ТАМА 38 и пинуй-бинуй в Галахе [2]

В предыдущей статье был приведён обзор закона ТАМА и его различных процедур. Основные галахические проблемы, возникшие вследствие этого закона, связаны с тем, что в нём была предоставлена существенная дополнительная льгота: отменена необходимость согласия всех жильцов на любое добавление или изменение в здании. То есть до принятия этого закона общее правило в законах о недвижимости состояло в том, что нельзя ущемлять права в общем имуществе без согласия всех жильцов. Однако согласно этому законодательству, продвигающему программу ТАМА, для ТАМА 38/1 достаточно согласия двух третей владельцев имущества, а для ТАМА 38/2 требуется большинство в 80% жильцов, и остальных жильцов можно принудить. Возникает вопрос: можно ли с галахической точки зрения также принудить возражающих соседей.

Можно ли принудить жильцов действовать согласно этому закону

Следует обсудить ситуацию, когда часть соседей желает подписать соглашение с застройщиком для осуществления такого проекта, а часть соседей возражает против любого добавления или изменения в здании. Вопрос состоит в следующем: поскольку такое строительство осуществляется на участке, находящемся в общей собственности всех жильцов, разрешено ли согласно Галахе заинтересованным жильцам действовать по этому закону, несмотря на то что тем самым изымается участок у его владельцев.

На первый взгляд, поскольку было разъяснено, что крыша [если она не была присоединена застройщиком к праву строительства] и остальные права на расширение являются общими для всех соседей — как по закону, так и по обычаю, — и ни один из них не может строить там без согласия всех соседей, получается, что если часть отказывается, а часть желает строить и разделить согласно своей доле, это подобно всякому общему имуществу: если оно подлежит разделу, каждый из партнёров может принудить остальных к разделу; если же оно не имеет статуса имущества, подлежащего разделу, он не может принудить к разделу.

Возможность раздела между партнёрами

В Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, 171), на основании трактата Бава Батра, постановлено, что условием раздела общего двора является наличие четырёх локтей на четыре локтя для каждого, а также чтобы у каждого был путь входа к своей части без необходимости проходить по территории другого партнёра. Поэтому, если на площади общей крыши имеется достаточный размер для раздела каждому, каждый может принудить других к разделу. Но если такого размера нет, или если этот размер таков, что стороны не захотят, чтобы каждый взял такую часть, принуждать к разделу нельзя.

Могут ли партнёры принудить к «гуд о игуд»

Если на крыше нет размера, достаточного для раздела, и часть жильцов желает выкупить у остальных жильцов крышу для себя, а часть соседей возражает против этого и хочет, чтобы собственность оставалась общей и использовалась всеми, имеют ли они право воспрепятствовать этому, или же желающие купить могут принудить соседей на основании закона «гуд о игуд».

Мы находим спор среди ранних авторитетов, могут ли партнёры принудить к «гуд о игуд». Рош (Бава Батра, гл. 1, §51) приводит мнение Ри Мигаша, что «гуд о игуд» относится только к наследникам или получившим дар, но если двое купили дом, в котором недостаточно места для каждого, один из них не может сказать «гуд о игуд», ведь они купили его с осознанием, что будут партнёрами. Так же пишет Нимукей Йосеф (Бава Батра 8а) от имени Раа и Рабейну Йоны, что у партнёров, объединившихся в вещи, не подлежащей разделу, нет закона «гуд о игуд».

В Шулхан Арухе и Рамо (Хошен Мишпат 171:1–9) постановлено практически согласно мнению Рамбама и других ранних авторитетов, что закон «гуд о игуд» существует также у партнёров, которые купили имущество. Шах (там, п. 1) приводит мнение ранних авторитетов, которые спорят и считают, что у партнёров, купивших имущество, нет закона «гуд о игуд».

Минхат Питим (171:1) приводит Кнесет ха-Гдола, что можно сказать «ким ли» согласно мнению ранних авторитетов, что не применяют «гуд о игуд», и пишет, что его слова логичны, поскольку многие придерживаются такого мнения, как видно из Шаха. И очевидно, что партнёр, не желающий раздела, является удерживающим свою долю, ведь он не хочет её продавать. Кроме того, поскольку тот, кто заявляет «гуд о игуд», предоставляет выбор другому — купить и выплатить ему деньги, — то, когда тот отказывается, он вновь называется удерживающим. [В ранних авторитетах и поским по этому вопросу есть большая подробность, и здесь не место её излагать].

