Параметры и способы совершения киньяна при аренде домов

  Когда арендуют дом или иной объект недвижимости, следует знать: несмотря на то что запрещено отказываться даже от того, что было согласовано устно, из-за запрета «не заслуживающий доверия» {как я писал в предыдущих статьях}, тем не менее устное соглашение не считается киньяном, и необходимо совершить действительный киньян, как будет разъяснено в этой статье.

Статус устного соглашения

Как было написано в предыдущих статьях, соглашение между сторонами, основанное только на устном высказывании, не является актом киньяна, а лишь прояснением между двумя сторонами того, что они заинтересованы фактически осуществить аренду. Однако пока они не совершили акт киньяна, нарушение соглашения одной из сторон считается отказом от слов.

Однако следует знать, что запрещено отказываться от своего слова даже без совершения акта киньяна, как разъясняется в Гемаре (Бава Мециа 49а): «в словах есть запрет быть “не заслуживающим доверия”», и это выводится из стиха: «הין צדק יהיה לך» — «верная мера должна быть у тебя», чтобы сказать тебе: твое «да» должно быть верным, и твое «нет» должно быть верным.

Так же разъясняется в Гемаре относительно продажи движимого имущества: мудрецы отменили приобретение посредством денег, потребовав мешиху, агав или судар, и все же, если деньги уже были получены, на такого человека распространяется как бы проклятие: «Тот, Кто взыскал с поколения Потопа и с поколения разделения, взыщет с того, кто не стоит в своем слове». И так постановлено в Шулхан Арухе (симан 204, סעיף 7): всякий, кто отказывается — будь то покупатель или продавец, — относится к числу людей, лишенных верности, и дух мудрецов не благоволит к нему.

Из этого следует, что изначально нельзя отказываться даже тогда, когда стороны договорились только словами и не совершили киньян, из-за запрета быть «не заслуживающим доверия». Однако если у одной из сторон есть оправданные причины отказаться, существуют случаи, когда это не считается нарушением доверия {как я подробно объяснил в статье «Сила устного соглашения при бронировании места для отдыха»}.

Совершение киньяна обязывает также в отношении того, что было согласовано устно

После того как был совершен киньян согласно всем правилам Галахи {как я подробно объяснял в предыдущих статьях}, ни одна из сторон уже не может отказаться от соглашения и от всех условий, которые были между ними согласованы. И следует подчеркнуть: когда был совершен киньян, также и то, что было согласовано устно, обязывает, и нарушающий это обкрадывает ближнего, даже если это не было записано в договоре. Однако, как мы писали в предыдущих статьях, очень важно записывать все, чтобы никто не мог отрицать согласованное [и многих судебных разбирательств по Дин Тора можно было бы избежать, если бы все записывали подробно]. Но несомненно, когда был совершен киньян, он обязывает также в отношении того, что было согласовано устно, при условии, что в договоре не написано иначе, чем было согласовано устно {см. то, что я писал в статье «Сила договора, все пункты которого не были заранее прочитаны»}.

В наше время долгосрочная аренда не приобретается деньгами

В Гемаре Бава Мециа (99б) сказано: как земля приобретается деньгами, документом и хазакой, так и аренда приобретается деньгами, документом и хазакой. Первый киньян — это «киньян кесеф», приобретение деньгами. Основа этого киньяна в том, что покупатель или арендатор передает плату, как было между ними согласовано, и цена продажи является деньгами киньяна; уже при передаче первой пруты начинается оплата, и киньян фактически вступает в силу.

Однако в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 190, סעיף 7) постановлено: когда сказано, что приобретают одними деньгами, это относится к месту, где не принято писать документ; но в месте, где принято писать документ, он не приобретает, пока не будет написан документ. Смысл этого закона в том, что акт киньяна должен совершаться таким способом, который создает уверенность и окончательное намерение у покупателя и продавца. Поэтому там, где принято писать письменное соглашение и т.п., стороны не полагаются друг на друга, пока не сделают это обычным образом.

Однако относительно аренды Рамо постановил (Хошен Мишпат, симан 195, סעיף 9), что даже в месте, где деньги не приобретают без документа, тем не менее для аренды достаточно одних денег. Сма (там, пункт 20) объясняет, что в отношении аренды обычно не принято писать документ, поскольку арендатор полагается и без документа, ведь он арендовал на определенное число дней.

Но есть мнения, что поскольку при аренде [на длительный срок] принято писать договор, и пока не составлен подробный договор и соглашение, еще нет окончательного намерения, ведь стороны хотят подробно изложить все в подписанном соглашении. Следовательно, если нет подписанного договора, аренда не вступила в силу.

