Арендодатель, желающий прекратить аренду по причине обстоятельств непреодолимой силы

Недвижимость, арендованная на многие годы, как это часто бывает с объектами для бизнеса и торговли, которые арендуются на длительные сроки как из-за привычки клиентов, так и потому, что таким образом создается деловая репутация предприятия; и в середине срока аренды муниципалитет решил выселить предприятие, утверждая, что разрешение на строительство было выдано только для проживания, а не для использования не по назначению [с точки зрения органов планирования и местного органа власти — муниципалитета, превращение жилой квартиры в коммерческое помещение является действием, требующим получения разрешения на использование не по назначению согласно Закону о планировании и строительстве; и без подачи заявления на такое использование невозможно вести бизнес или офис в частной недвижимости. За эти годы были добавлены многочисленные поправки к разделам закона, относящимся конкретно к виду деятельности и различным ограничениям относительно назначения объекта, и у каждого муниципалитета свои постановления о том, что считается использованием не по назначению]. Муниципалитет обратился к владельцу недвижимости и потребовал от него выселить арендатора, а также наложил на него штрафы за прошлое нарушение и за каждый день, когда предприятие не освобождает помещение. И вследствие этого арендодатель требует от арендатора освободить объект в течение срока аренды, но арендатор утверждает, что поскольку он арендовал объект на несколько лет и было ясно, что это для использования конкретным бизнесом, которым он занимался, то это является его приобретенным правом и его правом оставаться на весь срок аренды, а арендодатель должен нести штрафы. С другой стороны, арендодатель утверждает, что в момент сдачи объекта в аренду такого контроля не было [или изменились постановления

И вследствие этого арендодатель требует от арендатора освободить объект в течение срока аренды, но арендатор утверждает, что поскольку он арендовал объект на несколько лет и было ясно, что это для использования конкретным бизнесом, которым он занимался, то это является его приобретенным правом и его правом оставаться на весь срок аренды, а арендодатель должен нести штрафы. С другой стороны, арендодатель утверждает, что в момент сдачи объекта в аренду такого контроля не было [или изменились постановления муниципалитета], и поэтому он согласился сдать объект для ведения бизнеса, а теперь, когда контроль за этим возобновился, он утверждает, что на таких условиях он не соглашался сдавать, и поэтому требует освобождения арендованного помещения. На чьей стороне закон?

Источник закона в случае, когда недостаток возник после начала аренды

В Гемаре, Бава Мециа (101б), сказано: очевидно, если «נפל לה ביתא» — «его дом упал» [то есть дом арендодателя разрушился], он говорит ему: «לא עדיפת מינאי» — «ты не лучше меня» [и выводит арендатора из дома, который тот арендовал].

Раши и Тосафот спорят в объяснении этой сугии. По мнению Раши (там, со слов «לא»), в течение срока аренды арендодатель не имеет права выселить арендатора, даже если его собственный дом разрушился, и он должен снять для себя другой дом. И сказанное, что он говорит ему «ты не лучше меня», относится только к случаю, когда срок аренды не был установлен, и касается срока уведомления, когда арендодатель обязан уведомить арендатора за тридцать дней {как подробно разъясняется в статье «Обязанность предварительного уведомления о завершении срока аренды дома»} до того, как собирается его выселить.

А в Тосафот (там, 102б, со слов «בחזקת») разъясняется относительно арендатора, который утверждает: «я заплатил» в течение срока аренды, что ему не верят. Это выводят из Мишны (Бехорот 8:6), где отец сына не считается заслуживающим доверия, чтобы сказать, что он выплатил долг коэну, до тридцати дней со дня рождения, когда ребенок выходит из категории сомнения, что он может оказаться нежизнеспособным. И Тосафот задают вопрос согласно мнению Абайе (Бава Батра 5б), что должнику верят, когда он утверждает: «я заплатил» в течение установленного срока. И отвечают, цитата: «поэтому считается, что он находится в статусе невыкупленного, потому что он боится, что сын умрет или деньги будут утрачены в течение тридцати дней, и его сын не будет выкуплен, как сказал Рава (Бехорот 49а); и арендатор также боится вносить арендную плату заранее, чтобы дом не разрушился или чтобы не разрушился собственный дом арендодателя и тот не выселил бы его, говоря ему: “ты не лучше меня”, как мы сказали выше (101б)».

Из слов Тосафот видно, что даже в течение срока аренды арендодатель может сказать арендатору: «ты не лучше меня», и может выселить его, если дом арендодателя разрушился. Так же разъясняется в Мордехае (ремез 382–383), и так постановил Мааршаль (симан 38).

Мнение Роша и Мордехая

Мнение Роша (Бава Мециа, гл. 8, симан 24) соответствует мнению Раши, и так постановлено в Шулхан Арухе (симан 312, סעיף 1): тот, кто сдает своему товарищу дом, двор, баню или лавку на определенный срок, не может передумать и выселить его в течение срока, даже если дом арендодателя разрушился и ему негде жить. И практически представляется, что поскольку Шулхан Арух постановляет как Раши и Рош, а мнение Мордехая и Тосафот не приведено в носе келим, арендодатель, следовательно, не может утверждать «ким ли» согласно мнению Тосафот и Мордехая.

