הצעה לתקנות הלכתיות לפינוי - בינוי
שאלה
הקדמה לשאלת הלכה-למעשה:
במדינת-ישראל, זכויות בניה נקבעות רק לפי היתר-הבניה-החוקי והרישום-בטאבו.
בתי-המשפט קבעו בפסקי-דין רבים,
שאסור לתמוך בתופעה שבה בעל-דירה עם הרחבת-בניה ללא היתר-בניה, מקבל כל סוג של פרס-כספי ו/או בשווי-כספי,
כגון דירה גדולה יותר בפרויקט התחדשות-עירונית, בזכות ההרחבת-בניה הלא-חוקית,
ועוד על חשבון בעלי-דירות שכנים שומרי-החוק, או על חשבון היזם-קבלן פינוי-בינוי.
מבחינה קניינית, בניית חדר בשטח משותף, ללא היתר-בניה מהעירייה, וללא הסכמת השכנים, זה בגדר פלישה לרכוש המשותף.
בפרויקט פינוי-בינוי, הרכוש המשותף הזה שייך לכולם,
ולכן זכויות הבניה המחושבות על בסיס שטחו, שייכות לכלל הבעלי-דירות באזור/בבניין כפי מה שרשום בחוק ובטאבו.
בנוסף,
מועצת שמאי המקרקעין קבעה את תקן 21, המנחה את השמאים כיצד לחשב את התמורות ואת הכדאיות הכלכלית.
לפי התקן הזה, שטח הדירה החדשה, יחושב לפי שטח הדירה הישנה שקיבל היתר-בניה.
כל שטח בדירה הישנה, שנבנה ללא היתר-בניה, לא יספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, וגם לא יספר לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אבל,
בפועל העורך-הדין של הבעלי-דירות, ממנה שמאי בלתי-תלוי במימון היזם, כדי שימדוד כל דירה, ויערוך טבלת ניקוד שתקבע מה יקבל כל בעל-דירה.
ואז חריגות הבניה מתחלקות ל-1 מ-4 הסוגים אלו:
1] החריגה לא-נספרת. הבעל-דירה מקבל תמורה כמו שכן בעל-דירה זהה ללא חריגת-בניה. זאת הגישה הנפוצה לגבי חריגות בניה חדשות ו/או פלישות בניה בוטות.
2] היתר-בניה בדיעבד. אם לפי החוק במדינה, החריגה ניתנת להכשרה בדיעבד, כגון סגירת מרפסת שיש לה זכויות בניה שלא נוצלו,
אז היזם יכול להסכים להכשיר אותה על חשבונו או על חשבון הבעל-דירה לפני ההיתר-בניה החדש. לאחר ההכשרה, השטח הופך לחוקי ונספר לחישוב התמורה.
3] התיישנות. אם החריגה היא ותיקה מספיק, ולכן יש עליה התיישנות מסוימת באכיפה לפי חוקי המדינה,
אז היזם יכול להסכים להכשיר אותה על חשבונו או על חשבון הבעל-דירה לפני ההיתר-בניה החדש. לאחר ההכשרה, השטח הופך לחוקי ונספר לחישוב התמורה.
4] מניעת-עיכוב. במקרים נדירים, כדי לקנות את הסכמת הבעל-דירה ולמנוע הליכים משפטיים יקרים, מוסכם לתת לו פיצוי חלקי של עשרות אחוזים משווי מ"ר רגיל.
[תשובת: עורך-דין מומחה לפינוי-בינוי. מהתאריך: 22/01/2026.].
ונראה שיש מצבים שבהם, משום כמות גדולה של הרחבות בניה ללא היתר-בניה באותו אזור/רחוב,
העורך-דין של הבעלי-דירות באזור/רחוב, משיג הסכמה לחוזה פינוי-בינוי, שאין בו הבדלה בין 4 סוגי החריגות בניה האלו.