Так же разъясняется в Мишпат Шалом (симан 195, סעיף 9) от имени респонсы Авней Цедек: в этих местах, где арендатор требует договор и не удовлетворяется устным соглашением, закон возвращается к тому, что деньги не приобретают.

Обычные договоры не считаются штаром

Второй киньян — это «киньян штар», приобретение документом. Я подробно объяснил в своей статье {«Структура распространенного договора и его галахическая сила»}, что распространенные в наше время договоры не считаются штар киньян, поскольку о штар киньян в Гемаре (Кидушин 26а и в других местах) сказано, что формулировка такова: «мое поле продано тебе», то есть язык приобретения и продажи. Сегодня же эти слова не появляются, как и никакое выражение передачи права собственности; там лишь своего рода изложение обстоятельств, обязательств и соглашений сторон. Поэтому у такого документа нет галахической силы штар киньян, и все договоры и соглашения рассматриваются лишь как обязательство. [В предыдущих статьях я объяснил, каким образом договор может считаться киньяном].

Киньян хазака при аренде дома

Третий киньян — это киньян «хазака». В Мишне (Бава Батра 42а) разъясняется, что при дарении хазака действует, а Рош (там, глава 3, симан 59) пишет, что так же при продаже, как разъяснено в Мишне (Кидушин 26а): имущество, имеющее ответственность, приобретается деньгами, документом и хазакой. Однако относительно аренды следует обсудить, есть ли различие между покупкой и арендой: ведь при покупке требуется «закрыл, оградил или проломил», и вопрос — требуется ли это также при аренде.

Вид хазаки, действующий при аренде

Согласно мнению Маарита (часть 1, симан 5, приведено в Нетивот, симан 192, пункт 6), также при аренде требуется «закрыл, оградил или проломил» [он приводит несколько доказательств, и Нетивот обсуждает это; здесь не место подробно это рассматривать]. Но [Нетивот] приводит там Махане Эфраим (Законы аренды, симан 1), и таково же мнение Кцот а-Хошен (симан 189, пункт 1), что хазака аренды не должна быть такой же, как при покупке, то есть исправлением самой земли посредством закрытия, ограждения или пролома. Напротив, путь хазаки при аренде состоит в самом размещении вещей, что является способом пользования местом. Хотя относительно покупки действие такого вида не считается киньяном, при аренде, когда человек желает приобрести лишь право пользования, и это действие, которое посторонний человек не может совершить, само пользование считается проявлением владения в рамках аренды.

Так же разъясняется в Нетивот а-Мишпат (симан 340, Хидушим, пункт 6): если человек одолжил у другого скамью, чтобы сидеть на ней, само пользование считается киньяном права сидеть на скамье. [На это приводят много доказательств, и здесь не место подробно обсуждать].

Подход, согласно которому сущность аренды — это обременение земли для пользования арендатора

Нетивот а-Мишпат (там), после того как обсуждает мнение Маарита и его доказательства, о чем здесь не место распространяться, объясняет иной характер киньяна аренды: на самом деле хазака пользования не является полноценным киньяном, а лишь подчиняет саму землю тем видам пользования, которые на ней осуществляются. То есть здесь нет приобретения самой вещи, а только обременение. Поэтому не требуется хазака типа «закрыл, оградил или проломил», поскольку арендатор не хочет, чтобы двор стал его собственным, и ему не важно, кто является владельцем; он лишь приобретает право, по которому хозяин обременяет для него место на своей земле, чтобы он мог пользоваться им для всех своих нужд.

По этой причине достаточно киньяна посредством начала пользования. Этим он объясняет и другие случаи, где киньян совершается началом пользования, например место сидения в синагоге. Он пишет: сама земля и синагога принадлежат общине, и у каждого есть лишь обремененное право сидеть на своем месте, конец цитаты.

Гаон рав Нафтали Нусбойм шлита (сборник HaYashar VeHaTov, часть 3), после того как приводит мнения Маарита, Махане Эфраим и Нетивот [и приводит там различные законы Шулхан Аруха, зависящие от этого спора, часть из которых будет приведена ниже], пишет: при внимательном изучении слов Нетивот видно, что определение киньяна аренды зависит от вида хазаки, совершенной арендатором. Если он сделал хазаку посредством размещения вещей, у него есть лишь обременение со стороны личности — то есть владельцы обязались предоставить ему арендуемую вещь. Но если он сделал хазаку посредством «закрыл, оградил или проломил», тогда у него действительно будет киньян в самой вещи, и сама вещь будет приобретена им полноценным киньяном в отношении права пользования. Согласно этому выходит новое определение киньяна аренды [и из этого есть несколько практических последствий, но здесь не место их обсуждать].

