Законы пинуй-бинуй

В наше время многие осуществляют проекты пинуй-бинуй: жильцы подписывают договор с застройщиком, который приобретает участок одного здания или нескольких зданий вместе, и старые здания, которые могут быть разрушены землетрясениями или ракетами, сносят.

Если все соседи согласны, то всё прекрасно [при условии, что всё заранее оговорено и следят, чтобы не было пунктов, содержащих рибит — запрещённый процент].

Вопрос возникает тогда, когда есть соседи, которые возражают: можно ли принудить их к этому [а иногда речь идёт о квартире пожилого человека с болезнью Альцгеймера, у которого есть опекун].

Доводы возражающих

[А] Довод об увеличении числа жильцов, как объяснено в Бава Батра (59б).

И хотя относительно лестничной клетки есть обсуждение, можно ли заявлять довод об увеличении числа жильцов, поскольку, возможно, это подобно переулку, а некоторые считают, что в переулке нет довода об увеличении числа жильцов, как объяснено в Хошен Мишпат (симан 156).

Однако на практике утверждение многих, что в лестничной клетке нет довода об увеличении числа жильцов и поэтому разрешено добавлять жилые единицы, основано на том, что и без того есть много многодетных семей, и добавление ещё одной единицы несущественно. Но здесь, когда количество квартир удваивается и даже более того, довод об увеличении числа жильцов существует.

[Б] Иногда это вредит характеру района, поскольку приходит много людей, а также люди такого типа, которые раньше не жили в этом районе; и объяснено в Хошен Мишпат (симан 161, סעיף 5), что совладельцы могут воспрепятствовать вещам, которые жители данного места обычно не делают в своих дворах.

[В] Возражение пожилых людей, которым выселение мешает: и есть источник этому в Хошен Мишпат (симан 164, סעיף 2, и симан 154, סעיף 13), что это является доводом: трудно жить в другом месте, как будет приведено ниже.

[Г] Зависть: хотя в этом нет галахического довода, однако, поскольку квартиры являются частной собственностью, они имеют право возражать; ниже будет разъяснено, действительно ли это довод.

[Д] Желание получить большую денежную компенсацию: хотя в этом нет галахического довода, однако, поскольку квартиры являются частной собственностью, они имеют право возражать; ниже будет разъяснено, действительно ли это довод.

Сегодня, согласно закону, государственные суды действуют против возражающих/отказывающихся двумя способами:

[А] Оставляют здание как есть и возлагают на отказников оплату всех косвенных причинённых убытков, потерь и упущенной выгоды жильцов, которые согласны; это достигает огромных сумм — миллионов шекелей.

[Б] Отклоняют доводы отказников, и суды назначают доверенное лицо, которое подпишет вместо возражающих все документы, необходимые застройщику, и передают доверенному лицу гарантии и обеспечения, что он получит квартиру, подобную прежней, в месте, которое хочет подрядчик; получается, что его квартиру изымают против его воли, но дают ему другую квартиру взамен.

Доводы в пользу разрешения и их отклонение

Здесь есть несколько аспектов, на основании которых, возможно, можно принудить меньшинство, и даже бейт-дин мог бы принудить по этим соображениям возражающее меньшинство подписать:

А. Дина де-малхута дина:

Однако это не является основанием разрешить, поскольку в Земле Израиля не действует принцип дина де-малхута дина, как объяснено у Рана к Недарим (28а), а также у Рашба (там, от имени рабби Элиэзера из Меца). Их основание: причина, по которой дина де-малхута дина действует, состоит в праве собственности царя на землю страны; поэтому в Земле Израиля, где земля не принадлежит царю, а принадлежит всему Израилю, дина де-малхута дина не действует.

Но согласно Рашбаму (Бава Батра 54б), причина принципа дина де-малхута дина в том, что жители царства добровольно принимают на себя законы и суды царя; согласно этому, и в Земле Израиля действует дина де-малхута дина.

Мы также находим мнение Рабейну Там (приведено в Ковец Шитот Камаэй, Недарим 28), что о еврейском царе не сказано дина де-малхута дина, а только о нееврейском царе сказано дина де-малхута дина.

Есть ещё обсуждение, говорят ли дина де-малхута дина о нечестивом царе; в этом спорят ранние авторитеты в Санхедрин (20б) относительно Ахава.