Практический вывод: в случае, когда был продан объект, и по причине, возникшей после начала аренды, арендодатель хочет отменить аренду, даже там, где есть явная оценка намерения, что если бы арендодатель заранее знал, что возникнет такая ситуация, он не вступил бы в эту сделку, закон таков, что аренда не отменяется. Это подобно закону о купле-продаже, которая не отменяется из-за причины, возникшей у одной из сторон после продажи, даже если есть оценка намерения, что если бы продавец знал, что у него произойдет такое, он не совершил бы сделку; тем не менее купля-продажа не отменяется.

В случае, когда ущерб арендодателю причиняется самой арендой

Несмотря на написанное выше, можно сказать, что арендодатель может отменить аренду на основании утверждения об очевидной оценке намерения — что он не сдавал арендатору с расчетом на то, что тот причинит ему ущерб посредством самой аренды, ведь утверждение об онес вызвано арендованным объектом, а не чем-то внешним, как разрушение дома. Так, в Мааршале (респонсы, симан 38) обсуждается вышеупомянутый спор ранних авторитетов, и он объясняет, что они спорили, уподобляется ли аренда этой купле-продаже: постановление Шулхан Аруха и мнение Раши и Роша состоят в том, что подобно тому как купля-продажа не отменяется из-за обстоятельств, возникающих впоследствии, так и аренда не отменяется из-за возникающих обстоятельств. А мнение Тосафот и Мордехая, которые спорят и считают, что аренда не подобна купле-продаже: купля-продажа отменяется только при очевидной оценке намерения, «что в его сердце и в сердце каждого человека», а аренда отменяется при любой оценке намерения. Однако в его словах не разъяснена причина различия между куплей-продажей и арендой.

Вопрос Тосафот: всякая испортившаяся купля должна отменяться из-за оценки намерения

Тосафот (Бава Кама 110б, со слов «דאדעתא») задают вопрос на слова Гемары, согласно которой рабби Элазар бен Азарья считает, что если женщина овдовела после обручения, она не взыскивает добавку к своей кетубе, а только мане и двести, поскольку он написал ей это лишь при условии, что введет ее под хупу. И Тосафот спрашивают: всякий человек, покупающий вещь у товарища, если она испортится, сможет отменить куплю, ведь не с таким расчетом он покупал. И так же они спрашивают (Кетубот 47б, со слов «שלא»): всякий, кто берет корову у товарища, а она стала трефой или умерла, мы свидетельствуем, что он не на таких условиях ее взял. И Тосафот отвечают, что «мы свидетельствуем», что он хотел войти в этот риск; то есть Тосафот считали, что покупатель коровы у товарища, возможно, купил бы ее и в случае, когда может быть у него убыток и животное станет трефой. Но далее Тосафот пишут другой ответ, цитата: «это не похоже на покупающего предмет, с которым произошел онес, где мы не говорим, что не с таким расчетом он купил, и не отменяем куплю, ибо это не зависит только от мнения покупателя, ведь есть также мнение передающего право собственности, который не передал бы ему по его мнению, если бы тот не оговорил это явно».

Из его слов видно, что если бы покупатель заранее сформулировал явное условие, несомненно, и продавец не согласился бы продать ему таким образом, чтобы на нем лежала ответственность, если с предметом случится онес; и, конечно, такая оценка намерения не создает условия в купле-продаже. Согласно этому нужно объяснить сугию в Кидушине так, что покупателю было ясно, что купля зависит от этого обстоятельства, ведь продавец это разъяснил, и это считается условием; и также в очень очевидном деле это подобно тому, как будто он прямо выразил свои слова.

Однако в вопросе, где есть сомнение, произойдет ли онес с предметом купли, если он не поставил условие, это не считается условием в купле-продаже, поскольку, возможно, мнение продавца было, что покупатель берет вещь также с расчетом на то, что с ней случится онес. И также в случае, когда продавец не поставил условие, и можно сказать, что покупатель согласился на сделку с учетом того, что если у продавца возникнет убыток, продавец принял это на себя, — в таком случае невозможно отменить ясную куплю-продажу из-за сомнения.

Объяснение Нода бе-Йеуда в мнении Тосафот

В понимании ответа Тосафот есть несколько подходов у ахроним, но из-за краткости изложения мы напишем общий принцип: не следуют оценке намерения в деле, которое зависит от двух сторон. Нода бе-Йеуда (махадура кама, Йоре Деа, симан 69) вводит новшество: все, что Тосафот считают, что мы не следуем оценке намерения в деле, зависящем от двух сторон, относится только к приобретению, которое уже совершено, например, когда продали корову, а она стала трефой; но для отмены обязательства мы следуем оценке намерения, даже если оно зависит от мнения обеих сторон, как в случае отмены шидуха, когда сестра невесты перешла в другую веру, или освобождения от обязанности приданого, когда его жена умерла. То есть из его слов видно, что следует различать между приобретением, которое уже совершено и завершено и не отменяется из-за оценки намерения, и приобретением, которое еще не совершено, а есть только обязательство его совершить; в последнем случае закон таков, что оно отменяется при любой оценке намерения.

