Протокол о намерениях — почему он не рекомендуется?
Часто бывает, что люди находятся в процессе переговоров о покупке недвижимости, и, естественно, требуется время, чтобы подготовить договор со всеми многочисленными деталями. Посредник [есть посредники, которые требуют подписать, что время оплаты наступает после подписания протокола о намерениях] или другие заинтересованные лица оказывают давление на стороны, утверждая, что за время до подписания договора другой человек может приобрести этот объект. Поэтому они предлагают подписать принципиальный документ — протокол о намерениях, а затем оформить детали сделки в договоре у адвоката. Возникает вопрос: рекомендуется ли это делать.
Практическая реальность протокола о намерениях
Протокол о намерениях — это краткий документ, который обе стороны составляют письменно; обычно в нем лишь фиксируется, что согласованы основные пункты, еще до того, как закрыты все детали, необходимые для подписания подробного договора у адвоката. Следует знать, что по закону обязательство совершить сделку с недвижимостью требует письменного документа и окончательного намерения сторон. Также протокол о намерениях должен включать основные детали сделки купли-продажи: 1. личности сторон; 2. описание объекта недвижимости и его местонахождение; 3. сумму оплаты; 4. сроки платежей; 5. дату передачи владения.
Минхат Ицхак (респонсы, ч. 6, симан 170, пункт 21) считает, что протокол о намерениях имеет статус купчей.
Недостатки составления протокола о намерениях
Протокол о намерениях, составленный в соответствии с указанными выше условиями, является обязывающим юридическим документом, который связывает стороны условиями сделки, прямо согласованными в его рамках. При этом нельзя отказаться от достигнутого согласия и впоследствии улучшать свои позиции в переговорах, ведь стороны уже связаны сделкой. А поскольку такой документ не включает все детали, это открывает возможность для споров и судебных разбирательств, которые могут повлечь значительные расходы.
Отказ от протокола о намерениях может оказаться невозможным, а в иных случаях может быть связан с выплатой компенсации или с судебным разбирательством, стоимость которого велика. Кроме того, нужно знать, что дата подписания протокола о намерениях является релевантной датой, определяющей, с точки зрения налоговых органов, момент вступления сторон в сделку [в отношении обязанности сообщить о сделке в органы налогообложения недвижимости — в течение 30 дней, и в отношении уплаты налога на приобретение — в течение 60 дней]. Также покупатель может зарегистрировать предупредительную запись на объект недвижимости на основании протокола о намерениях, так что ее нельзя будет снять без его согласия.
Особенно учитывая, что на практике, как правило, до подписания протокола о намерениях стороны не обращаются за профессиональной консультацией, чтобы проверить актуальное состояние прав на объект недвижимости [обременения, залоги, аресты, приказы о сносе, судебные иски, права на строительство, налоговые обязательства], а также не устанавливают обеспечения исполнения сделки [например, безотзывные доверенности, гарантии, доверительное хранение и т.п.]. После этого, когда стороны собираются подписывать договор, могут обнаружиться проблемы в объекте продажи и трудности в исполнении сделки. А если одна из сторон хочет отказаться, она уже находится внутри сделки.
Рекомендация не подписывать протокол о намерениях
В свете сказанного, поскольку протокол о намерениях юридически обязывает при выполнении условий, указанных выше, и считается полноценным договором как с точки зрения регистраций, так и с точки зрения налоговых платежей, рекомендуется вообще не подписывать протокол о намерениях. А тому, кто все же заинтересован подписать протокол о намерениях или любой другой документ, желательно посоветоваться с опытным даяном, разбирающимся в этих вопросах.
Источники: Таз (Эвен ха-Эзер, симан 50, пункт 12, внутри изложения) считает, что от «основных пунктов» можно отказаться; так же постановлено у рабби Акивы Эйгера (респонсы, второе издание, симан 75). Бейт Шмуэль (Эвен ха-Эзер, вопрос 12) спорит и считает, что после составления основных пунктов отказаться нельзя. Рамо (Эвен ха-Эзер, симан 50, пункт 6) постановил: если стороны совершили киньян с условием написать документы, можно воспрепятствовать составлению документа; а Хелкат Мехокек (пункт 14) написал, что даже от самого шиддуха можно отказаться, поскольку было сказано «при условии». Рамо (Хошен Мишпат, симан 243, пункт 7) постановил: если совершили киньян с условием, что будет написан документ, и один из участников отказался до написания документа, закон таков, что киньян аннулируется. Сма (пункт 13) написал, что это именно в случае, когда было сказано «при условии». Минхат Питим (Эвен ха-Эзер, симан 50, пункт 6) делает вывод, что при написании основных пунктов стороны могут отказаться.
Источник
Торат ха-Мишпат
Для откликов: f7119617@gmail.com
