Хазака трех лет

Хазака на недвижимость

В Гемаре, Бава Батра (лист 28), разъясняется, что тот, кто купил или получил земельный участок, для того чтобы считаться его владельцем без необходимости предъявлять купчую, должен владеть этой недвижимостью не менее трех лет, и при этом у него должно быть утверждение, на основании чего он владел этой недвижимостью (например, что он купил ее или получил в подарок; но он не может сказать, что стал ею владеть потому, что ему не воспрепятствовали и т.п.).

Кцот ха-Хошен (симан 140) объясняет причину этой хазаки следующим образом: «И, по моему скромному мнению, основа хазаки трех лет — это не что иное, как постановление мудрецов ради устроения общества, поскольку люди обычно не берегут документ дольше трех лет. Ведь владеющий полагает: раз он сидит в этом имуществе на протяжении трех лет и никто не предъявляет возражения, то возражение уже более не возникнет, и потому он не будет беречь документ дольше. Из этого может произойти ущерб покупателям, поэтому мудрецы сочли нужным постановить, что он будет считаться достоверным благодаря хазаке трех лет, а оспаривающий, если истина на его стороне, должен заявить протест в течение трех лет; после протеста и владеющий будет беречь свой документ, а если тот не протестует в течение трех лет, оспаривающий проиграет. Так же видно из слов Нимукей Йосеф в начале главы “Хезкат” (14а по листам Рифа): “дольше он не бережет, ибо полагает, что тот более не станет оспаривать...” И поскольку таково мнение людей, мудрецы установили только три года». Из этого следует, что это постановление мудрецов, и оно установлено для обоих — для владеющего и для оспаривающего, как мы написали. И таковы слова Рамбама, гл. 11 из “Тоэн ве-Нитан” (галаха 2): “Поскольку ты не протестовал, ты сам себе причинил ущерб”, см. там. Это соответствует нашим словам: постановление было для обоих — владеющий сохранит свое после трехлетней хазаки, а оспаривающий, если истина была на его стороне, должен был протестовать; раз он не протестовал, он проиграл. А согласно объяснению Рамбана мы сказали бы: поскольку он не протестовал, это является указанием на то, что он продал ему, и здесь неуместно говорить “ты сам себе причинил ущерб”», конец цитаты.

Мнение Рамбана (Бава Батра 28) состоит в том, что хазака трех лет имеет силу по Торе, поскольку человек не видит, как другой владеет его полем и домом, и не молчит. Однако, с другой стороны, есть слабость в позиции покупателя: он должен был предъявить купчую; поэтому только после трех лет он уже не обязан ее предъявлять. А согласно приведенному выше Кцот ха-Хошен, это постановление мудрецов: после трех лет человек не должен будет продолжать беречь свой документ [и см. Раши, Ктубот 17], но если против него заявляют протест, он должен беречь свой документ еще три года.

Следует обсудить в наше время, когда на каждую землю и строение существует регистрация в табу (земельном реестре), поможет ли хазака трех лет против владельцев. На практике представляется, что она не помогает: 1) поскольку в утверждении есть изъян, ведь он не перевел квартиру в табу на свое имя. 2) поскольку имущество записано в табу на имя владельца квартиры, и посредством этого он всегда сможет выселить покупателя из квартиры через органы власти — следовательно, это подобно тому, как если бы продавец заявил протест, и хазака трех лет не поможет; поэтому покупателю/получателю придется беречь свой документ всегда.

Еще следует обсудить случай, когда покупатель не может зарегистрировать квартиру в табу, как часто бывает с разделенной квартирой, квартирой для инвалида и т.п.: поможет ли покупателю хазака трех лет? Согласно первой логике, приведенной выше, можно сказать: поскольку он не может зарегистрировать имущество в табу, нет изъяна, и хазака трех лет поможет. Но согласно второй логике, поскольку имущество записано в табу на имя продавца, это считается протестом, и хазака не поможет; ему придется беречь купчую всегда.