לדוגמא, משרד עורכי-דין בכיר, שעובד מטעם בעלי-דירות ברחוב מסוים, השיג הסכמה מיזמי פינוי-בינוי, ל-2 הסעיפים האלו:
"סעיף 44: אישור חריגות בניה, דהיינו שטחים שנבנו ללא היתר-בניה כדין, למעט ביחס לשטחי מרפסות לגביהן יחול האמור בסעיף 45 להלן,
ובלבד וחריגות הבניה האמורות קיימות בפועל נכון לתאריך: 30/12/2025. [זה תאריך שחלף בעת הצגת החוזה.].
לענין מקדמי הבניה בגין שימושים, המועד לחיתוך יהיה 30/12/2026. [זה תאריך שעדיין לא חלף בעת הצגת החוזה.].
סעיף 45: אישור חריגות בניה שנבנו כשטחי מרפסת, דהיינו שטחי מרפסת שנבנו ללא היתר בניה כדין,
ובלבד וחריגות הבניה האמורות קיימות בפועל נכון ליום 30/12/2025. [זה תאריך שחלף בעת הצגת החוזה.].
לענין מקדמי הבניה בגין שימושים, המועד לחיתוך יהיה 30/12/2026. [זה תאריך שעדיין לא חלף בעת הצגת החוזה.]".
[מתוך: טבלת תשובות היזמי פינוי-בינוי לשאלון שהוגש ע"י עורכי-דין של הבעלי-דירות.
הטבלת-תשובות פורסמה לבעלי-דירות בתאריך: 16/06/2026.].
ובטבלה הזאת אין כל התייחסות לחלוקת החריגות-בניה ל-1 מ-4 הסוגים שברשימה מעל.
לכן נראה שיש סברה שמותר לספור את כל סוגי החריגות-בניה, לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אם לבעל-דירה יש הרחבת-בניה ללא כל היתר-בניה חוקי מהעירייה,
סברה שזה לא-הגיוני לספור את השטח הזה לצורך חישוב השטח ו/או התוספת-שטח לדירה-החדשה שכל בעל-דירה יקבל בסוף הפינוי-בינוי.
ואפילו אם כן קיבל היתר בניה-חוקי מהעירייה,
סברה שזה לא-הגיוני לספור את השטח הזה לצורך חישוב השטח ו/או התוספת-שטח לדירה-החדשה שכל בעל-דירה יקבל בסוף הפינוי-בינוי,
אם כאשר ביקש מהשכנים לא להתנגד להיתר-בניה, זה היה באמצעות 1 או יותר מ-3 הטענות אלו:
1] חדר ממ"ד חדש, זה ספק נפשות. במיוחד בתקופת מלחמה-ארוכה, שלא ידוע מתי תסתיים.
וזה למרות שלפעמים, יש לפחות חלק מ-ד' אפשרויות אלו:
א] ללכת לישון בממ"ד/מקלט ציבורי.
ב] באופן-זמני לעבור דירה, לדירה באזור שבו הסיכוי לסכנה כזאת נמוך יותר.
ג] לבנות ממ"ד בחדר בדירה קיימת, בלי להוסיף כל חדר חדש.
ד] למכור את הדירה שאין בה ממ"ד, ולקנות דירה עם ממ"ד.
2] סוכה לסוכות זה מצווה דאורייתא.
למרות שבהסכמת השכנים, אפשר לעשות סוכה כשרה, בחצר-המשותפת.
ואין כל חובה לבנות מרפסת-פרטית חדשה עבור זה,
למרות שזה בהחלט יכול להיות בגדר הידור מצוה.
3] רבים בשכונה/רחוב הזה כבר בנו ללא היתר-בניה חוקי.
והעירייה לא נתנה להם כל דוח,
ובוודאי לא הרסה להם את הבניה החדשה,
למרות שהם דלגו על השלב של זכות השכנים להביע התנגדות.
אז למה להקפיד על מי ש-כן מבקש היתר-בניה חוקי מהעירייה.
שהרי בסיום הפינוי-בינוי, כל ה-3 סעיפים האלו יתבטלו:
1] לכל דירה מהדירות מתוכנן ממ"ד.
2] לכל דירה מהדירות מתוכננת מרפסת ללא גג, כדי לאפשר סוכה לסוכות.
