Защищенная аренда — «дмей мафтеах» в Halacha, часть 2

В продолжение предыдущей статьи, где были кратко приведены исторические предпосылки Закона о защите квартиросъемщика, основные положения закона и определение принципа «дина де-малхута дина» — «закон государства является законом», в этой статье мы кратко приведем обсуждение великих поским относительно силы этого закона. Основной вопрос возник в отношении квартир, которые были арендованы до принятия этого закона, а затем, в течение срока аренды, был принят Закон о защите квартиросъемщика. Когда арендодатель хотел выселить арендатора, арендатор утверждал, что по закону у него есть возможность остаться при определенных условиях. Поским обсуждали, обязывает ли этот закон, который фактически уменьшает право владельца квартиры — арендодателя, самого владельца квартиры. Однако в случае, когда квартира была арендована после принятия закона и после того, как так стало принято поступать, получается, что пока не было прямо оговорено и записано, что «дмей мафтеах» не применяются, закон обязывает, поскольку таков обычай страны, а всякая аренда следует обычаю страны.

Право арендодателя на освобождение арендуемого имущества

В случае, когда человек сдает квартиру или любое другое имущество, в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, симан 312, се’иф 8) постановлено: если арендовали на определенный срок, то, когда срок истек, он может выселить его немедленно, даже если срок истек в середине дождливого сезона. Сма (там, с-к 13) пишет, что так же и арендатор может немедленно выйти без уведомления арендодателя. Причина в том, что они знали, что срок истечет, и должны были договориться об этом друг с другом или с другими людьми таким образом, чтобы знать место своего проживания с окончания срока и далее. Поэтому, когда сдают квартиру и прямо пишут, что это согласно закону о «дмей мафтеах», или даже если прямо не пишут, но на момент сдачи закон уже был принят и распространялся также на эту аренду, закон таков, что это считается обычаем страны, который обязывает, пока прямо не было оговорено иначе.

Позиция гаона рабби Меира Арика относительно halachической силы защищенного жильца в аренде, в начале которой закон еще не был принят

Великие мудрецы поколения после Первой мировой войны уже занимались этим вопросом, поскольку такой закон существовал в США и Европе, а также в период британского мандата, пока в Израиле не приняли упорядоченный закон; сегодня эта тенденция постепенно уменьшается. {Я подробно писал об этом в выпуске 19}.

Первым, кто высказался, был гаон рабби Меир Арик (Шу”т Имрей Йошер, часть 2, симан 152, пункт 2). Он приводит слова спрашивающего: тот сдал свою квартиру на срок, а по истечении срока, когда арендодатель хочет выселить арендатора, согласно «дина де-малхута» арендодатель не может его выселить [из-за Закона о защите квартиросъемщика]. И действительно, это постановление было принято ради пользы жителей страны. Однако из слов Шаха (симан 73, с-к 39) видно, что и это помогает только в отношении налогов, но не в других вещах; а в отношении земли это зависит от спора ранних авторитетов, говорим ли мы «дина де-малхута дина». При этом арендодатель считается удерживающим право, как постановлено в Шулхан Арух (Хошен Мишпат, симан 312, се’иф 16), что земля стоит в презумпции ее владельцев.

Он ответил, что то, что спрашивающему было очевидно, будто арендодатель считается «мухзак» — удерживающим, не ясно. Он приводит там несколько поским, которые спорили об этом, а практически Нетивот ха-Мишпат в правилах захвата (с-к 10) постановил в общем виде, что при сомнении в законе арендатор считается удерживающим. В нашем случае речь идет о земле и о постановлении ради всех жителей страны, а по мнению большинства поским «дина де-малхута дина». Возможно, даже Шах, упомянутый выше, признает это, поскольку земли принадлежат им, даже если речь не касается налогов. Он приводит там несколько источников о силе постановлений Хазаль. Поэтому он постановляет, что нельзя выселить арендатора, находящегося в статусе «дмей мафтеах».

Он приводит слова Хатам Софера (Шу”т, Хошен Мишпат, симан 44), что в подобном случае мы находим в Шасе постановления, направленные на то, чтобы не пресекать средства к существованию торговцев; в этом, по мнению всех, говорят «дина де-малхута дина», как постановление. Так и в нашем вопросе, когда известно, что постановление крайне важно в наше время, чтобы люди не были выброшены на улицы, поэтому в наше время говорят «дина де-малхута дина», и арендодатель не может выселить его.