Однако в responsa Хатам Софер (Хошен Мишпат, симан 44) объяснено, что в вопросе, который служит пользе жителей страны, дина де-малхута дина действует даже в Земле Израиля по мнению всех; весь спор о том, действует ли в Земле Израиля дина де-малхута дина, касается только налогов, взимаемых у жителей принудительно, но в вещах, направленных на их благо, все признают, что действует дина де-малхута дина.

Однако даже если в Земле Израиля есть дина де-малхута дина, здесь можно сказать, что дина де-малхута дина не применяется:

Мнение Бааль ха-Терумот (шаар 46, часть 8, симан 5) — что это сказано только о вещи, которая на благо царя; а в мнении Шулхан Арух есть противоречия, так ли он постановляет (см. симан 45, סעיף 17; симан 66, סעיפים 6, 13 и 26; симан 68; симан 225, סעיף 2). В responsa Авкат Рохель (симан 81) постановлено, что должна быть выгода самому царю; согласно этому, здесь, поскольку нет выгоды царю, нет дина де-малхута дина.

Тем не менее мнение большинства ранних авторитетов (Гитин 10б и Бава Батра 55а) относительно документов, оформленных в судах неевреев, состоит в том, что дина де-малхута дина действует в делах между человеком и его ближним, даже в вещах, которые не являются пользой царя.

Но Рама (симан 369, סעיף 11) написал, что дина де-малхута дина говорят только о вещи, в которой есть польза царю, или которая является постановлением на благо жителей страны.

И нужно знать, является ли добавление жильцов пользой для жителей. Одни толкуют это к похвале: благодаря этому больше харедим смогут жить в городе, и это хорошо; но это зависит от того, в каких городах и насколько это необходимо. Другие толкуют это к порицанию: нужны субботние лифты, а также иногда при добавлении жильцов появляются жильцы, не соответствующие характеру района.

Есть ещё довод, что дина де-малхута относится только к закону, который сам по себе обязывает; например, если бы закон гласил, что при наличии большинства в пинуй-бинуй меньшинство обязано выселиться, то, возможно, это считалось бы обязывающим законом.

Но сегодня нет такого закона, что обязаны выселиться и строить,

а лишь есть право большинства предъявить иск меньшинству из-за их возражения, и они могут требовать с возражающих убытки, или доверенное лицо от суда подписывает документы вместо них.

Следовательно, здесь нет закона, что меньшинство обязано выселиться, и нет изъятия со стороны властей, а есть только возможность действовать от их имени или взыскивать с них ущерб; поэтому здесь не относится дина де-малхута дина.

Б. Обязывающий обычай:

Поскольку таков обычай, совладельцы могут принудить остальных совладельцев согласно обычаю, если это хорошо для совладельцев, как объяснено в Хошен Мишпат (симан 176).

Однако, чтобы это называлось обычаем, должен быть ясный обычай, и, по-видимому, в данном вопросе ещё нет ясного обычая.

В. Принуждение большинством совладельцев:

В Хошен Мишпат (симан 163) объяснено, что совладельцы в делах товарищества подобны великому бейт-дину, и поэтому большинство совладельцев может принудить меньшинство.

[Там объяснено относительно налога: пусть соберут всех домовладельцев, платящих налог, и примут на себя, что каждый выскажет своё мнение во имя Небес, и пойдут за большинством; если меньшинство откажется, большинство может принудить их даже в судах неевреев и потратить на это деньги, а они обязаны дать свою долю. Источник закона — responsa Махарама и Агаот Маймонийот.

Гра (там) написал, что источник закона — в Гемаре (Бава Батра 8б и Бава Кама 116б: погонщики ослов вправе устанавливать между собой условия), и постановлено в Хошен Мишпат (симан 231), что жители города вправе устанавливать условия относительно мер и т. п. и налагать санкции за нарушение их постановления, то есть жители города могут договориться между собой, что всякого, кто не поступит согласно решению, оштрафуют; и Гра (там) написал, что отсюда учится, что все совладельцы в вопросах своего товарищества подобны великому бейт-дину].

Однако представляется, что всё, что мы нашли, будто они считаются великим бейт-дином, не относится к изъятию частного имущества человека, ведь товарищество существует только в общих территориях; здесь же обсуждение касается выведения человека из его дома.

Кроме того, всё, что мы нашли, что большинство действует как великий бейт-дин,

это только когда все присутствуют на собрании и большинство приняло решение; но если возражающие не приходят на собрание, это не помогает. Однако Питхей Тешува (симан 163, пункт 1) написал от имени Хатам Софера, что если о собрании уведомили, считается, что все пришли.

