Protocole d’accord — pourquoi n’est-il pas recommandé ?

Il arrive fréquemment que des personnes soient au milieu de négociations pour l’achat d’un bien immobilier et que, naturellement, il faille du temps pour préparer le contrat avec ses nombreux détails. Le courtier [certains courtiers font signer que le moment du paiement intervient après la signature d’un protocole d’accord] ou d’autres personnes intéressées exercent une pression sur les parties, en affirmant que, pendant le délai précédant la signature du contrat, une autre personne pourrait acheter le bien. Ils proposent donc de signer un document de principe, un protocole d’accord, puis de régler ensuite les détails de la transaction dans un contrat chez un avocat. La question se pose de savoir si cela est recommandé.

La réalité pratique du protocole d’accord

Un protocole d’accord est un court document que les deux parties rédigent par écrit ; généralement, il ne fait que constater que les points essentiels ont été convenus, avant que tous les détails nécessaires à la signature d’un contrat détaillé chez un avocat aient été arrêtés. Il faut savoir que, selon la loi, un engagement à conclure une transaction immobilière requiert un document écrit et une intention définitive des parties. Le protocole d’accord doit inclure les détails essentiels de la vente : 1. l’identité des parties ; 2. la description du bien et son emplacement ; 3. le montant de la contrepartie ; 4. les échéances de paiement ; 5. la date de remise de la possession.

Le Min’hat Yits’hak (responsa, vol. 6, siman 170, lettre 21) considère qu’un protocole d’accord a le statut d’un acte de vente.

Inconvénients de la rédaction d’un protocole d’accord

Un protocole d’accord établi selon les conditions mentionnées ci-dessus est un document juridiquement contraignant, qui lie les parties aux conditions de la transaction expressément convenues dans ce cadre. Il n’est pas possible de revenir sur un accord obtenu et d’améliorer ensuite ses positions dans les négociations, puisque les parties sont liées à la transaction. Et comme il ne comprend pas tous les détails, cela ouvre la porte à des désaccords et à des procédures judiciaires pouvant entraîner des coûts élevés.

Revenir sur un protocole d’accord peut être impossible ; à défaut, cela implique parfois le paiement de dommages-intérêts ou une procédure contentieuse dont le coût est élevé. Il faut également savoir que la date de signature du protocole d’accord est la date pertinente et déterminante du point de vue des autorités fiscales, car c’est le moment où les parties se sont engagées dans la transaction [concernant l’obligation de déclarer la transaction à la fiscalité immobilière, dans un délai de 30 jours, et concernant le paiement de la taxe d’acquisition, dans un délai de 60 jours]. De même, l’acheteur peut inscrire une mention d’avertissement sur le bien en vertu du protocole d’accord, et il ne sera pas possible de la supprimer sans son consentement.

Cela est d’autant plus vrai que, dans la réalité, avant de signer un protocole d’accord, on ne s’adresse généralement pas à un professionnel pour vérifier l’état actualisé des droits sur le bien [charges, nantissements, saisies, ordres de démolition, actions en justice, droits à construire, obligations fiscales], et on ne met pas non plus en place de garanties pour l’exécution de la transaction [telles que procurations irrévocables, garanties, dispositifs fiduciaires, etc.]. Par la suite, au moment de signer un contrat, des problèmes relatifs à la vente et des difficultés dans l’exécution de la transaction peuvent apparaître. Et si l’une des parties souhaite se rétracter, elle se trouve déjà engagée dans la transaction.

Recommandation de ne pas signer un protocole d’accord

À la lumière de ce qui précède, puisque le protocole d’accord est juridiquement contraignant lorsque les conditions détaillées ci-dessus sont réunies, et qu’il est considéré comme un contrat à part entière tant du point de vue des enregistrements que du point de vue des paiements fiscaux, il est donc recommandé de ne pas signer de protocole d’accord du tout. Et celui qui souhaite malgré tout signer un protocole d’accord ou tout autre document ferait bien de consulter un dayan expert qui comprend ces sujets.

Sources : Le Taz (Even HaEzer, siman 50, se’if katan 12, au cours de son développement) considère qu’il est possible de se rétracter de « points principaux » ; ainsi tranche également Rabbi Akiva Eiger (responsa, deuxième édition, siman 75). Le Beit Shmuel (Even HaEzer, question 12) conteste et considère qu’il n’est pas possible de se rétracter après des points principaux. Le Rema (Even HaEzer, siman 50, se’if 6) a tranché que si les parties ont accepté un kinyan à condition que des actes soient rédigés, on peut s’opposer à l’acte ; et le ‘Helkat Me’hokek (se’if katan 14) a écrit que l’on peut même se rétracter du chidoukh lui-même, puisqu’il a dit « à condition ». Le Rema (’Hochen Michpat, siman 243, se’if 7) a tranché que lorsqu’ils ont fait un kinyan à condition qu’un acte soit rédigé, et que l’un d’eux s’est rétracté avant la rédaction de l’acte, la loi est que le kinyan est annulé. Le Sema (se’if katan 13) a écrit que cela concerne précisément le cas où il a dit « à condition ». Le Min’hat Pitim (Even HaEzer, siman 50, se’if 6) conclut que lors de la rédaction de points principaux, les parties peuvent se rétracter.

Torat HaMichpat

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