Действует ли киньян хацер в арендованном дворе

На первый взгляд этот закон зависит от двух подходов. Если согласно первому подходу арендатор приобретает двор в отношении пользования, то, соответственно, у арендатора есть и киньян хацер, и он приобретает найденную вещь, упавшую в этот двор. Но если считать, как второй подход в Нетивот, что киньян — это лишь обременение вещи, и у него есть только право пользования, то сам двор ему не принадлежит и остается во владении арендодателя; следовательно, арендатор не приобретет найденную вещь, упавшую во двор, ведь и сама вещь, и плоды принадлежат арендодателю.

Если арендатор умер: сколько нужно платить

Рамо постановил (Хошен Мишпат, симан 312, סעיף 1): если человек арендовал дом, чтобы жить в нем, и умер в течение срока аренды, ему нужно платить только за то время, которое он прожил, поскольку хозяин дома подобен работнику и должен был оговорить это условие; однако есть спорящие с этим.

Объяснение их спора, по-видимому, основано на двух вышеуказанных подходах. Мнение тех, кто считает, что нужно платить за весь срок аренды, даже если арендатор умер в середине срока, основывается на том, что они считают киньян аренды приобретением самой вещи: пользование было приобретено арендатором. Следовательно, нет различия между покупкой и арендой. И как покупатель, если купленная вещь была утрачена вследствие обстоятельств непреодолимой силы и он не получил от нее пользы, все равно должен заплатить полную сумму, так и арендатор, арендовавший дом на срок, приобрел дом для своего пользования на этот период и обязан платить даже за время, когда фактически не пользовался им из-за онеса.

Однако мнение тех, кто считает, что нужно платить только за время проживания, основано на том, что, по их мнению, киньян аренды — это лишь обременение: хозяин дома обременяет свой дом для пользования арендатора. Это считается личным обязательством, то есть у арендатора в каждый момент есть право брать пользование от арендодателя, который обязан ему это предоставить. Поэтому он платит только за то, чем пользуется, а когда он не получает пользы от обременения, дающего ему права пользования домом, нет никакой обязанности платить.

Действует ли киньян судар при аренде

Сегодня очень распространено совершать в различных соглашениях и обязательствах киньян судар, то есть киньян халифин. Это изучается из Боаза (Рут 4:7), где сказано: «וזאת לפנים בישראל וגו' לקיים כל דבר, שלף איש נעלו ונתן לרעהו» — «И прежде в Израиле... для утверждения всякого дела: человек снимал свою обувь и давал ближнему своему». Этот киньян действует в отношении земель, и следует обсудить, действует ли он при аренде.

Тосафот (Бава Мециа 11б, ד״ה מקומו; Кидушин 27а, ד״ה מקומו; Арахин 29б, ד״ה ולא ידענא) считают, что аренда не приобретается посредством халифин. [Там они приводят несколько доказательств, и здесь не место их обсуждать]. Однако Рош (Бава Мециа, глава 1, симан 31) спорит [и отвергает доказательства] и считает, что аренда приобретается посредством халифин. Шулхан Арух (Хошен Мишпат, симан 195, סעיף 9) приводит оба мнения.

Можно объяснить, что Тосафот придерживались подхода, согласно которому это лишь право пользования, которое арендодатель обременяет, а киньян судар действует только для приобретения самой вещи, ибо определение этого киньяна выражено языком стиха: «לקיים כל דבר» — «утвердить всякое дело», то есть требуется настоящее утверждение; поэтому он не приобретает. Но Рош и спорящие с Тосафот считают, как первый подход, что киньян аренды — это приобретение права пользования в самой вещи, и, следовательно, есть объект, на который может распространиться киньян судар.

Практическая рекомендация

Когда договариваются об аренде недвижимости, изначально не следует полагаться только на киньян судар, а также не следует полагаться только на киньян кесеф, поскольку есть мнения, что это действует лишь для краткосрочной аренды. В наше время обычай таков, что при долгосрочной аренде составляют договор, и поэтому одни деньги не приобретают. Поэтому изначально следует написать договор со всеми действительными киньянами. Как я писал в статье {«Структура распространенного в наше время договора и его галахическая сила»}, помимо вопроса киньянов, сам факт, что все записано и ясно, предотвращает множество проблем и огорчений для сторон. Поэтому рекомендуется посоветоваться с опытным даяном перед подписанием любого соглашения и договора.

Из «Торат а-Мишпат»