Обязанности арендодателя по ремонту сдаваемого в аренду имущества

В этой статье мы обсудим вопрос неисправностей, обнаруживающихся или возникающих в сдаваемом в аренду имуществе: на ком лежит обязанность ремонта, может ли арендатор заявить о «ошибочной сделке» и расторгнуть аренду, каков закон согласно Галахе и каков обычай согласно законам властей. Практическая рекомендация — заранее оговорить все в письменном и подписанном договоре, чтобы избежать разногласий.

  Источник закона

В Мишне (Бава Мециа 101б) сказано: «Тот, кто сдает дом своему товарищу, арендодатель обязан обеспечить дверь, засов и замок, а также все, что требует работы мастера; но то, что не требует работы мастера, делает арендатор». И еще мы находим там в Гемаре: «Учили мудрецы: тот, кто сдает дом своему товарищу, арендодатель обязан поставить ему окна, укрепить ему потолок, подпереть ему балку». Из Гемары следует, что все, что требует работы мастера, должен сделать арендодатель, а то, что не требует работы мастера, должен сделать арендатор. И не только то, чего в квартире нет и что требует работы мастера, обязан арендодатель предоставить арендатору, но даже то, что в доме имеется и испортилось, арендодатель обязан починить, если это требует работы мастера.

Подход Рамбама

Так же написал Рамбам (Законы аренды, гл. 6, галаха 3): тот, кто сдает дом своему товарищу, обязан поставить ему двери, открыть для него испортившиеся окна, укрепить потолок, подпереть сломавшуюся балку, сделать засов и замок и тому подобное из вещей, которые являются работой мастера и имеют существенное значение для проживания в домах и дворах.

Из слов Рамбама видно добавочное условие: помимо того, что требуется работа мастера, чтобы обязать арендодателя в ремонте, необходимо, чтобы это было существенным для проживания в домах. «Двар Авраам» (симан 37, раздел 5) объясняет, что источник слов Рамбама — из Гемары, где сказано, что лестницу должен поставить арендатор, а не арендодатель. Ритва (там, со слов «сделать») объясняет, что лестница, о которой говорится в Гемаре, — это лестница для подъема на крышу, использование которой является временным, и это не относится к основному проживанию в доме; поэтому арендодатель не обязан ее предоставлять. Из его слов следует, что даже если это работа мастера, арендодатель не обязан чинить это, поскольку это не является существенным для проживания в домах.

Противоречие в постановлениях Шулхан Аруха

Рама (Хошен Мишпат, симан 314, се’иф 1) постановил: если арендодатель исправил эти вещи, и они сломались в течение срока аренды, то если он сказал ему: «этот дом», он не обязан предоставлять ему другой; если же сказал ему просто «дом», он обязан чинить его в течение всего срока аренды.

В другом месте (Хошен Мишпат, симан 312, се’иф 17) Мехабер приводит мнение, согласно которому именно если дом полностью обрушился — то есть дом обрушился посреди срока аренды, арендодатель не обязан его строить заново; но если дом существует, только опасно в нем жить, арендодатель обязан его починить.

Вопрос Кцот ха-Хошен

Кцот ха-Хошен (314, п. 1) написал, что слова Рама в этом симане — это слова Нимукей Йосефа (Бава Мециа 59а, со слов «Гемара»): если он сдал ему «этот дом», он обязан предоставить его в момент вселения; с этого момента и далее, если он упал, он не обязан предоставлять ему другой; а если он сдал ему просто «дом», обязан предоставлять ему дом в течение всего срока аренды (приведено в Даркей Моше).

И Кцот ха-Хошен задал вопрос: ведь выше в Шулхан Арухе (312, се’иф 17) постановлено, что только если дом полностью упал, арендодатель не обязан его чинить, но если он существует, только опасен для проживания, арендодатель обязан его починить. Источник этого — респонса Роша (приведена в Туре): только когда он полностью упал, можно сказать, что «этот дом» исчез; но если дом опасен, поскольку он существует, нельзя сказать, что он исчез, ведь, предположительно, он все еще называется домом, и поэтому арендодатель обязан его починить. Если так, почему в случае, когда дом существует, но испортился замок, ведь имя дома по-прежнему на нем, арендодатель не должен его чинить? И он оставил это затруднение требующим дальнейшего рассмотрения.

Объяснение согласно словам Нетивот

Можно объяснить противоречие в словах Рама так: на самом деле ранние авторитеты вовсе не спорили в этом вопросе. То, что Мехабер (в симане 312) привел закон Роша, что если дом существует, но опасно в нем жить, арендодатель обязан его починить, — Мехабер добавил в своих словах: «если у него на руках есть арендная плата».