«Гуд о игуд», когда он хочет продать другим

Всё сказанное выше относится к случаю, когда партнёр, требующий разделить крышу по закону «гуд о игуд», хочет её для себя. В этом есть обсуждение в связи с приведённым спором поским, поскольку некоторые считают, что таким образом разделить нельзя. Но если он не хочет купить крышу, чтобы пользоваться ею самому, а хочет продать её другому, поскольку за это можно получить лучшую оплату, здесь есть дополнительное основание сказать, что он не сможет принудить остальных партнёров по закону «гуд о игуд». Это следует из слов Роша (приведено в Туре, §171): если дом не подлежит разделу, и сын говорит, что хочет продать всё вместе, чтобы продать свою долю дороже, и поэтому говорит вдове «гуд о игуд», Рош считает, что это не «гуд о игуд», поскольку этот закон был сказан только там, где каждый покупает для собственного пользования; но когда он говорит: «купи, ибо я продам всю землю», закон «гуд о игуд» здесь не относится. А Бейт Йосеф пишет, что это не мнение Рамбама.

Мехабер (Хошен Мишпат 171:6) приводит формулировку Рамбама, а Рамо приводит мнение Роша, что нельзя сказать «гуд о игуд», когда у него нет денег и ему нужно продать свою долю, то есть «гуд о игуд» действует только когда он желает купить для себя, но не когда говорит: «я присоединю это к кому-то другому и дам тебе половину денег». Следовательно, на первый взгляд, в случае, когда часть соседей хочет продать застройщику, возражающие соседи могут воспрепятствовать разделу, заявив «ким ли» согласно мнению Роша, и тем самым задержать «гуд о игуд». Это во многом зависит от законов утверждения «ким ли» [в которые мы не будем входить в этой статье].

Считается ли передача прав застройщику для строительства по ТАМА продажей прав другому

Однако я видел в статье гаона рава Авраама Драбмадикера (Оцар ха-Мишпат, ч. 1), что он подробно рассматривает этот вопрос и пишет, что можно сказать: всё это обсуждение не относится к нашему случаю, поскольку можно утверждать, что ТАМА не является продажей крыши другим, а использованием раздела общего имущества для самих жильцов, то есть разделом воздушного пространства вокруг здания, которое является общим имуществом. Ведь за эту цену жильцы получают расширение своих квартир, и это считается использованием общего имущества для себя. Это эффективное использование общего участка, только самый дешёвый способ достичь такого использования — продажа части общего имущества застройщику.

Можно привести доказательство из постановления Рамо (там, 171:5): если хотят разделить дом, который подлежит разделу, но дом понесёт ущерб, один не может принудить другого, если бейт-дину видно, что ущерб превышает пятую часть. Там же постановлено, что если дом не подлежит разделу, но есть широкая стена, и если её истончить, он станет подлежать разделу, то если бейт-дину видно, что это не вредит зданию, стороны принуждают друг друга к разделу. Следовательно, можно сказать, что в таком разделе общего имущества нет ущерба, а каждый жилец улучшает свою квартиру.

Изменение и ущерб общему участку

В рамках ТАМА, особенно ТАМА 38/2, возможны изменения в общих участках, например изменение места парковки или сада, изменение входа и проходов в связи с расположением строительства, и особенно размещение лифта на месте общего участка. В этих вопросах большинство может решать, как подробно разъяснено в книге «Ваад Баит бе-Галаха» [здесь есть большая подробность, и здесь не место её излагать]. Однако при ущербе правам на частный участок большинство не имеет силы принуждать, и теперь следует обсудить, что считается ущербом правам, а что находится в полномочиях большинства решать.

Ущерб правам на частный участок

В каждой программе расширения обычно имеется ущерб существующим квартирам, но обычно, когда человек расширяет квартиру, ущерб компенсируется получаемой пользой. Однако есть жильцы, возражающие против программы из-за реального ущерба, который будет причинён их частному праву в квартире, например использование частного двора, прикреплённого к квартире, или балкона для сукки, и особенно когда требуется снести уже построенную противником пристройку, или иные помехи обычной квартире, такие как закрытие окон, воздуха, солнца и т. п. Вопрос: может ли жилец воспрепятствовать программе ТАМА из-за ущерба его правам на территории расширения. В этом есть много обсуждений, и мы приведём часть основных моментов.