Случай, когда можно сказать, что хазака трех лет в наше время поможет без сомнений, — только в отношении земли, которая не зарегистрирована на имя продавца и которую вообще невозможно зарегистрировать в табу. В таком случае хазака трех лет вместе с утверждением помогает (такое встречается при строительстве на крыше без разрешений и при незаконном строительстве).

На основании вышесказанного обсудим практически следующий вопрос:

Человек, живший за границей, вернулся в Землю Израиля спустя несколько лет и пришел в квартиру, где жил его отец до своей смерти. Теперь он видит, что в ней живет другой человек. На вопрос, что он делает в квартире, жилец ответил, что купил квартиру у его отца и живет в ней уже несколько лет, только договор купли-продажи у него потерялся; а поскольку он живет там три года и у него есть утверждение, что он купил квартиру, закон на его стороне.

На практике, согласно двум приведенным выше рассуждениям, представляется, что его выселяют из квартиры, поскольку он должен был перевести запись в табу на свое имя или, по крайней мере, беречь свой документ; ведь регистрация в табу является постоянным протестом против него, и он должен был беречь свой документ всегда.

И тот же вопрос в ином варианте:

Сын жил в доме своего пожилого отца, ухаживал за ним и поддерживал его. С годами состояние отца ухудшилось, и он переехал в дом престарелых, где прожил несколько лет до своей смерти. После смерти остальные дети умершего пришли и попросили брата, который жил в доме, разделить с ними квартиру, полагающуюся им в наследство. Сын заявил, что отец подарил ему квартиру еще при жизни, когда был в ясном уме и дееспособен, в благодарность за большую помощь и поддержку, которую он оказывал ему, проживая в доме.

Сын добавил: поскольку он живет в квартире уже более трех лет, у него есть хазака, и вместе с ней есть утверждение, и он не обязан приводить доказательство своим словам.

В этом случае можно обсудить, что сын может утверждать: ему было неловко перед отцом просить перевести квартиру на его имя при жизни отца, и потому здесь нет вышеупомянутого изъяна — что он не перевел ее на свое имя. Однако, с другой стороны, рассуждение о регистрации в табу, которая считается протестом против него, все еще остается; поэтому на практике представляется, что он должен беречь свой документ всегда.

Хазака пользования

Другой вид хазаки называется «хазака пользования». Различие между вышеупомянутой хазакой на недвижимость и хазакой пользования состоит в том, что при хазаке на недвижимость владеющий утверждает, что он купил или получил саму землю от владельцев; для этого нужна хазака трех лет, и если он заявит, что стал владеть землей потому, что никто ему не воспрепятствовал, — он землю не приобретает. Но при хазаке пользования владеющий утверждает право пользования землей, а не право собственности на нее. Хазака возникает посредством того, что он пользуется ею перед владельцами, например, вывел выступ в двор товарища (Хошен Мишпат, симан 143) или поставил там печь и разводил там кур (см. Ришоним, Бава Батра 57). Ришоним спорят, нужно ли в таком случае также три года и утверждение, или он становится закрепленным в праве сразу, если ему не воспрепятствовали; по этому вопросу есть пять мнений —

• Мнение Рамбама и его школы (гл. 7, галаха 6 в “Шхеним”, гл. 8, галаха 1, и гл. 11, галаха 4 там), что для хазаки пользования не нужны ни три года, ни утверждение.
• Мнение Тосафот (Бава Батра 6б, 23, 59) и Роша (гл. 1, симан 11, и гл. 3, симан 74), что нужны три года и утверждение.
• Другое мнение — мнение Ривама, что нужны только три года без утверждения (Тосафот 23а).
• Мнение Тосафот, приведенное в Раши (Бава Батра 6а), что требуется утверждение, но не требуется хазака трех лет.
• Мнение Рашбама (см. Тур, симан 153, пункт 18, и Бейт Йосеф там): различать между легкими видами пользования, такими как вбивание балок, по поводу которых обычно не пишут документ, и тогда требуется утверждение, но не три года, — и значительным пользованием, таким как открытие окон, где нужны три года и утверждение.

