Обязанность заранее уведомить о прекращении срока аренды дома

В этой статье мы обсудим источник закона и его причину: почему необходимо заранее уведомлять о прекращении аренды — как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Также мы рассмотрим вопрос об арендаторе, который съехал раньше срока: обязан ли он за это платить, сколько именно и по какой причине. Кроме того, обсудим обычай в наше время по сравнению со временем Гемары, а также рекомендацию включать в договор явный пункт о сроке освобождения квартиры.

Источник закона об оплате в период «обязанности уведомления»

В Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 312, се’иф 1) постановлено: если человек сдал дом другому на определенный срок, арендодатель не может передумать и выселить его в течение этого срока. Даже если продавец обеднел и должен продать дом другому, он не может выселить арендатора из дома; однако продажа действительна, а покупатель обязан оставить дом в распоряжении арендатора до завершения срока аренды. И так же как арендодатель не может выселить арендатора из дома, так и арендатор не может покинуть дом в течение срока аренды; если же он вышел из дома в течение срока, он обязан выплатить арендодателю всю арендную плату, как постановлено в Шулхан Арухе (симан 316, се’иф 1).

В случае, когда хозяин нанял работника для выполнения работы, а затем отказался от соглашения в ситуации, когда он не вправе был отказаться, закон таков: он обязан выплатить работнику всю его плату. В Шулхан Арухе разъясняется, что хозяин может удержать сумму «как за праздно сидящего работника», то есть сумму, на которую работник согласился бы уменьшить оплату за то, что будет бездействовать и не выполнять работу; именно такую сумму ему выплачивают.

Обязанность платить, если арендатор съехал в течение срока уведомления

В Шулхан Арухе (симан 312, се’иф 7) постановлено: так же как арендодатель обязан уведомить арендатора, так и арендатор обязан уведомить арендодателя за тридцать дней до того, как выйдет из дома. Если он вышел и не уведомил его, он обязан выплатить арендную плату.

Из этого следует, что если человек сдал дом другому, не установив срок и дату окончания аренды, а лишь договорился с ним, что каждый месяц тот будет платить такую-то сумму, но не договорился, сколько месяцев продлится аренда, то по сути закона аренду можно прекратить немедленно. Однако мудрецы установили «обязанность уведомления», то есть ни одна из сторон не может прекратить аренду внезапно, а должна уведомить другую сторону по крайней мере за тридцать дней, чтобы та могла подготовиться: один — найти другую квартиру, другой — найти другого арендатора.

Источник и причина постановления об «обязанности уведомления»

Источник того, что это является постановлением, — слова Таза (симан 312, се’иф катан 11), который пишет, что уведомление является постановлением. Так же ясно из Гинат Верадим (респонсы, Хошен Мишпат, клал 3, симан 41), и вот его слова: вся основная привилегия арендатора, заключающаяся в том, что у него есть право проживания в этом доме, не является правом по строгому закону, а только вытекает из постановления, которое установили наши мудрецы, да будет благословенна их память: они дали арендатору срок, чтобы он не оказался выброшенным на улицу; ведь по закону Торы, если в аренде нет явного условия, арендодатель может выселить его из своего дома в любой момент, когда пожелает. Так же ясно из Имрей Йошер (респонсы, часть 2, симан 152, пункт 2), где в ходе рассуждения он пишет: мы видим, что мудрецы опасались этого и установили постановление заранее уведомлять арендатора. Также Махаршам в Мишпат Шалом (симан 176, се’иф 4) пишет, что мудрецы постановили, что он обязан заранее уведомить его ради тиккун ха-олам — исправления общественного порядка, чтобы арендодатель не понес убыток.

Сумма, которую платит арендатор, съехавший раньше срока

В Кцот ха-Хошен (симан 316, се’иф катан 1) и в Нетивот ха-Мишпат (там, Беурим, се’иф катан 2) разъясняется, что и в случае арендатора дома, который вышел в течение срока, а дом стоял пустым без других арендаторов, когда закон обязывает его платить арендную плату, это не означает, что он обязан выплатить всю аренду полностью. Он может вычесть то, чем арендодатель выиграл от того, что дом стоял пустым и тем самым лучше сохранялся. Все это — когда арендатор отменил аренду вследствие вынужденных обстоятельств. Но если он отменил аренду без довода о вынужденности, Кцот ха-Хошен считает, что он платит всю аренду, а Нетивот не согласен и считает, что и в таком случае вычитают то, чем арендодатель выиграл от пустующего дома.

Вопрос ахроним: чем это отличается от случая, когда человек запер дом другого, где он освобожден от оплаты

Шаар ха-Мишпат (симан 312, се’иф 2, приведено в Питхей Тшува, се’иф катан 4) задает вопрос на основании постановления Шулхан Аруха (Хошен Мишпат, симан 363, се’иф 6): если человек запер дом другого так, что тот не может в нем жить, он освобожден от оплаты ущерба. Если так, чем отличается арендатор, который не уведомил арендодателя о том, что выходит из дома, и из-за этого у арендодателя был перерыв, когда он не мог сдать дом другим арендаторам, — почему арендатор обязан платить?