3] העיריה כן אוכפת התרי-בניה, ברחוב שבו כל הבניינים חדשים.
ובעת הבקשת היתר מהשכנים שלא להתנגד להרחבת-הדירה שלו,
הוא הציג את הבקשת אישור מהשכנים להרחבת-הדירה שלו,
כאילו היא רק עד הפינוי-בינוי שסביר-להניח יגיע מתישהו.
שהרי טען רק ל-1 או יותר מ-3 הסיבות האלו.
ולא טען כל סיבה נוספת, שממנה יכול להיות ברור,
שזה יהא גם לחישוב שטח הדירה-החדשה,
ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה,
ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי בפרויקט פינוי-בינוי.
ובכל-זאת החוזה עם היזם פינוי-בינוי,
מאפשר שכל הרחבת-בניה שעשו עם היתר-בניה,
ולפחות בחלק מהמקרים גם הרחבת-בניה שעשו ללא היתר-בניה,
תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
וסביר-להניח שזה יהא על חשבון השכנים שריחמו ולא-התנגדו להיתרי-בניה.
דהיינו שהם יקבלו דירות קטנות יותר, ו/או שטח משותף קטן יותר, ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי נמוך-יותר, בייחס למה שיכלו לקבל, אילו לא היו מסכימים להיתרי-בניה.
שהרי סביר-להניח שהיזם/קבלן ישתדל שלא להוריד ברווחים-הכספיים שהוא דורש לעצמו, כדי להסכים לפרויקט פינוי-בינוי.
אז הצד התומך בזה עלול לטעון שכולם יכלו לבנות הרחבה.
ומי שלא בנה הרחבה לדירתו, לא-זכה, וזאת בעיה שלו.
5 סעיפים כנגד הטענה הזאת:
1] לא כולם הכירו את החוק הזה. וסברה שהעיקרון-המשפטי שאי-ידיעת החוק אינה פוטרת, אינו-תקף, כאשר מתקיימים ב' תנאים:
א] מקור החוק אינו מהיהדות-האורתודוקסית.
ב] החוק לא-הגיוני במידה קיצונית מדי.
וברור שכל אחד מ-ב' סעיפים אלו לא-הגיוני:
א] בניה ללא היתר בניה מהעירייה, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ב] בניה עם היתר בניה מהעירייה. אבל בבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, ההונאת-דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי,
ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה. בעוד שבפועל היא כן תספר.
וכל 1 מ-2 הפרסים האלו, סביר להניח יהא על חשבון בעלי-דירות באותו אזור/בניין ש-כן שמרו את החוק,
דהיינו שהם יקבלו דירות קטנות יותר, ו/או שטח משותף קטן יותר, ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי נמוך יותר, בייחס למה שיכלו לקבל.
2] העירייה בוחנת כל היתר-בניה בנפרד. ולפעמים זה תלוי בהיתר מהשכנים. ולא כל השכנים צדיקים להקל באותה מידה.
3] לא לכולם יש כסף-זמין לבנות הרחבה לדירה. רשום בתורה "ודל לא תהדר בריבו" [מתוך: שמות, כ"ג, ג'.], אבל עד-כה לפחות בחלק מהמקרים, בתי-המשפט לא מכירים באיסור תורה הזה.
4] לדיירים צעירים קל יותר לרוץ ל-ממ"ד/מקלט ציבורי.
5] לדיירים צעירים קל יותר להיות בסוכה בחצר-משותפת.
לכן השאלה, האם לפי ההלכה-היהודית-אורתודוקסית:
1] חובה על כנסת-ישראל לתקן את החוק כך:
א] לכל בעל-דירה, שיש לו בניה ללא כל היתר בניה מהעירייה.
אסור שהוא יקבל שהבניה הלא-חוקית שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ואסור שהוא יהא זכאי לעכב פינוי-בינוי, משום הטענה שהוא זכאי שהבניה הלא-חוקית שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ובמיוחד אסור שאיזו הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה, תהא על חשבון שטח-הדיור-הפרטי החדש ו/או השטח המשותף החדש ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי,
של בעלי דירות שכנים שלו, ש-כן שמרו את החוק.