Поским привели две первые позиции и разошлись в том, как постановлять галаху: по мнению Шулхан Аруха, это считается хазакой даже без трех лет и без утверждения; по мнению Рамо, как объяснил Нетивот, это не считается хазакой без трех лет и утверждения; а по мнению Сма, Рамо оставил это под сомнением — нужны ли три года и утверждение. Согласно Тазу и Гаону, Рамо постановил: если он является удерживающим, его хазака действительна (см. симан 153, пункты 2, 6, 16; симан 154, пункт 7; и симан 155, пункт 35).

Поскольку это спор, поэтому практически тот, кто удерживает землю посредством хазаки пользования, — его хазака действительна. Но если противоположная сторона придет, устранит удерживающего и захватит землю — ее захват помогает.

Тот, кто устанавливает солнечный бойлер на крыше товарища

Если человек установил солнечный бойлер на крыше соседа, а спустя время сосед утверждает, что не соглашался на это, но не воспрепятствовал сразу, следует обсудить: имеет ли солнечный бойлер статус хазаки пользования, относительно которой есть мнение, что хазака действует немедленно и даже без утверждения, как сказано выше, или его статус подобен хазаке на недвижимость и требуется хазака трех лет и утверждение.

Нетивот ха-Мишпат (симан 140, п. к. 20) объяснил, что хазака на недвижимость означает, что он удерживает саму землю навсегда, и владелец дома вообще не будет ею пользоваться; в таком случае нужны хазака трех лет и утверждение. Солнечный бойлер — это предмет, который обычно оставляют на своем месте постоянно, и намерение его владельцев состоит в том, что они не будут использовать это место постоянно для других целей. Согласно этому, для солнечного бойлера понадобится хазака трех лет с утверждением.

И вот, в Гемаре, Бава Батра (57а), разъясняется: тот, кто ставит животное во дворе товарища, не имеет хазаки. Рамбан там объясняет причину: постановка животного во дворе имеет статус хазаки на недвижимость, для которой нужны три года и утверждение. И только выступ и водосток (а в наше время — бельевые веревки и кондиционер), когда пользуются лишь воздушным пространством двора, считаются хазакой пользования, при которой есть хазака сразу, если владельцы не воспрепятствовали. Но постановка животного — это пользование самой землей, и потому требуется хазака трех лет, как выше.

Таково же мнение Ри Мигаша, и оно приведено в Рамбане там, в Бава Батра; и Рамбам в гл. 5 “Шхеним” и в гл. 12 “Тоэн ве-Нитан” также считает, что постановка животного во дворе — это хазака на землю (однако между ними и Рамбаном есть некоторое практическое различие относительно установки перегородки, см. там).

Однако мнение Раавада в гл. 5 “Шхеним” состоит в том, что постановка животного во дворе товарища имеет статус хазаки пользования. И см. в вышеупомянутом Нетивот, что он объяснил.

Размещение каравана в частном дворе

Если человек поставил караван во дворе товарища и утверждает, что получил от владельцев разрешение поставить там караван на многие годы, а владельцы это отрицают, следует обсудить: относится ли такое пользование к категории хазаки пользования, и он сразу закрепился в этом месте, или это хазака на недвижимость, и требуется хазака.

Представляется, что требуется хазака трех лет, как при хазаке на недвижимость, поскольку выше в словах Нетивот было разъяснено, что определение хазаки на недвижимость — когда он удерживает саму землю навсегда, а владелец дома уже не может ею пользоваться. И в случае размещения каравана, который является постоянной вещью, и владелец уже не может пользоваться этим местом, его статус — как хазака на землю.