Галахическая сила заявления в договоре о том, что квартира продается «как есть» [AS IS]

Вопрос: В сделках, например при продаже квартир, часто включают в договор пункт о том, что продавец продает квартиру «как есть» [так называемое AS IS ], то есть даже если в квартире обнаружатся дефекты, покупатель не сможет требовать от продавца их устранения или расторгнуть сделку. Необходимо выяснить, какова позиция Галахи: является ли такая оговорка обязательной.

Ответ: В Шулхан Арух постановлено, что общее заявление об отказе от претензий в случае обнаружения дефекта в предмете сделки, без уточнения, о каком именно дефекте идет речь, не имеет галахической силы. Однако на практике принято писать в договорах, что квартира продается «как есть» [ AS IS ]. На практике мнения о том, как относиться к этому, разделились; ниже будут приведены основные подходы. Некоторые батей дин считают, что отказ действует только в отношении дефекта, который покупатель мог проверить заранее, или который люди обычно проверяют, но он не проверил; тогда отказ действует как мехила — прощение, отказ от права требования. Но в отношении дефекта, который люди обычно не проверяют, или скрытого дефекта, отказ не действует. Другие считают, что отказ относится только к таким недостаткам, которые люди обычно не рассматривают как дефект при покупке квартиры; в этом случае отказ действует. Но при дефекте, являющемся существенным недостатком квартиры и снижающем ее стоимость, отказ не действует. Однако ясно, что если продавец знал о дефекте и не сообщил покупателю, отказ на это не распространяется. Также то, что покупатель видел и знал, но не придал этому значения, он не может впоследствии предъявлять как претензию. Поэтому практический совет, чтобы отказ имел галахическую силу, — определить отказ от претензий по дефекту до определенного процента снижения стоимости или до определенной суммы стоимости ремонта, поскольку это считается установленной, определенной величиной.

Источник закона

В Гемаре (Бава Мециа 51а) сказал Рав: если человек говорит своему ближнему: «при условии, что у тебя не будет ко мне претензии об онаа», тем не менее у него есть к нему претензия об онаа. И даже по мнению рабби Йеуды, что в имущественных вопросах можно ставить условие вопреки написанному в Торе, в отношении онаа такое условие не помогает, ибо «разве он знает, что прощает?»

Мнение Рамбама и Шулхан Арух: общий отказ от претензий по дефекту не имеет силы

Рамбам постановил (Законы продажи 15:6): всякий, кто покупает без уточнения, покупает только вещь полноценную и свободную от всякого дефекта. Если же продавец прямо сказал: «при условии, что ты не вернешь мне ее из-за дефекта», все равно покупатель может вернуть, пока продавец не уточнит дефект, имеющийся в продаваемом, и покупатель не простит его, или пока не скажет ему: «любой дефект, который обнаружится в этой покупке и снизит ее цену до такой-то суммы, я принимаю». Ведь прощающий должен знать, что именно он прощает, и уточнить это, подобно тому, кто уточняет в случае онаа. И так постановлено (там же 13:3), что говорящий: «при условии, что у тебя не будет ко мне претензии об онаа», должен уточнить, каков размер онаа в сделке; так же постановлено в Шулхан Арух (Хошен Мишпат 232:7).

Из этого следует: если стороны договорились, что даже если в купленном обнаружится недостаток или дефект, сделка остается в силе, это не помогает, поскольку, пока продавец не раскрыл покупателю дефекты предмета сделки, покупатель может отменить сделку, хотя было оговорено, что он не сможет требовать ее отмены из-за дефекта. Причина в том, что прощение покупателя в отношении дефекта не действует, поскольку он не знал сущности дефекта и его стоимости.

Объяснение мнения Рамбама: согласно его подходу, нельзя принять обязательство в отношении неопределенной величины

Тур (Хошен Мишпат 232) приводит мнение Рамбама, но не приводит конец его слов: «подобно тому, кто уточняет в случае онаа». Тур объясняет, что Рамбам следует своему подходу (Законы продажи 11:16), согласно которому человек не может принять на себя обязательство в отношении вещи, не имеющей установленной величины; так же он не может простить нечто, не имеющее установленной величины.

Однако Тур приводит написанное выше (207:29), что, по мнению Роша (респонсы, правило 74, 1), можно передать в собственность вещь, имеющую меру, и, следовательно, также можно простить; то есть Тур считает, что человек может простить дефект, даже не зная его сущности.

Бейт Йосеф (232) написал, что слова нашего учителя верны: Рамбам следует своему подходу, что человек не принимает обязательство перед ближним в отношении неопределенной величины, и то же относится к прощению; но галаха следует Туру, а не Рамбаму.