ב] לכל בעל-דירה, שבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, הייתה על דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי, ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אסור שהוא יקבל שההרחבת בניה שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ואסור שהוא יהא זכאי לעכב פינוי-בינוי, משום הטענה שהוא זכאי שהבניה הזאת שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ובמיוחד אסור שאיזו הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה, תהא על חשבון שטח-הדיור-הפרטי החדש ו/או השטח המשותף החדש ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי,
של בעלי דירות שכנים שלו, שהיה מותר להם להתנגד להרחבה שלו, בין אם התנגדו ובין אם לא.
2] עד שהחוק הזה יתוקן:
א] חובה על כל בעל-דירה, שיש לו בניה ללא כל היתר בניה מהעירייה.
להתנהג כאילו החוק כבר תוקן כפי מה שרשום בסעיף הקודם.
ב] חובה על כל בעל-דירה, שבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, הייתה על דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי, ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
להתנהג כאילו החוק כבר תוקן כפי מה שרשום בסעיף הקודם.
ג] לכל שאר סוגי בעלי-הדירות, מותר לתמוך בחוזה פינוי-בינוי, שמובטח בו הטבה/פיצוי כספי ו/או בשווי-כספי על עברות כאלו,
רק אם קיימים 2 תנאים אלו:
1] הסכנה משום ירי-טילים ו/או רעידות-אדמה, סבירה מספיק וחמורה מספיק.
2] זה מועיל לזרז בניית בנייני מגורים חדשים עם חדרי ממ"ד.
משום חמירא סכנתא מאיסורא.
בלי-נדר.
תודה.
במדינת-ישראל, זכויות בניה נקבעות רק לפי היתר-הבניה-החוקי והרישום-בטאבו.
בתי-המשפט קבעו בפסקי-דין רבים,
שאסור לתמוך בתופעה שבה בעל-דירה עם הרחבת-בניה ללא היתר-בניה, מקבל כל סוג של פרס-כספי ו/או בשווי-כספי,
כגון דירה גדולה יותר בפרויקט התחדשות-עירונית, בזכות ההרחבת-בניה הלא-חוקית,
ועוד על חשבון בעלי-דירות שכנים שומרי-החוק, או על חשבון היזם-קבלן פינוי-בינוי.
מבחינה קניינית, בניית חדר בשטח משותף, ללא היתר-בניה מהעירייה, וללא הסכמת השכנים, זה בגדר פלישה לרכוש המשותף.
בפרויקט פינוי-בינוי, הרכוש המשותף הזה שייך לכולם,
ולכן זכויות הבניה המחושבות על בסיס שטחו, שייכות לכלל הבעלי-דירות באזור/בבניין כפי מה שרשום בחוק ובטאבו.
בנוסף,
מועצת שמאי המקרקעין קבעה את תקן 21, המנחה את השמאים כיצד לחשב את התמורות ואת הכדאיות הכלכלית.
לפי התקן הזה, שטח הדירה החדשה, יחושב לפי שטח הדירה הישנה שקיבל היתר-בניה.
כל שטח בדירה הישנה, שנבנה ללא היתר-בניה, לא יספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, וגם לא יספר לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אבל,
בפועל העורך-הדין של הבעלי-דירות, ממנה שמאי בלתי-תלוי במימון היזם, כדי שימדוד כל דירה, ויערוך טבלת ניקוד שתקבע מה יקבל כל בעל-דירה.
ואז חריגות הבניה מתחלקות ל-1 מ-4 הסוגים אלו:
1] החריגה לא-נספרת. הבעל-דירה מקבל תמורה כמו שכן בעל-דירה זהה ללא חריגת-בניה. זאת הגישה הנפוצה לגבי חריגות בניה חדשות ו/או פלישות בניה בוטות.
2] היתר-בניה בדיעבד. אם לפי החוק במדינה, החריגה ניתנת להכשרה בדיעבד, כגון סגירת מרפסת שיש לה זכויות בניה שלא נוצלו,
אז היזם יכול להסכים להכשיר אותה על חשבונו או על חשבון הבעל-דירה לפני ההיתר-בניה החדש. לאחר ההכשרה, השטח הופך לחוקי ונספר לחישוב התמורה.