Утверждение, что он приобрёл право на основании хазакат ташмишин

Часто бывает, что сосед пользовался общей площадью всех соседей и приобрёл права на основании хазакат ташмишин — например, построил кладовую или закрыл парковочное место в общем имуществе. По мнению Рамбама, и так постановлено в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат 153:2; 155:35), это считается немедленным прощением права. Таз (там) и Гра (п. 99) объясняют, что Рамо из сомнения постановил как Рамбам, поскольку пользующийся считается удерживающим. И хотя Сма (153, п. 32) различает в мнении Рамо между тем, кто делает в своём, и тем, кто делает в чужом, тем не менее поским пишут, что пользующийся может сказать: «ким лан» согласно мнению Рамбама.

Когда соседи приходят отменить эти права пользования, возникшие в силу хазаки, поскольку тот, кто молчал, простил, несомненно, соседи могут отменить их ради расширения, поскольку всякое право пользования было дано лишь пока двор предназначен для пользования. Но когда назначение двора изменилось и место предназначено для строительства, хазака пользования прекращается. Ведь права, которые он приобрёл вследствие прощения, действуют только до тех пор, пока не решат превратить участок в место для строительства.

Источник утверждения хазакат ташмишин

Источник этих слов — Ри Мигаш (Бава Батра 57а), который является источником Рамбама. Он пишет, что в хазакат ташмишин, если люди обычно возражают, существует хазака; а в конце он пишет, что в отношении самой земли хазаки нет, если только с ней нет утверждения, и сегодня или завтра, если они разделят двор, разделят его поровну.

Так же ясно из Риваша (респонсы, §248), который объясняет мнение Рамбама и ранних авторитетов и пишет: всякий, кто сделал перегородку во дворе или установил своё пользование во дворе, а его товарищ, который мог возразить, молчал, по закону простил. Но он не передал ему ничего в самой сущности двора; только пока двор находится в совместной собственности, он осуществляет те виды пользования, в которых укрепился, и препятствует товарищу делать их. Но когда приходят разделить двор, оба равны, как вначале.

Следовательно, то же самое относится к соседям, живущим вместе в многоквартирном доме. Поскольку обычай соседей — разрешать строить сукку или делать любое другое использование в здании, даже если это было сделано постоянно, и они согласились соседу, всё это относится к пользованию. Но когда приходят строить, известно, что на это они не прощали.

Тем более там, где известно, что так принято в различных видах пользования: разрешают соседу пользоваться двором до тех пор, пока не решат строить.

Право пользования на основании утверждения, подобного хазаке на землю

Однако если у него есть утверждение, что соседи согласились ему и что он получил от них право пользования, или он вымостил определённую площадь для сукки, на первый взгляд его статус будет подобен хазаке на землю: поскольку он приобрёл у соседей это право, они не смогут его отменить, и нельзя изменить и забрать это обратно ради строительства. Но и в этом, по-видимому, есть место сказать, что его можно устранить ради строительства, поскольку можно утверждать, что всё согласие было только на пользование, пока двор предназначен для обычного пользования; но когда двор предназначен для строительства, его пользование прекращается.

Так же разъяснено в Бахе (респонсы, §7), что следует различать между случаем, когда ему продали сам участок, и тогда владельцы не могут строить на определённом месте, которое ему продали, и случаем, когда ему продали право пользоваться двором в определённом месте, но не продали сам участок: если владельцы хотят строить там, они строят, а пользователь не может возражать, ибо ему передали только право пользоваться двором в определённом месте, пока он является двором.

Следовательно, тем более в случае, когда ему не передали это за деньги, а лишь дали разрешение пользоваться, закон таков, что можно отменить это пользование, ведь теперь место предназначено для строительства.

Итог

В случае, когда есть соседи, возражающие против осуществления ТАМА, поским спорят, можно ли разделить по закону «гуд о игуд» только у наследников или также у партнёров. Есть также спор, можно ли разделить из-за того, что один заинтересован продать это кому-то другому. На первый взгляд можно сказать, что при ТАМА, когда продают застройщику, это не считается продажей постороннему человеку, а является формой улучшения имущества. Также были приведены различные основания для возражений противников из-за ущерба правам, или из-за хазакат ташмишин, или хазакат каркаот, и вопрос, может ли право строительства по ТАМА устранить эти права.

С Б-жьей помощью, в следующей статье мы продолжим приводить мнения современных поским по этому вопросу.