L’importance de l’enregistrement de la propriété d’un bien auprès des autorités

Dans de nombreuses transactions immobilières, il arrive fréquemment que, pour diverses raisons, les parties ne veillent pas à effectuer les enregistrements au Tabou [ou dans tout autre registre usuel dans la région où se trouve le bien] conformément au contrat, et elles   ne sont pas conscientes que de ce fait  il peut   y avoir des conséquences selon lesquelles, d’après la Halakha [et également d’après la loi civile], elles pourraient perdre le bien. Et il est arrivé   devant moi plusieurs cas où, en raison d’un enregistrement  non conforme au contrat,  les propriétaires   ont perdu des biens immobiliers. C’est pourquoi, dans toute transaction immobilière, il faut toujours veiller à achever l’enregistrement auprès des autorités conformément à la propriété convenue entre les parties .

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La différence entre un droit contractuel et un droit réel

Il faut savoir qu’il existe deux types de droits en matière immobilière : un droit de propriété et un droit contractuel. Lorsqu’un contrat de vente est signé, même si une mention d’avertissement a été inscrite, il s’agit d’un droit contractuel. Mais lorsque le bien est inscrit au registre foncier, l’inscription elle-même crée le droit réel, et l’inscription est considérée comme une preuve concluante de son contenu.

Le droit contractuel concerne la relation entre des personnes, à la suite d’une négociation entre les parties. Le droit réel s’applique à l’égard du monde entier ; c’est-à-dire que le droit contractuel est considéré comme un droit plus faible que le droit réel. C’est pourquoi, en général, en cas de contradiction entre un droit contractuel et un droit réel, le droit réel l’emportera.

Discussion chez les poskim concernant la propriété d’un couple

Cette question est largement traitée par les poskim [comme cela sera expliqué dans les sources] au sujet d’un couple qui se marie, lorsque l’un des côtés apporte davantage que l’autre, mais que, dans les enregistrements, on inscrit le bien aux noms des deux époux à parts égales. Lorsque le foyer se défait, des conflits surgissent entre les parties : qui est le véritable propriétaire de l’appartement — selon l’enregistrement, ou selon la somme que chaque partie a payée [dans un cas où il n’y a pas de contestation sur qui a payé et combien].

Il existe plusieurs approches quant à la manière dont les batei din statuent aujourd’hui en pratique : certains statuent selon ce qui est inscrit auprès des différentes autorités, sans tenir compte de la somme investie par chaque partie. D’autres statuent selon ce que chaque partie a investi, même si l’inscription auprès des autorités indique autre chose ; et il existe encore d’autres opinions, la question dépendant de l’appréciation des dayanim. [J’ai développé longuement ce sujet dans Torat HaMishpat.]

L’importance de l’enregistrement auprès des autorités

Il faut prêter attention au fait que le processus d’une transaction immobilière s’achève par l’enregistrement de la propriété du bien, et c’est l’un des éléments les plus importants d’une transaction immobilière. La signification de l’enregistrement est que la personne qui apparaît dans l’extrait du Tabou, ou auprès de l’Administration en Judée-Samarie, ou dans le lieu d’enregistrement usuel dans la région, est le propriétaire du bien ; c’est cela qui détermine la propriété de l’appartement. Le fait de ne pas achever le processus d’enregistrement de l’appartement au Tabou peut porter atteinte aux droits de l’acquéreur : il lui sera difficile de prouver sa propriété ; il risque également de rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire auprès de la banque, pour vendre le bien, ainsi que d’autres problèmes.

J’ai eu devant moi un arbitrage successoral concernant une succession comprenant plusieurs biens immobiliers. Dès le début des débats, immédiatement après la signature devant moi de l’acte d’arbitrage, j’ai demandé aux parties de vérifier la situation des enregistrements auprès des autorités. Ce n’est qu’après plusieurs audiences, lorsque les parties eurent vérifié, qu’il apparut qu’une partie des biens n’était pas du tout enregistrée au nom du père, mais seulement au nom de la société qui les lui avait vendus, et qu’il existait encore plusieurs autres problèmes. Cela a entraîné une grande difficulté dans l’accord de succession entre les frères et dans sa mise en œuvre.

Recommandation pratique

Selon la Halakha, une personne peut être propriétaire d’un bien même si celui-ci n’est pas inscrit à son nom. Toutefois, s’il existe un litige au sujet du bien — qui en est le propriétaire — alors, dans certains cas, l’enregistrement auprès des autorités peut faire du propriétaire le mou’hzak, c’est-à-dire la partie considérée comme étant en possession du bien. Par conséquent, dans tous les types de transactions qui, pour diverses raisons, ne sont pas déclarées aux autorités, il faut savoir que cela peut avoir une incidence sur la propriété et sur la possibilité de la prouver ; certains ont perdu leurs biens en raison de l’absence d’enregistrement. C’est pourquoi, dans toute transaction de vente, il est important de consulter un dayan expert, ainsi qu’un avocat qui vérifiera soigneusement auprès des autorités toutes les questions relatives à l’enregistrement et au bien.

Sources : Dans la Guemara (Bava Kama 100b), dans la souguia du Reish Galouta, il est expliqué qu’une personne peut être propriétaire même si le bien n’est pas inscrit à son nom ; il y a là une longue discussion chez les Richonim, mais ce n’est pas le lieu de s’étendre. Dans la Guemara (Bava Batra 52a), au sujet d’un acte établi au nom d’un frère déterminé, la Guemara débat de la question de savoir sur qui repose la charge de la preuve, et il est tranché dans le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 62, se’if 1) que celui au nom duquel le bien est inscrit est considéré comme mou’hzak. Voir l’opinion du Tour (Even HaEzer, siman 87), qui traite du cas d’un mari ayant inscrit un bien au nom de sa femme, ainsi que le Choulhan Aroukh (Hochen Michpat, siman 62, se’if 1). Le Divrei Geonim (klal 25, ot 11) cite le Hatam Sofer (Responsa, siman 142), selon lequel, en cas de doute, celui au nom duquel le bien est inscrit est considéré comme mou’hzak. C’est également ainsi qu’il est tranché dans le Choel OuMechiv (Responsa, vol. 3, siman 111). Concernant l’enregistrement au nom du couple lorsque l’une des parties a payé davantage, il existe une très longue discussion dans les Piskei Din Rabbaniim, et j’ai développé ce sujet dans Torat HaMishpat.

Extrait d’un article.

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