3] התיישנות. אם החריגה היא ותיקה מספיק, ולכן יש עליה התיישנות מסוימת באכיפה לפי חוקי המדינה,
אז היזם יכול להסכים להכשיר אותה על חשבונו או על חשבון הבעל-דירה לפני ההיתר-בניה החדש. לאחר ההכשרה, השטח הופך לחוקי ונספר לחישוב התמורה.
4] מניעת-עיכוב. במקרים נדירים, כדי לקנות את הסכמת הבעל-דירה ולמנוע הליכים משפטיים יקרים, מוסכם לתת לו פיצוי חלקי של עשרות אחוזים משווי מ"ר רגיל.
[תשובת: עורך-דין מומחה לפינוי-בינוי. מהתאריך: 22/01/2026.].
ונראה שיש מצבים שבהם, משום כמות גדולה של הרחבות בניה ללא היתר-בניה באותו אזור/רחוב,
העורך-דין של הבעלי-דירות באזור/רחוב, משיג הסכמה לחוזה פינוי-בינוי, שאין בו הבדלה בין 4 סוגי החריגות בניה האלו.
לדוגמא, משרד עורכי-דין בכיר, שעובד מטעם בעלי-דירות ברחוב מסוים, השיג הסכמה מיזמי פינוי-בינוי, ל-2 הסעיפים האלו:
"סעיף 44: אישור חריגות בניה, דהיינו שטחים שנבנו ללא היתר-בניה כדין, למעט ביחס לשטחי מרפסות לגביהן יחול האמור בסעיף 45 להלן,
ובלבד וחריגות הבניה האמורות קיימות בפועל נכון לתאריך: 30/12/2025. [זה תאריך שחלף בעת הצגת החוזה.].
לענין מקדמי הבניה בגין שימושים, המועד לחיתוך יהיה 30/12/2026. [זה תאריך שעדיין לא חלף בעת הצגת החוזה.].
סעיף 45: אישור חריגות בניה שנבנו כשטחי מרפסת, דהיינו שטחי מרפסת שנבנו ללא היתר בניה כדין,
ובלבד וחריגות הבניה האמורות קיימות בפועל נכון ליום 30/12/2025. [זה תאריך שחלף בעת הצגת החוזה.].
לענין מקדמי הבניה בגין שימושים, המועד לחיתוך יהיה 30/12/2026. [זה תאריך שעדיין לא חלף בעת הצגת החוזה.]".
[מתוך: טבלת תשובות היזמי פינוי-בינוי לשאלון שהוגש ע"י עורכי-דין של הבעלי-דירות.
הטבלת-תשובות פורסמה לבעלי-דירות בתאריך: 16/06/2026.].
ובטבלה הזאת אין כל התייחסות לחלוקת החריגות-בניה ל-1 מ-4 הסוגים שברשימה מעל.
לכן נראה שיש סברה שמותר לספור את כל סוגי החריגות-בניה, לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אם לבעל-דירה יש הרחבת-בניה ללא כל היתר-בניה חוקי מהעירייה,
סברה שזה לא-הגיוני לספור את השטח הזה לצורך חישוב השטח ו/או התוספת-שטח לדירה-החדשה שכל בעל-דירה יקבל בסוף הפינוי-בינוי.
ואפילו אם כן קיבל היתר בניה-חוקי מהעירייה,
סברה שזה לא-הגיוני לספור את השטח הזה לצורך חישוב השטח ו/או התוספת-שטח לדירה-החדשה שכל בעל-דירה יקבל בסוף הפינוי-בינוי,
אם כאשר ביקש מהשכנים לא להתנגד להיתר-בניה, זה היה באמצעות 1 או יותר מ-3 הטענות אלו:
1] חדר ממ"ד חדש, זה ספק נפשות. במיוחד בתקופת מלחמה-ארוכה, שלא ידוע מתי תסתיים.