Однако в Бедек а-Байт он написал: поскольку Рамбам завершил словами «подобно тому, кто уточняет при онаа», видно, что он основывается на сходстве с законом онаа, как писал Магид Мишне, а не на причине обязательства в неопределенной величине, как писал Тур. Так же видно из Кесеф Мишне: хотя слова Тура верны, из окончания формулировки Рамбама видно, что он учит это из онаа, а не из того, что сумма не определена; поэтому он постановляет как Рамбам.

Объяснение мнения Тура, который различает между прощением при онаа и прощением дефекта

Трудно понять мнение Тура: в отношении онаа (Хошен Мишпат 227) он постановил, что условие не помогает, если онаа не была уточнена; а в отношении дефекта (232) он постановил, что прощение помогает даже без уточнения, и считает, что обязательство и прощение в отношении неопределенной величины действуют.

Бах (232) объясняет: при онаа люди обычно не прощают ценовой обман, и потому мы оцениваем его намерение так, что если бы он знал об онаа, он не согласился бы. Но при дефекте, поскольку есть люди, которые не придирчивы к некоторым дефектам, нет оценки намерения, что если бы он знал, то не согласился бы; поэтому здесь прощение помогает.

Нетивот (232:2) разрешает противоречие в словах Тура так: при онаа, когда продавец продает дороже цены, и по закону Торы обязан вернуть сумму онаа, требуется явное прощение. Но при дефекте нет закона Торы, что сделка обязательно отменяется, если вещь продана по своей стоимости; есть лишь презумпция, что человек не покупает и не соглашается на сделку с дефектом. Поэтому, если покупатель выразил мнение, что не возражает против дефекта, презумпции нет, и сделка не отменяется. [См. Галья Масехта, 3, где он задает вопрос на Нетивот и приводит объяснение; здесь не место подробно излагать.]

Объяснение постановлений Шулхан Арух

В Хидушей Агаот к Прише написано, что в Бейт Йосеф следует исправить текст и сказать, что слова нашего учителя «не» верны, ведь в Шулхан Арух автор постановил как Рамбам, хотя в вопросе дарения вещи неопределенной величины он не постановил как он.

Похоже, это объясняется так, как затруднился Сма (Хошен Мишпат 232:9): Шулхан Арух в законах онаа (232:7) приводит мнение Рамбама, а в вопросе обязательства в неопределенной величине (60:2; 207:21) и поручительства в неопределенной величине (131:13) приводит мнение Рамбама и пишет, что все последующие авторитеты с ним спорили, и постановляет как они. Следовательно, невозможно сказать, что, по мнению Шулхан Арух, человек не может простить потому, что это вещь без установленной величины, ведь он постановляет не как Рамбам.

Сма объясняет, что мнение Шулхан Арух в постановлении Рамбама основано не на причине, указанной Туром, — что это неопределенная величина, — а на выводе из закона онаа, где необходимо уточнить размер онаа в прощении. Он добавляет объяснение причины закона при онаа и дефекте: покупатель говорит продавцу: «Когда ты сказал мне это во время сделки, я думал, что ты не знаешь, есть ли в сделке онаа или дефект, и сказал это лишь чтобы успокоить меня». А Арух а-Шулхан (232:11) объяснил: «Ты сказал это лишь чтобы успокоить меня, как будто это дорогая покупка, даже если в ней есть дефект». [См. Махане Эфраим, Законы продажи, законы онаа, 16, где он объясняет это.]

Объяснение Баха постановлений Шулхан Арух

Бах (конец 207) объяснил противоречие в постановлениях Шулхан Арух так: следует различать. Когда дело зависит от собственного намерения человека, например он обязал себя перед ближним согласно его желанию или стал поручителем за ближнего согласно его желанию, он обязывается даже в неопределенной величине, ибо таково его желание. Но когда продавец продает ближнему «при условии, что ты не вернешь мне из-за дефекта», продажа зависит от намерения обоих: продавец не намерен продавать за эту цену иначе как при условии, что покупатель не вернет ни из-за какого дефекта, а покупатель намерен купить лишь при определенном дефекте, который уместно простить, но не при иных крупных дефектах. Поэтому он может вернуть, пока дефект не будет уточнен, подобно уточнению онаа.

Из этого следует, что, по его мнению, постановление Шулхан Арух (232:7) верно также согласно Рошу, что можно принять обязательство в отношении неопределенной величины, и это не как слова Тура. Однако Шах (232:4) написал, что слова Баха — «слова пророчества».

Мнение Нимукей Йосеф от имени Рама: как Рамбам, согласие покупателя принять любой дефект в предмете сделки не имеет силы

Нимукей Йосеф (Бава Мециа 49б по листам Рифа) приводит закон из Кидушин (11а): если при обручении женщины муж принял на себя ее дефекты, не следует опасаться отмены кидушин из-за ошибочной сделки.