Ответ ахроним в объяснении и причине обязанности платить

Шаар ха-Мишпат (там) объясняет: то, что постановлено в Шулхан Арухе — что он должен выплатить всю аренду, — не является обязанностью, взыскиваемой человеческим судом; просто он не исполняет свой долг перед Небесами, пока не заплатит. Его отлучают за это, как и во всех случаях косвенного причинения ущерба, когда отлучают, пока он не устранит ущерб; но бейт дин не взыскивает с него деньги.

Нахалат Цви (се’иф 7, автор Питхей Тшува) считает, что по закону он обязан платить, поскольку он изначально вошел в дом на основании аренды, а аренда с самого начала продолжается еще на тридцать дней периода уведомления. Это не похоже на того, кто запер дом другого, ведь тот лишь причиняет ущерб косвенно — грама. Он приводит, что так же написал Нода би-Йехуда (респонсы, Тиньяна, Хошен Мишпат, симан 56).

Новое положение Ритвы в определении обязанности платить

В Эрех Шай (симан 312, се’иф 14) объясняется согласно словам Ритвы (в теме Золшафат, Бава Меция 73б, слова «хаи»; это приводится в Нетивот несколько раз: в симане 183, се’иф катан 1; 176, се’иф катан 38; 304, се’иф катан 2; 306, се’иф катан 6). Там в Гемаре разъясняется, что если человек дал деньги другому, чтобы тот купил ему вино дешево во время сбора винограда, а тот по небрежности не купил вино, закон таков: он платит по цене, по которой вино продается в Золшафате, где оно продается дорого. Ришоним спрашивают: почему он обязан платить — чем это отличается от случая «лишивший другого возможности использовать его деньги», где он освобожден, потому что это грама? Ритва объясняет во втором ответе от имени своего учителя, что в найме работников обязанность работников платить хозяину за причиненный ему ущерб, а также обязанность хозяина платить работникам за то, что он отказался от соглашения, основана на законе поручительства. Подобно тому как поручитель говорит заимодавцу: «Дай заем должнику, а я буду поручителем», и тем самым обязывается платить по закону поручителя, так и здесь можно сказать: арендодатель положился на человека, арендовавшего дом, что тот не откажется от аренды, и не искал другого арендатора, которому сдать свой дом. Поэтому арендатор обязан выплатить арендную плату за причиненный этим убыток.

Мнения, не согласные с нововведением Нетивот

Однако ришоним там, в этой теме (Ритва в первом ответе, Рош, Рамбан, Нимукей Йосеф), задавшие там этот вопрос, приведенный выше, на который Ритва дал свой ответ, объяснили иначе: речь идет о случае, когда он передал ему деньги при условии, что тот заплатит, если не купит. Из их слов явно следует, что если они не приняли на себя обязательство платить ущерб, то они, очевидно, не придерживаются мнения Ритвы, что он обязан как поручитель.

Решение поским — не как мнение Ритвы и Нетивот

В Мишпат Шалом (симан 176, се’иф 14) приведен Марэ Паним, который пишет: «Я не нашел ему товарища в этой логике, а все поским изложили свои слова в этом законе без уточнений и написали, что у него есть к нему лишь претензия». Так же постановлено практически в Бейт Меир (симан 10). В Диврей Малкиэль (респонсы, часть 5, симан 222), после того как он привел мнение Ритвы, он написал, что слова Ритвы не являются практической алахой, поскольку у всех ришоним это не найдено явно. Хазон Иш (Бава Кама, симан 22, се’иф катан 1) приводит, что ришоним спорили с Ритвой. Однако Хатам Софер (Хошен Мишпат, симан 178) написал в практическом постановлении: «Никто не станет спорить с Ритвой», но поскольку он не нашел этого явно, «когда это придет ко мне, я постараюсь прийти к компромиссу и урегулировать». Здесь есть обширное обсуждение, и с Божьей помощью мы подробно рассмотрим это в теме найма работников.

Арендодатель, продавший квартиру в течение срока аренды

В Шулхан Арухе (се’иф 13) постановлено: если хозяин продал или передал по наследству сданный дом в течение срока аренды, покупатель и наследник не могут выселить арендатора, пока не уведомят его за тридцать дней заранее, ведь арендатор говорит ему: у тебя нет большей силы, чем у хозяина, от которого ты получил право на дом.

Если арендатор хочет выйти из дома в течение срока уведомления, и из-за этого покупатель несет убыток, поскольку не находит арендатора, который снимет квартиру, то, на первый взгляд, этот закон зависит от приведенного выше спора о причине обязанности арендатора платить, когда он покинул дом в течение срока уведомления.