וזה למרות שלפעמים, יש לפחות חלק מ-ד' אפשרויות אלו:
א] ללכת לישון בממ"ד/מקלט ציבורי.
ב] באופן-זמני לעבור דירה, לדירה באזור שבו הסיכוי לסכנה כזאת נמוך יותר.
ג] לבנות ממ"ד בחדר בדירה קיימת, בלי להוסיף כל חדר חדש.
ד] למכור את הדירה שאין בה ממ"ד, ולקנות דירה עם ממ"ד.
2] סוכה לסוכות זה מצווה דאורייתא.
למרות שבהסכמת השכנים, אפשר לעשות סוכה כשרה, בחצר-המשותפת.
ואין כל חובה לבנות מרפסת-פרטית חדשה עבור זה,
למרות שזה בהחלט יכול להיות בגדר הידור מצוה.
3] רבים בשכונה/רחוב הזה כבר בנו ללא היתר-בניה חוקי.
והעירייה לא נתנה להם כל דוח,
ובוודאי לא הרסה להם את הבניה החדשה,
למרות שהם דלגו על השלב של זכות השכנים להביע התנגדות.
אז למה להקפיד על מי ש-כן מבקש היתר-בניה חוקי מהעירייה.
שהרי בסיום הפינוי-בינוי, כל ה-3 סעיפים האלו יתבטלו:
1] לכל דירה מהדירות מתוכנן ממ"ד.
2] לכל דירה מהדירות מתוכננת מרפסת ללא גג, כדי לאפשר סוכה לסוכות.
3] העיריה כן אוכפת התרי-בניה, ברחוב שבו כל הבניינים חדשים.
ובעת הבקשת היתר מהשכנים שלא להתנגד להרחבת-הדירה שלו,
הוא הציג את הבקשת אישור מהשכנים להרחבת-הדירה שלו,
כאילו היא רק עד הפינוי-בינוי שסביר-להניח יגיע מתישהו.
שהרי טען רק ל-1 או יותר מ-3 הסיבות האלו.
ולא טען כל סיבה נוספת, שממנה יכול להיות ברור,
שזה יהא גם לחישוב שטח הדירה-החדשה,
ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה,
ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי בפרויקט פינוי-בינוי.
ובכל-זאת החוזה עם היזם פינוי-בינוי,
מאפשר שכל הרחבת-בניה שעשו עם היתר-בניה,
ולפחות בחלק מהמקרים גם הרחבת-בניה שעשו ללא היתר-בניה,
תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
וסביר-להניח שזה יהא על חשבון השכנים שריחמו ולא-התנגדו להיתרי-בניה.
דהיינו שהם יקבלו דירות קטנות יותר, ו/או שטח משותף קטן יותר, ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי נמוך-יותר, בייחס למה שיכלו לקבל, אילו לא היו מסכימים להיתרי-בניה.
שהרי סביר-להניח שהיזם/קבלן ישתדל שלא להוריד ברווחים-הכספיים שהוא דורש לעצמו, כדי להסכים לפרויקט פינוי-בינוי.
אז הצד התומך בזה עלול לטעון שכולם יכלו לבנות הרחבה.
ומי שלא בנה הרחבה לדירתו, לא-זכה, וזאת בעיה שלו.
5 סעיפים כנגד הטענה הזאת:
1] לא כולם הכירו את החוק הזה. וסברה שהעיקרון-המשפטי שאי-ידיעת החוק אינה פוטרת, אינו-תקף, כאשר מתקיימים ב' תנאים:
א] מקור החוק אינו מהיהדות-האורתודוקסית.
ב] החוק לא-הגיוני במידה קיצונית מדי.
וברור שכל אחד מ-ב' סעיפים אלו לא-הגיוני:
א] בניה ללא היתר בניה מהעירייה, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ב] בניה עם היתר בניה מהעירייה. אבל בבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, ההונאת-דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי,
ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה. בעוד שבפועל היא כן תספר.