Однако следует обсудить: поскольку квартиры подорожали, во всяком случае арендодатель сможет повысить плату согласно тому, насколько сейчас подорожали квартиры, как разъясняется (в симане 312) относительно срока уведомления. И хотя по «дина де-малхута» также в этом отношении было сделано постановление, тем не менее, поскольку Хазаль в подобном случае не опасались этого, можно сказать, что мы не принимаем во внимание «дина де-малхута». Однако представляется, что во всяком случае невозможно выселить арендатора, ибо в этом «дина де-малхута дина»; сомнение лишь относительно повышения платы. Ведь по мнению тех, кто считает, что «дина де-малхута дина», особенно в отношении земель, которые принадлежат им, очевидно, он не может повышать плату. А сегодня, когда во всяком случае выселить арендатора из дома невозможно, но в отношении повышения платы есть сомнение в законе, является ли «дина де-малхута» законом, и в этом можно сказать, что арендатор удерживает, поскольку сомнение касается только денег.

Из его слов видно, что вопрос, может ли арендатор остаться в квартире после окончания срока аренды, если он вошел в квартиру до вступления закона в силу, является спором поским и представляет собой сомнение в законе. По Нетивот в правилах захвата он принял, что арендатор считается удерживающим. Поэтому он постановляет: поскольку по мнению большинства поским в отношении земли действует «дина де-малхута дина», и поскольку по мнению Нетивот арендатор считается удерживающим в случае сомнения, арендодатель не может выселить арендатора.

Позиция Хавацелет ха-Шарон: если арендатор вошел в квартиру до принятия закона, невозможно принудить арендодателя действовать по Закону о защите квартиросъемщика

Хавацелет ха-Шарон (Хошен Мишпат, симан 8) написал, что он остается на своей позиции, и в этом законе [- о защите квартиросъемщика] нет статуса «дина де-малхута дина». А то, что рав из Тарны [гаон рабби Меир Арик] написал так, было во время войны, когда действительно было время большой нужды и стеснения, и он должен был искать оправдание в пользу арендаторов. Но сейчас разум диктует обратное: это большая несправедливость по отношению к домовладельцам, к которым относится «твой бык зарезан» и т. д.; чужие люди властвуют над их имуществом, и нет им спасителя. И для арендаторов это тоже не является исправлением — только для старых арендаторов. Ведь каждый день прибавляются новые люди, которым нужно арендовать квартиры, и для них это постановление — порча, потому что из-за этого квартиры чрезвычайно дорожают, и невозможно найти квартиру, чего не было до войны. Особенно известно нам, что основное поддержание закона происходит через некоторых свободомыслящих избранников, у которых есть взгляды и методы коммунистов и социалистов — притеснять богатых и брать их имущество; все эти методы противоречат мнению Торы. И, не дай Б-г, говорить об этом, что это будет называться полноценным законом согласно закону нашей святой Торы. И хотя уже так принято, это не обычай достойных людей, а лишь потому, что рука бейт-дина не сильна. И богобоязненные люди до сегодняшнего дня обычно идут на компромисс, чтобы не ставить все на основании закона. Поэтому я не отступаю от своего мнения в этом, конец цитаты.

Из его слов видно, что он считает Закон о защите квартиросъемщика противоречащим мнению Торы. Но следует отметить, что его позиция относится только к арендатору, который вошел жить в квартиру до принятия закона, а в то время, когда он жил в квартире, был принят закон. Но тот, кто вошел жить в квартиру после принятия закона, очевидно, должен поступать согласно закону, по которому принято действовать, ибо в аренде следуют обычаю страны.

Позиция Авней Хефец: это необходимое постановление, ставшее обычаем страны, который обязывает

В Авней Хефец (Шу”т, симан 40, пункт 2, гаона рабби А. Левина — ав бейт-дин святой общины Рейша) написано, что уже распространился обычай придавать закону о защите арендаторов [- Закону о защите квартиросъемщика] силу и мощь также в еврейском праве, ибо на самом деле этот закон очень нужен и необходим для исправления страны [в их времена]. И если бы не он, люди были бы выброшены, как навоз, на улицы, и умножились бы ужасы, которые могли бы принести бедствие стране и ее жителям. И я хорошо помню, что когда закон был внесен на стол законодательного собрания, домовладельцы вели большую агитацию, чтобы побудить меня — я уже тогда был среди народных депутатов и членом законодательного собрания — и остальных еврейских депутатов голосовать против закона. Но мы их не послушали, ибо этот закон является щитом для внутреннего мира страны и ее жителей, и без него кто знает, сколько жертв пало бы, если бы каждый домовладелец мог выселять арендаторов квартир как ему угодно, без всякого ограничения, конец цитаты.

Позиция Хазон Иша: жилец, который вошел в квартиру до принятия закона и не желает выходить из-за закона, считается грабителем

Атерет Шломо (симан 88, гаона рабби Шломо Карлица) приводит, что он говорил со своим дядей Хазон Ишем, и тот ответил ему: тот, кто вошел в квартиру без «дмей мафтеах», не имеет права требовать даже часть того, что платит новый жилец, потому что квартира принадлежит домовладельцу, и каждая прута, которую он извлекает у домовладельца из денег, полученных за квартиру, или у самого домовладельца, является полным грабежом .