Из его слов видно, что есть три различия в этом вопросе. Первое: когда есть оценка намерения, что человек вовсе не желает входить в такой риск, даже если это зависит от обоих, то есть это вещь, обязывающая стороны — будь то обязательство или купля, — в этом случае следуют оценке намерения одного, чтобы отменить уже совершенное действие, такое как купля. Второе: когда есть основание сказать, что он ввел бы себя в риск, хотя также есть оценка намерения, что если бы он наверняка знал, что такое произойдет, он бы этого не сделал. Если дело зависит от мнения обоих, невозможно отменить его, как в случае продавца коровы, которая оказалась трефой, и тому подобного. Но в случае, когда дело зависит от мнения одного, например, когда он добровольно обязуется дать, — в этом следуют оценке намерения.

И согласно второму различию Нода бе-Йеуда разъясняется, что вещь, относительно которой есть основание сказать, что он вошел бы в этот риск, не следует отменять. Согласно этому случай, когда разрушился дом арендодателя, относится к этому различию: аренду из-за этого не отменяют. То есть даже если ясно, что если бы он заранее знал, что так случится, он не сдал бы в аренду, тем не менее, поскольку в момент аренды, когда оба обязались друг перед другом — один арендовать, а другой сдавать, — это означает, что они ввели себя в риск и положились на то, что ничего не произойдет. В этом закон таков, что один не может отменить, ведь и арендодатель не хочет, чтобы арендатор отменил в случае, когда у него будут убытки.

Мнение Рамо относительно арендодателя, когда стало известно, что у арендатора заразная болезнь

Рамо (респонсы, симан 20, приведено в Шахе, симан 312, сеиф катан 2, и в Нетивот, биурим, сеиф катан 1) обсуждает случай арендатора, заболевшего заразной болезнью, и арендодатель утверждает, что не с таким расчетом он сдавал, поскольку опасается заразиться болезнью. И он подробно излагает принцип, что после вступления в силу киньяна аренды утверждение об онес не помогает; и этот закон тем более вытекает из случая разрушения дома арендодателя, когда он не может выселить арендатора в течение срока аренды, и тем более при болезни.

Из его слов видно: сам факт, что арендодателю негде жить, он снаружи, а арендатор внутри, что считается большим онес, — тем не менее закон таков, что онес не отменяет аренду, поскольку киньян завершен.

А в Нетивот (там, биурим, сеиф катан 3) написано, что даже при убытке от аренды, например, когда дом испортился, он не может выселить арендатора. Однако он приводит из Мордехая, что в случае, когда у арендодателя есть большой убыток, а также у него навсегда нет жилого дома, в таком случае арендодатель может выселить; но и это требует рассмотрения — откуда у него это.

А Арух ха-Шулхан (там, סעיף 3) приводит мнение Рамо и его источник из Иерусалимского Талмуда, и хочет отвергнуть доказательство из Иерусалимского Талмуда. Он приводит, что некоторые из великих авторитетов сомневались в этом законе, и объясняет мнение Рамо: он считает, что даже если разрушился дом арендодателя, тот не может выселить его; но все же там, где есть большой убыток, его выселяют, поскольку есть оценка намерения, что он не сдавал на таких условиях, и это не хуже других оценок намерения.

Поэтому он заключает там: если причина существовала в момент сдачи в аренду, это, безусловно, большая оценка намерения, и это считается ошибочной арендой, которая даже в купле-продаже была бы отменена при таком выражении намерения. Но если причина возникла потом, закон таков, что он не может его выселить.

Вытекающие законы

На первый взгляд, согласно написанному, это спор поским: может ли в подобном случае, когда онес возник после начала аренды, отменить аренду. Можно много развивать и обсуждать, похож ли вопрос в этой статье на эти сугии, ведь есть основание различать: только при разрушении дома и при заразной болезни это онес, связанный с самим домом, в отличие от нашего случая, где это онес по причине арендованного объекта. И также следует обсудить, считается ли это причиной, возникшей потом, ведь в этом месте никогда не было муниципального контроля за вопросами использования не по назначению; или поскольку это закон, который существовал, но фактически не применялся, этого следовало опасаться. Однако иногда правила использования не по назначению изменяются после вступления аренды в силу, или меняется вид бизнеса. Поэтому для практического решения необходима рассудительность после того, как будут выслушаны все детали дела от сторон.

Практическая рекомендация

Чтобы избежать подобных случаев онес, которые могут привести к судебному спору между арендодателем и арендатором, рекомендуется договориться и записать все явно в договоре: в случаях онес или несогласия властей на ведение бизнеса по любой причине — кто несет за это ответственность и кто несет платежи и штрафы. Когда эти вопросы поднимаются между сторонами, все заранее оговаривается и продумываются все возможные варианты, тем самым стороны избавляются от большого огорчения. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с опытным даяном до составления договора.

Источник

Из «Торат ха-Мишпат»

Станьте нашими партнерами по поддержке и продвижению Торы

Помогите нам отвечать на большее количество вопросов быстрее и лучше

Присоединиться