Сма (там, п. 32) отметил, что в словах Рамбама и Тура мы не нашли этого добавления. Он написал, что, во всяком случае, выражение «на руках» не является буквальным, а смысл таков: в любом случае, когда арендодатель уже получил арендную плату за время, в которое арендатор еще не проживал в доме, арендодатель обязан использовать эти деньги, чтобы починить дом. Но если он еще не получил деньги за будущее время, он не обязан чинить, ведь пока арендатор не заплатил, арендодатель в любом случае может выселить его из дома и сказать ему, чтобы он снял другой дом. Однако Сма завершил с удивлением по поводу этой логики: в конце концов, поскольку арендодатель обязал себя сдать ему именно этот дом, и дом все еще называется домом, и его можно починить, почему он не обязан сделать это?

Нетивот ха-Мишпат (Биурим, п. 11) объяснил слова Мехабера так: он не полностью придерживается мнения Роша, который обязывает арендодателя чинить в любом случае; Мехабер считает, что обязанность арендодателя чинить существует только если стоимость ремонта не превышает арендную плату, поскольку арендная плата как бы предназначена для арендатора, чтобы обеспечить ему дом. Поэтому Мехабер написал, что арендодатель обязан починить, если у него есть заранее полученная арендная плата. То есть, если арендатор еще не заплатил арендную плату, арендодатель не обязан чинить, а арендатор чинит за счет арендной платы, которую он должен будет заплатить; если же арендатор уже заплатил, арендодатель починит из полученной арендной платы. Но все это только когда стоимость ремонта меньше арендной платы; если же ремонт дома стоит больше арендной платы, арендодатель вообще не обязан чинить, когда он сказал ему «этот дом».

Согласно Нетивот, возможно, вообще нет спора между ранними авторитетами относительно обязанности арендодателя ремонтировать неисправности, возникшие посреди срока аренды; различие лишь в том, превышает ли стоимость ремонта арендную плату или нет.

На основании этого можно разрешить противоречие: в симане 314 приведен подход Ритвы и Нимукей Йосефа, что если вещи испортились в течение срока аренды, арендодатель освобожден от их ремонта, тогда как в симане 312 подразумевается, что он обязан платить. Согласно приведенным словам Нетивот можно объяснить, что в симане 314 Рама имеет в виду случай, когда стоимость ремонта превышает арендную плату, и поскольку он сказал «этот дом», он не обязан добавлять свои собственные деньги, чтобы починить дом. А в симане 312 речь идет о случае, когда стоимость ремонта меньше арендной платы, как объясняет там Нетивот.

Определение исправного дома согласно обычаю

Рама (симан 314, се’иф 2) написал, что в этих вопросах следуют обычаю страны. Арух ха-Шулхан (там, се’иф 1) написал, что все, что принято делать в домах, арендодатель обязан предоставить арендатору; но то, что обычно есть только у богатых, арендодатель не обязан делать. Из этого следует, что даже вещь, не требующая работы мастера, если обычай таков, что она есть в квартире, арендодатель обязан ее починить.

Обычай в наше время в Земле Израиля и в мире: арендодатель чинит то, что возникло вследствие разумного использования

Однако «Эмек ха-Мишпат» (ч. 5, симан 35, пункт 42) написал, что в Земле Израиля обычай, если в договоре не оговорено иное, таков: арендодатель чинит любую неисправность, возникшую вследствие разумного использования.

Он привел от имени нашего наставника, рабби Йосефа Шалома Эльяшива зацаль, что закон об аренде обязывает в наше время, поскольку принято следовать ему, разумеется, не в тех пунктах, в которых принято иначе.

Формулировка Закона об аренде [актуальная на время написания статьи]. — Пункт 7 [а]: арендодатель обязан в разумный срок после получения требования от арендатора исправить в арендованном имуществе или в принадлежащем ему имуществе, обслуживающем арендованное имущество, любую вещь, вызывающую реальное препятствие обычному использованию арендованного имущества или использованию в соответствии с договоренностью между ним и арендатором (далее — дефект), независимо от того, существовал ли дефект во время передачи арендованного имущества арендатору или возник после этого, кроме дефекта, за который арендатор отвечает согласно Закону о хранителях, 5727–1967, или ремонта, который согласно договору или принятому в данных обстоятельствах не возлагается на арендодателя.

Также в Соединенных Штатах в последние десятилетия распространились обычай и закон, согласно которым арендодатель обязан чинить неисправности и дефекты, возникшие вследствие обычного использования и разумного износа. Действительно, около шестидесяти лет назад было принято, что арендодатель не обязан чинить ничего. Это положение привело к появлению обширных районов бедности, где жили люди низкого социального, то есть социально-экономического, статуса, а их квартиры оставались крайне запущенными; такие районы назывались «сламс». Это положение вызвало большое социальное напряжение между различными классами, то есть между владельцами квартир — богатыми, и арендаторами — бедными. В результате в США начала распространяться судебная практика, а вслед за ней и прямое законодательство в штатах, согласно которому арендодатель обязан чинить неисправности, возникшие при разумном использовании.