Тем не менее практически домовладелец не может заставить жильца выйти из квартиры и т. д. Ибо в период, когда трудно достать квартиру, домовладелец не должен выселять жильца из места его проживания. Поскольку во время британского мандата было трудно достать квартиру без «дмей мафтеах», а цены были очень высоки, так что обычный человек не мог их вынести, и вследствие этого многие десятки и сотни людей были бы выброшены на улицу, поэтому арендодатель не может выселить из квартиры. Это подобно дождливому сезону. Однако несмотря на это арендодатель может требовать от арендатора более высокую арендную плату, чем та, которую он платил до сих пор, согласно тому, сколько платят на рынке за такую квартиру. Но это только в случае, когда жилец сидит в квартире без установленного срока или арендовал в общем виде и платит каждый месяц. Если же он арендовал квартиру на год, а арендодатель требует, чтобы он затем вышел, он должен выйти немедленно после года, как разъяснено в Шулхан Арух (симан 312, се’иф 8), что даже в дождливый сезон он должен выйти, хотя трудно достать другую квартиру.

До сих пор мы говорили о случае, когда арендатор вошел до установления закона о защите квартиросъемщика и без «дмей мафтеах». Однако когда человек арендовал квартиру и заплатил «дмей мафтеах», а затем домовладелец требует, чтобы он вышел из квартиры по окончании срока аренды, то есть аренда была совершена после выхода закона, казалось бы, закон противоречит закону Торы, поскольку изымает имущество арендодателя; и когда заставляют арендодателя оставить арендатора в его квартире против его воли, здесь нет «дина де-малхута дина».

Мнение гаона Хазон Иша: поскольку он арендовал квартиру, когда существовал такой закон, значит, он арендовал с учетом этого. Поскольку по закону можно принудить, арендодатель должен был опасаться этого, и неизбежно «он сдал с учетом этого, согласно закону, со всеми его правами и всеми его обязанностями», раз он не оговорил, что аренда зависит исключительно от его воли. Согласно этому арендодатель не может выселить арендатора, несмотря на то, что сдал ему на определенный срок, если при сдаче не говорил, что это без защиты квартиросъемщика. И согласно этому он не может требовать от него более высокую арендную плату после срока аренды, кроме того, что закон позволяет взимать как арендную плату, поскольку аренда была совершена с учетом этого. И в таком случае, даже если арендодатель не сказал ему по окончании первой аренды, что отныне хочет более высокую арендную плату, чем та, которую он платил до сих пор, и даже если прошло несколько месяцев, когда он ничего с ним не говорил, все равно тот должен платить согласно тому, что установлено законом, поскольку он сдал ему с учетом этого. И даже если арендатор не заплатил ему «дмей мафтеах», он тоже не может выселить его из квартиры по этой же причине — что он сдал ему согласно принятому обычаю, раз не оговорил с ним иначе. И хотя возможно, что уже нет трудности достать квартиру, как было во времена мандата, и здесь нет закона дождливого сезона, тем не менее он не может выселить жильца, поскольку с учетом этого он сдал ему. [И там он еще подробно обсуждает это, но здесь не место]

Однако в Эмек ха-Мишпат (часть 5, симан 45, пункт 12), после приведения вышеупомянутого ответа, написал, что на практике закон с тех пор изменился: только тот, кто арендовал квартиру до 20/8/68, должен был прямо указать, что сдает квартиру без законов о защите квартиросъемщика; если он прямо не указал это, то применялась защита квартиросъемщика. Но с этой даты, если не были уплачены «дмей мафтеах», нет прав защиты квартиросъемщика.

В Орхот Раббейну (стр. 286) приводится, что Хазон Иш постановил не принимать во внимание государственный Закон о защите квартиросъемщика, и арендатор должен оставить квартиру по требованию арендодателя, и не может требовать поступать согласно закону; если же он отказывается освободить ее, он является полным грабителем.

Итог

Великие мудрецы поколения после Первой мировой войны обсуждали этот закон. Основной вопрос касается квартир, которые были арендованы до принятия этого закона, а в течение срока аренды был принят Закон о защите квартиросъемщика, и когда арендодатель захотел выселить арендатора, арендатор утверждает, что по закону у него есть право остаться.

Гаон рабби Меир Арик считал, что на основании «дина де-малхута дина» закон обязывает также в отношении арендаторов, вошедших до вступления закона в силу. Хавацелет ха-Шарон считал, что если арендатор вошел в квартиру до начала действия закона, невозможно принудить арендодателя поступать согласно закону. Авней Хефец считал: поскольку это необходимое постановление, оно стало обычаем страны, и следует поступать согласно ему. А от имени Хазон Иша приводится: поскольку во время аренды закон еще не был принят, закон таков, что арендатор должен оставить квартиру по требованию арендодателя и не может ссылаться на закон; если он отказывается освободить ее, он считается полным грабителем.

В следующей статье, с Б-жьей помощью, мы приведем остальные мнения поским относительно закона.

Из «Торат ха-Мишпат»