтобы произвести регистрацию в Табу [или в любом другом реестре, принятом в районе, где находится объект недвижимости] в соответствии с договором, и они   не осознают, что из-за этого  могут   возникнуть последствия, вследствие которых по Галахе [а также по закону] они могут потерять этот объект недвижимости. И поступали   ко мне несколько случаев, когда из-за регистрации  не в соответствии с договором  владельцы   потеряли объекты недвижимости. Поэтому в каждой сделке с недвижимостью всегда следует тщательно следить за завершением регистрации в органах власти в соответствии с правом собственности, согласованным между сторонами .

*****

Различие между договорным правом и вещным правом

Следует знать, что существуют два вида прав на недвижимость — право собственности и договорное право. Когда подписан договор купли-продажи, даже если внесена предупредительная запись, это является договорным правом. Но когда объект недвижимости зарегистрирован в Реестре недвижимости, сама регистрация создает вещное право, и регистрация будет считаться неопровержимым доказательством ее содержания.

Договорное право относится к отношениям между людьми как результат переговоров между сторонами. Вещное право действует по отношению ко всему миру, то есть договорное право воспринимается как более слабое право по сравнению с вещным правом. Поэтому обычно при противоречии между договорным правом и вещным правом вещное право будет иметь преимущество.

Обсуждение у поским вопроса о собственности супругов

Этот вопрос подробно обсуждается у поским [будет разъяснено в источниках] применительно к супружеской паре, вступающей в брак, когда одна сторона дает больше, чем другая, а в регистрационных документах записывают имущество на имена обоих супругов поровну. Когда же семья распадается, между сторонами возникают споры: кто является истинным владельцем квартиры — согласно регистрации или согласно тому, сколько каждая сторона заплатила [в случае, когда нет спора о том, кто и сколько заплатил].

Есть несколько подходов к тому, как сегодня на практике постановляют бейт-дины: одни постановляют в соответствии с тем, что записано в различных государственных органах, независимо от того, сколько вложила каждая сторона. Другие — согласно тому, сколько каждая сторона вложила, даже если в органах власти записано иначе; есть и другие мнения, и это зависит от усмотрения даянов. [И у меня есть об этом подробное изложение в «Торат ха-Мишпат».]

Важность регистрации в государственных органах

Следует обратить внимание, что процесс сделки с недвижимостью завершается регистрацией права собственности на объект недвижимости, и это один из самых важных моментов в сделке с недвижимостью. Значение регистрации состоит в том, что тот, кто указан в выписке из Табу, или в Управлении в Иудее и Самарии, или в месте регистрации, принятом в данном районе, является владельцем объекта недвижимости, и именно это определяет право собственности на квартиру. Незавершение процесса регистрации квартиры в Табу может нанести ущерб правам покупателя: ему будет трудно доказать право собственности; он также может столкнуться с проблемами при получении ипотечной ссуды в банке, при продаже объекта недвижимости и с другими проблемами.

У меня был наследственный арбитраж по наследственной массе с несколькими объектами недвижимости. Уже в начале обсуждений, сразу после подписания передо мной арбитражного документа, я попросил стороны проверить состояние регистрации в государственных органах. Только после нескольких заседаний, когда стороны проверили это, выяснилось, что часть объектов недвижимости вообще не была зарегистрирована на имя отца, а только на компанию, которая продала ему имущество, и были также другие проблемы. Это создало серьезную проблему в соглашении о наследстве между братьями и в его реализации.

Практическая рекомендация

Согласно Галахе человек может быть владельцем объекта недвижимости, даже если он не зарегистрирован на его имя. Но если возникает спор об объекте недвижимости — кто является владельцем, — то в определенных случаях регистрация в государственных органах может сделать владельца мухзаком, то есть считающимся удерживающим объект недвижимости. Поэтому во всех видах сделок, которые по различным причинам не сообщаются властям, необходимо знать, что это может иметь значение для права собственности и возможности его доказать; были случаи, когда люди теряли свою недвижимость из-за отсутствия регистрации. Поэтому в каждой сделке купли-продажи важно проконсультироваться с опытным даяном, а также с адвокатом, который тщательно проверит в государственных органах все вопросы регистрации и объекта недвижимости.

Источники: в Гемаре (Бава Кама 100б) в теме рейш галута разъясняется, что человек может быть владельцем, даже если объект недвижимости не зарегистрирован на его имя; там имеется большое обсуждение у ришоним, и здесь не место подробно останавливаться. В Гемаре (Бава Батра 52а), в случае, когда документ записан на определенного брата, в Гемаре обсуждается, на ком лежит обязанность доказательства, и постановлено в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 62, се’иф 1), что тот, на чье имя записано имущество, считается мухзаком. Мнение Тура (Эвен ха-Эзер, симан 87), который обсуждает случай мужа, записавшего имущество на имя своей жены, и в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 62, се’иф 1). «Диврей Геоним» (правило 25, пункт 11) приводит Хатам Софера (респонсы, симан 142), что в случае сомнения тот, на чье имя записано имущество, считается мухзаком. Так же постановлено в «Шоэль у-Мешив» (респонсы, часть 3, симан 111). Что касается регистрации на имя супругов, когда одна сторона заплатила больше, об этом имеется обширное обсуждение в Пискей Дин Раббаниим, и я подробно рассмотрел это в «Торат ха-Мишпат».

Из статьи.

Для комментариев: F7119617@gmail.com