וכל 1 מ-2 הפרסים האלו, סביר להניח יהא על חשבון בעלי-דירות באותו אזור/בניין ש-כן שמרו את החוק,
דהיינו שהם יקבלו דירות קטנות יותר, ו/או שטח משותף קטן יותר, ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי נמוך יותר, בייחס למה שיכלו לקבל.
2] העירייה בוחנת כל היתר-בניה בנפרד. ולפעמים זה תלוי בהיתר מהשכנים. ולא כל השכנים צדיקים להקל באותה מידה.
3] לא לכולם יש כסף-זמין לבנות הרחבה לדירה. רשום בתורה "ודל לא תהדר בריבו" [מתוך: שמות, כ"ג, ג'.], אבל עד-כה לפחות בחלק מהמקרים, בתי-המשפט לא מכירים באיסור תורה הזה.
4] לדיירים צעירים קל יותר לרוץ ל-ממ"ד/מקלט ציבורי.
5] לדיירים צעירים קל יותר להיות בסוכה בחצר-משותפת.
לכן השאלה, האם לפי ההלכה-היהודית-אורתודוקסית:
1] חובה על כנסת-ישראל לתקן את החוק כך:
א] לכל בעל-דירה, שיש לו בניה ללא כל היתר בניה מהעירייה.
אסור שהוא יקבל שהבניה הלא-חוקית שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ואסור שהוא יהא זכאי לעכב פינוי-בינוי, משום הטענה שהוא זכאי שהבניה הלא-חוקית שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ובמיוחד אסור שאיזו הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה, תהא על חשבון שטח-הדיור-הפרטי החדש ו/או השטח המשותף החדש ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי,
של בעלי דירות שכנים שלו, ש-כן שמרו את החוק.
ב] לכל בעל-דירה, שבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, הייתה על דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי, ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
אסור שהוא יקבל שההרחבת בניה שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ואסור שהוא יהא זכאי לעכב פינוי-בינוי, משום הטענה שהוא זכאי שהבניה הזאת שלו, תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
ואסור שיהא זכאי לכל הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה.
ובמיוחד אסור שאיזו הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי על זה, תהא על חשבון שטח-הדיור-הפרטי החדש ו/או השטח המשותף החדש ו/או הטבה-כספית/פיצוי-כספי ו/או בשווי-כספי,
של בעלי דירות שכנים שלו, שהיה מותר להם להתנגד להרחבה שלו, בין אם התנגדו ובין אם לא.
2] עד שהחוק הזה יתוקן:
א] חובה על כל בעל-דירה, שיש לו בניה ללא כל היתר בניה מהעירייה.
להתנהג כאילו החוק כבר תוקן כפי מה שרשום בסעיף הקודם.
ב] חובה על כל בעל-דירה, שבקשת הסכמת השכנים להרחבת-הדירה שלו, הייתה על דעת שהויתור שלהם הינו רק עד הפינוי-בינוי, ולא תספר לצורך חישוב שטח הדירה-החדשה, ו/או לצורך חישוב התוספת שטח לדירה-החדשה.
להתנהג כאילו החוק כבר תוקן כפי מה שרשום בסעיף הקודם.
ג] לכל שאר סוגי בעלי-הדירות, מותר לתמוך בחוזה פינוי-בינוי, שמובטח בו הטבה/פיצוי כספי ו/או בשווי-כספי על עברות כאלו,
רק אם קיימים 2 תנאים אלו:
1] הסכנה משום ירי-טילים ו/או רעידות-אדמה, סבירה מספיק וחמורה מספיק.
2] זה מועיל לזרז בניית בנייני מגורים חדשים עם חדרי ממ"ד.
משום חמירא סכנתא מאיסורא.
בלי-נדר.
תודה.
תשובה
שלום וברכה
שאלה מורכבת ביותר, ולא עומדת להכרעה במסגרת מצומצמת כזו, אלא במושב בית דין מורחב ומוסמך.
בהצלחה רבה.
הערות
יש לכם שאלה נוספת בנושא זה או שאתם זקוקים להבהרה? השאר את תגובתך למטה. (שימו לב שהתגובה לא תפורסם אלא תישלח ישירות לרב המשיב לעיון ולתגובה פרטית)