Такой обычай распространился и в Канаде, а также в части стран Западной Европы, таких как Бельгия, Швейцария, Франция и другие места, где закон обязывает арендодателей устранять дефекты, возникшие в течение срока аренды. Однако просто и ясно, что если стороны договорились иначе в договоре — или даже устно, если обе стороны это признают, — безусловно, закон следует их условию.

Арендатор вошел в квартиру, увидел неисправности и промолчал

Хотя при любой покупке, если покупатель купил, увидел дефект и промолчал, в продаже действует соответствующий закон, здесь это не считается прощением права требования, и он может впоследствии потребовать восполнить недостающее. Как объяснено у Ритвы (Бава Мециа 101б, со слов «и открыть»): несмотря на то что во время аренды арендатор вошел туда и увидел, что этих вещей там не было, мы не говорим: «он увидел и согласился», поскольку арендодатель сказал ему о жилье, а оно не пригодно для проживания иначе как с этими вещами, и это как если бы он прямо оговорил это. Так постановлено и у Рама (314, се’иф 1).

Однако можно сказать, что арендатор может утверждать так только относительно вещи, которую арендодатель обязан предоставить по закону Гемары: тогда применима причина Ритвы, поскольку без этого дом не пригоден для проживания, и это как будто прямо оговорено. Но то, что арендодатель обязан чинить по причине обычая, как было разъяснено, в таком случае арендатор не может требовать от арендодателя.

Случай, когда есть дефект, который арендодатель обязан исправить, а арендатор не заинтересован

В Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 232, се’иф 5) постановлено: Реувен продал Шимону дома, которые у него есть в другом городе, и до завершения сделки неевреи вошли в дома, испортили некоторые места, закоптили стены, выломали двери дома и окна. Шимон хочет отказаться от сделки, а Реувен утверждает, что поскольку это устранимый дефект, он вычтет ему из суммы деньги, чтобы вернуть дом в прежнее состояние и сохранить сделку. Закон на стороне Реувена. Рама добавил: ведь он продал ему дом, и он все еще называется домом. Источник этого — респонса Роша (клаль 96, симан 6), то есть у продавца есть право предотвратить отмену сделки путем исправления повреждения.

Маген Авраам (Орах Хаим, симан 437, п. 7) задал вопрос из слов Гемары (Псахим 4б) о том, кто сдает дом своему товарищу с предположением, что он проверен, а оказалось, что он не проверен: даже в месте, где принято платить за проверку хамеца, это не считается ошибочной сделкой, поскольку человеку приятно совершать заповедь за свои деньги. Так постановлено и в Шулхан Арухе (Орах Хаим, симан 437, се’иф 3), и Рама там написал, что, по мнению некоторых, арендодатель обязан заплатить арендатору за то, что тот проверил дом. И он спросил: согласно подходу Роша, что всякий раз, когда дефект не в самом теле дома, арендодатель может восполнить дефект, и покупатель не может заявить об ошибочной сделке и отменить сделку, почему же в Гемаре объясняется, что это не ошибочная сделка по причине «человеку приятно совершать заповедь за свои деньги»? Ведь и без этой причины арендатор не вправе отменить сделку, поскольку дефект не в самом теле дома.

Объяснения поздних авторитетов различия между дефектом непроверенного на Песах дома и другим дефектом

Ор Самеах (гл. 17 Законов продажи, галаха 9) написал в объяснение: если человек сдал дом своему товарищу с предположением, что он проверен, возможно, арендатор об этом не узнает, и из-за этого может не проверить дом перед Песахом и прийти к запрету хамеца. В таком случае это считается ошибочной сделкой, даже если можно исправить дефект, поскольку арендатор не хочет входить в такой сомнительный риск. В отличие от обычной покупки, где в конце концов при использовании дома он узнает о дефекте и исправит его, и это не считается ошибочной сделкой.

«Макор Хаим» (симан 437, п. 7) объясняет: когда мы говорим, что если можно исправить дефект, это не считается ошибочной сделкой, — это только в случае, когда можно жить в доме. Но там, где дом не пригоден для проживания в Песах, поскольку он не проверен, это считается дефектом в самом предмете сделки и является ошибочной сделкой. В отличие от случая респонсы Роша и Шулхан Аруха, где даже после причиненного ущерба дом пригоден для проживания, только нужно понести расходы, чтобы вернуть его в прежнее состояние; в таком случае это не считается дефектом в самом предмете сделки, и можно исправить дефект, а сделка остается в силе.

Практическая рекомендация

В свете сказанного, поскольку есть разногласие, какие ремонты обязан делать арендодатель, а какие нет, чтобы предотвратить разногласия между арендатором и арендодателем, стоит заранее оговорить все: что обязан делать арендодатель и что нет. И как я писал в предыдущих статьях, желательно, чтобы все было написано и подписано в упорядоченном договоре, чтобы ни одна из сторон не могла отрицать договоренности между ними.

Из «Торат ха-Мишпат»