Кроме того, представляется, что не все совладельцы здания считаются великим бейт-дином, а только группа плательщиков налога или группа ремесленников считаются общиной, где большинство может принудить меньшинство; особенно поскольку известно, что есть много закулисных соглашений, и не все жильцы получают поровну, невозможно сказать, что о таком сказано: они как великий бейт-дин, и большинство может принудить меньшинство.

Г. Семь лучших людей города:

Поскольку в зданиях есть опасения землетрясений, и поэтому существует закон, основанный на заключениях специалистов, позволяющий такие строительства, это считается как «семь лучших людей города», и у них есть сила изымать имущество у его владельцев.

Но согласно объяснённому выше относительно дина де-малхута дина, что это здесь не относится, та же причина относится и здесь: семь лучших людей города не изъяли участок у меньшинства, а, как выше сказано, лишь предоставили право предъявлять иск меньшинству.

Д. Регистрация домов как совместной собственности — это принятие закона о многоквартирных домах:

Поскольку дома зарегистрированы в органах власти как многоквартирные дома, и на них распространяются все законы о многоквартирных домах, это считается, что они приняли на себя законы о многоквартирных домах; а совладельцам разрешено принять на себя судиться по законам неевреев, если не идут судиться перед ними.

Но это совершенно неверно, потому что регистрация домов как многоквартирных не означает принятие всех законов о многоквартирных домах; регистрация производится только для того, чтобы были упорядоченные списки согласно закону. И только то, что все приняли в качестве обычая в общих местах, например ремонт крыши и труб, нужно делать так; а в местах, где нет обычая, не всё здание оплачивает трубы и т. п., а только соответствующая сторона; только крышу оплачивают все, потому что это может причинить ущерб всему зданию.

Однако представляется, что в здании нерелигиозных можно полагаться на большинство, поскольку нерелигиозные приходят жить с расчётом на закон.

Итог:

В здании, где возражающие — нерелигиозные, можно полагаться на большинство, поскольку они живут с расчётом соблюдать закон.

В здании, где все соблюдают Тору и заповеди, даже в случаях, когда нет доводов об увеличении числа жильцов, характере района и трудности переезда, есть право возражать, поскольку дом является частной собственностью. Однако соседи могут упрашивать возражающих соседей продать, и в этом нет запрета «ло тахмод» — «не возжелай», но для подрядчика есть запрет, как будет объяснено ниже.

Разрешено ли упрашивать соседа согласиться

Следует обсудить, есть ли запрет «ло тахмод» и грабежа в принуждении возражающих соседей.

Ведь объяснено в Бава Кама (62а) и Хошен Мишпат (симан 205), что если человека принудили и он продал, его продажа действительна: из-за принуждения он окончательно решается передать право собственности, поскольку получает компенсацию; поэтому здесь нет грабежа.

Но следует обсудить, возможно, это называется «принудили и он приобрёл», ведь возражающий не хочет приобретать, а хочет оставаться владельцем своего прежнего дома; против его воли ему дают дом, который будет его, и взамен забирают у него прежний дом — это подобно случаю «принудили и он приобрёл». Бааль ха-Итур (приведён у Рашба, Кидушин 2) и Рашба спорят, действует ли «принудили и он приобрёл» так же, как «принудили и он продал»; в Шулхан Арух (Эвен ха-Эзер, симан 42, סעיף 1) приведены оба мнения без окончательного решения.

Также следует обсудить, есть ли здесь запрет «ло тахмод», ведь Рамбам написал (Законы грабежа, гл. 1, галаха 9), что тот, кто упрашивает ближнего продать его дом или вещи и давит на него через друзей, нарушает «ло тахмод»; Раавад (там) написал, что только если тот не сказал «я хочу», он нарушает «ло тахмод», но если сказал «я хочу», не нарушает. Здесь, поскольку он получает другую квартиру взамен своей, считается, что сказал «я хочу», и не нарушает «ло тахмод»; таково и мнение Тосафот (в одном ответе, Бава Меция 5б и Санхедрин 25б).

Однако из мнения Рамбама видно, что даже если продавец сказал «я хочу», покупатель нарушил «ло тахмод»; так же простое постановление Шулхан Арух (Хошен Мишпат, симан 359, סעיף 9): принуждающий ближнего продать ему дом нарушает запрет «ло тахмод», но не имеет статуса грабителя; из этого следует, что даже если тот сказал «я хочу», он нарушает «ло тахмод».