Согласно мнению Шаар ха-Мишпат, он обязан только по законам Небес, поскольку это считается грама; так и здесь он обязан только по законам Небес, ведь нет разницы, причинен ли ущерб арендодателю или кому-либо другому.

Но согласно мнению Нахалат Цви, а также Нода би-Йехуда, считающих, что период уведомления считается частью дней аренды, даже если, возможно, можно было бы сказать, что по отношению к покупателю дни уведомления не считаются частью аренды, поскольку арендатор снимал только у арендодателя, на самом деле, поскольку по отношению к арендодателю это считается частью аренды, покупатель также приобрел все права арендодателя, включая аренду на период уведомления. Поэтому закон таков: если покупатель вышел прежде времени, он должен выплатить ему аренду до конца срока.

Но согласно мнению Ритвы, как также несколько раз постановил Нетивот (указанные выше источники), это связано с законом обязательства поручителя. На первый взгляд можно сказать, что обязанность существует только по отношению к арендодателю, который на него положился; а по отношению к покупателю, с которым у него до сих пор не было дел, тот на него не полагался, и он не обязывался. Особенно если сказать, что вся обязанность существует только в силу постановления мудрецов: мы не можем вводить новые обязательства сверх того, что они постановили, а это относится к самому арендодателю, но не к покупателю.

На первый взгляд можно сказать, что невозможно обязать его платить за то, что он вышел из дома раньше срока, поскольку покупатель может сказать: «Ким ли» — я могу опираться на мнение поским, освобождающих от оплаты. Возможно, он обязан платить по закону любой грама, но бейт дин не взыскивает.

Прекращение аренды, для которой не был установлен срок

В Мишне (Бава Меция 101б) сказано, и так постановлено в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 312, се’ифы 5, 8, 9): если он сдал ему дом «просто», то есть не договорился о фиксированном сроке, закон таков: он не может выселить его немедленно, а должен предоставить определенный срок, за который арендатор сможет найти другую квартиру. Так же и арендатор не может выйти из дома, если предварительно не уведомил арендодателя, чтобы арендодатель мог найти другого арендатора. Разъясняется, что здесь есть различие: в летние дни, когда можно легко найти другие квартиры, достаточно уведомить за тридцать дней; но в дождливый сезон, когда квартиры менее доступны, он может выселить его только после Песаха. В крупных городах, где трудно найти квартиры, необходимо уведомить за двенадцать месяцев до желаемого выселения; а в отношении магазинов необходимо уведомить за три года. Однако если цены на квартиры выросли, арендодатель вправе поднять арендную плату соответственно рыночной цене даже в течение срока уведомления; если арендатор не желает платить более высокую цену, он должен выйти из квартиры.

Обычай в наше время относительно обязанности уведомления

В Эмек ха-Мишпат (часть 5, симан 4, пункт 4) приведено от имени нашего учителя, рава Йосефа Шалома Эльяшива, зацаль, что в наше время распространился обычай: срок уведомления составляет тридцать дней — как летом, так и в дождливый сезон. Объяснение этому таково: в их времена, во времена Гемары, перенос вещей и перевозка грузов в сезон дождей были трудными, но в наше время это не так. Однако он приводит, что рав Йосеф Шалом Эльяшив, зацаль, добавил: есть место обсудить, определяется ли срок уведомления в наше время законом государства.

Так же ясно из Иш Мацлиах (респонсы, часть 1, Хошен Мишпат, симан 20), где он пишет, что в большом городе, таком как Нью-Йорк, где во всех районах города имеется много квартир, и из учения Бейт Йосефа, который в Бедек ха-Байт различал в соответствии со своим временем применительно к магазинам пекарей и красильщиков, видно, что все эти законы не являются неизменными правилами, а меняются в зависимости от времени.

На первый взгляд, в местах, где в реальности невозможно найти такие виды квартир, арендодатель должен дать уведомление достаточно заранее — на срок, необходимый для нахождения квартиры. По той же причине я слышал от одного из великих даянов, что если в этом районе существует большой спрос на квартиры, то закон таков: нужно платить только за время, в течение которого реально можно найти нового арендатора, а не обязательно за тридцать дней; каждое место оценивается по реальности. Однако эту логику еще следует обсудить.

Практическая рекомендация

С учетом написанного рекомендуется и желательно заранее закрепить в договоре, действительном с точки зрения алахи, а также юридически — чтобы при необходимости его можно было исполнить через органы власти, — все детали и условия аренды, включая пункт о сроке и времени окончания аренды. В таком случае закон таков: арендодатель вправе требовать освобождения квартиры по наступлении установленного срока, даже в дождливый сезон, и не обязан давать предварительное уведомление; так же и арендатор может уйти в согласованное время без предварительного уведомления.

Из «Торат ха-Мишпат»