Он приводит Рама, что это, по-видимому, относится только к кидушин; но при купле-продаже, даже если покупатель принял на себя все дефекты предмета сделки, если обнаружился дефект, он может утверждать, что это ошибочная сделка, как при онаа. Различие между кидушин и куплей-продажей в том, что при кидушин принято тщательно проверять, и поскольку есть презумпция, что он проверил, предполагается, что он видел все дефекты и принял их на себя. Но при купле-продаже распространено, что человек не всегда покупает только после проверки, поэтому мы не говорим, что он отказался от претензий. Это соответствует мнению Рамбама.

Практика современных договоров, где пишут, что квартира продается «как есть» [ AS IS ].

В сделках, особенно при продаже квартир на вторичном рынке, принято писать, что квартира продается «как есть» ( AS IS ). В некоторых батей дин существует подход, что это относится только к дефекту, о котором покупатель знал, или к вещам, которые принято проверять, а он не проверил. Это доказывают из закона, постановленного в Шулхан Арух (232:3): продающий ближнему вещь с дефектом, о котором покупатель не знал, возвращает ее даже спустя много лет, ибо это ошибочная сделка, при условии что он ею не пользовался; но если он пользовался ею после того, как увидел дефект, он тем самым простил и не может отказаться от сделки. Сма (10) приводит Магид Мишне: в случае, когда покупатель может сразу распознать дефект, например вещь можно испытать или попробовать, и он не позаботился сделать это, а продавец продал ему без уточнения, он не может отказаться. Хохмат Шломо (там) пишет, что это относится именно к вещи, где подделка распространена и ему следовало проверить заранее; но если подделка не распространена и нет обычая проверять это, это ошибочная сделка с момента, когда ему стало известно.

Поэтому, по-видимому, в отношении дефектов, которые можно увидеть, но он не увидел, или вещей, которые разумный человек проверяет перед покупкой, а он не проверил, можно полагаться на пункт об отказе от претензий. Исключение — если в договоре прямо указаны вещи, которые продавец обязан исправить к определенной дате.

Но дефекты, которые нельзя увидеть, например скрытый дефект, а также дефекты, которые разумный человек не проверяет, и которые обнаружились впоследствии, — в отношении них считают, что общий отказ от претензий недействителен.

Некоторые батей дин считают, что отказ действует только в отношении определенных недостатков

Однако в некоторых батей дин существует иной подход: смысл такой оговорки в том, что покупатель знает о распространенности различных недостатков и покупает на этом условии. Нельзя сказать о том, что принято в такой практике, что существует оценка намерения, будто если бы он знал о дефекте, то не купил бы. Поэтому, пока речь идет о легких недостатках, которые не снижают стоимость квартиры, это не считается прощением покупателем дефектов в предмете сделки, где нужно уточнять дефект; напротив, смысл договоренности между ними таков, что в сделках такого рода покупатель знает о распространенности этих недостатков, и обычай таков, что это не считается дефектом. Как постановлено в Шулхан Арух (232:6): все, что жители страны согласились не считать дефектом, не дает права на возврат. Поскольку такие недостатки распространены, они не считаются дефектом для покупателя.

Также при крупных недостатках, если они не снижают стоимость квартиры и нет ясной оценки, что если бы покупатель знал о них, он не купил бы, закон таков: покупатель не может требовать отмены сделки или ремонта. Но если есть крупные дефекты, снижающие стоимость квартиры, и есть ясная оценка, что если бы покупатель знал об этих дефектах, он не купил бы, тогда покупатель может отменить сделку или потребовать ремонта [согласно законам, постановленным в вопросах ошибочной сделки и онаа].

Если продавец обманул покупателя, покупатель не намерен отказываться даже от претензий по легким недостаткам

Питхей Тшува (Хошен Мишпат 232:4) приводит из Швут Яаков (ч. 2, 166), что если продавец знал, что вещь поддельная, и сделал вид перед покупателем, будто сомневается, это считается введением в заблуждение. То есть если продавец знал о дефектах и ввел покупателя в заблуждение, что дефектов нет, то, по-видимому, даже при легких недостатках, не снижающих стоимость квартиры, прощение не помогает, ибо ясно, что покупатель не намеревался прощать дефекты, о которых продавец знал и относительно которых обманул.

Практическая рекомендация

Учитывая сказанное, что по Галахе общий отказ от претензий не имеет силы, а распространенный обычай — писать в договорах, что квартира продается «как есть» [ AS IS ], его статус зависит от практики батей дин. Поэтому, если хотят, чтобы покупатель не мог вернуться с иском, рекомендуется добавить пункт, что покупатель настоящим заявляет, что заранее отказывается от любой претензии о дефекте, уменьшающем стоимость квартиры до 20%, или стоимость ремонта которого составляет до примерно 20% стоимости квартиры [цифра приведена как пример; можно установить любую желаемую сумму]. В таком случае покупатель прощает определенную величину, которую можно простить. Иначе могут быть дефекты, относительно которых покупатель сможет требовать от продавца ремонта или отмены сделки, даже если написано, что он отказывается от любой претензии о дефекте.

Из «Торат а-Мишпат»