Можно склониться к тому, что здесь нет запрета «ло тахмод», поскольку запрет «ло тахмод» — когда человек хочет, чтобы вещь ближнего перешла к нему; здесь же не так: он хочет для себя большую квартиру, и чтобы у ближнего тоже была квартира, поэтому в этом нет «ло тахмод».

Также следует обсудить довод: поскольку покупает это застройщик, сосед лишь упрашивает своего соседа продать кому-то другому; возможно, в этом нет «ло тахмод», как объяснено в Бен Йеояда (Кидушин 59), что «ло тахмод» — только если желает для себя, а не если желает для другого.

Есть ещё соображение: поскольку он является совладельцем с совладельцем, нет «ло тахмод», как мы находим в «гуд о игуд»; ведь это, казалось бы, «ло тахмод», и из этого ясно, что между совладельцами нет «ло тахмод».

Тем не менее, хотя здесь нет запрета грабежа и запрета «ло тахмод», запрещено принуждать его подписать из-за онаат деварим — словесного притеснения, как объяснено в Хошен Мишпат (симан 164, סעיף 2), что он имеет право возражать против переезда [слова указанного Шулхан Арух: «Если балки дома ослабли и опустились в пространство дома: если они опустились в пределах десяти тфахим, он разрушает и строит; а если не опустились, владелец верхнего этажа может воспрепятствовать ему. И даже если хозяин дома говорит ему: я сниму тебе место, чтобы ты жил там, пока я починю потолок; даже если он пользуется им только для древесины, его не слушают, ибо тот говорит ему: я не хочу утруждаться переездом с места на место, чтобы ты починил свой дом»], и подобно этому в Хошен Мишпат (симан 154, סעיף 13), а источник закона — в Бава Батра (6б–7а)].

Но если именно застройщик упрашивает возражающих, указанные доводы отсутствуют, и следует опасаться запрета «ло тахмод», как было объяснено: по мнению Рамбама и Шулхан Арух, даже если он даёт деньги, он нарушает «ло тахмод». Однако если ясно, что это на благо жильца, можно склониться к тому, что здесь нет «ло тахмод».

Есть ещё довод сказать, что если он предлагает ему действительно выгодное предложение, так что почти не нужно его упрашивать, в этом нет запрета.

Принуждение жильцов посредством подписи перед застройщиком

Относительно подписания договора с застройщиком: если его подпись является последней подписью, благодаря которой можно принудить остальных жильцов, запрещено так делать. Причина: запрещено причинять ущерб посредством грама — косвенного действия [см. Бава Батра 22б и Хошен Мишпат, симан 175, סעיף 40].

Нееврейский застройщик

Можно ли подписывать с нееврейским застройщиком: есть место обсудить, что запрет «ло теханем» действует только когда дают ему увеличение в земельном участке; но здесь участок остаётся того же размера, и лишь строят на существующих частях, принадлежащих всем совладельцам, поэтому нет «ло теханем».

Также следует обсудить, есть ли запрет еврейскому подрядчику строить для нееврея квартиру на участке, который уже принадлежит нееврею. Даже если запрет есть, следует обсудить, что если он лишь добавляет ему в здании, это разрешено.

Вещи, которых следует остерегаться при подписании соглашения о пинуй-бинуй

[А] Арбитраж перед бейт-дином или арбитром — не гражданский суд.

[Б] Гетер иска.

[В] Нужно прояснить вопрос отказников-жильцов.

[Г] Работы в Холь ха-Моэд.

[Д] Субботние лифты, канализационные и водяные насосы, одобренные для Шаббата с высоким уровнем кашрута.

[Е] Инфраструктура для подключения к генератору на Шаббат.

[Ж] Место для сукки.

[З] Чтобы была формулировка, что все соглашения были совершены киньяном перед важным бейт-дином и с настоящего момента, таким образом, что в них нет асмахты.

Места, где есть несоблюдающие Тору и заповеди

[А] Две раковины.

[Б] Субботний таймер.

[В] Ручной привод на электрической жалюзи.

[Г] Датчики в здании — чтобы включались не по движению.

[Д] Входная дверь в здание — механическая.

[Е] Уход за садами в шмиту — согласно Галахе.