ТАМА 38 и «пинуй-бинуй» в Галахе [1]

Около 20 лет назад в Израиле был принят закон ТАМА 38 [Национальный план застройки], призванный побудить подрядчиков укреплять существующие здания в соответствии с требуемым стандартом, с целью минимизировать ущерб во время землетрясения. Закон предоставляет строительные льготы, такие как добавление строительства по сторонам здания и на крыше, а также налоговые льготы, при условии укрепления здания согласно стандарту, включая добавление комнаты-бомбоубежища — мамада — к каждой единице жилья, и другие различные условия [как подробно изложено в статье]. Способ строительства в рамках ТАМА состоит в том, что жильцы договариваются с застройщиком, который берет на себя укрепление здания согласно требуемому стандарту и строит соседям пристройку к квартире, включая мамад, а также выполняет другие условия согласно договоренности; взамен застройщик получает право строительства на крыше и другие права согласно соглашению между сторонами. И вот, в отношении такого соглашения существуют различные галахические вопросы, которые, с Б-жьей помощью, мы обсудим.

Предпосылки закона

Прежде чем разбирать этот вопрос с точки зрения Галахи, необходимо объяснить, что такое ТАМА и из чего она состоит. ТАМА 38 [Национальный план застройки] — это государственная программа укрепления существующих строений против землетрясений, поскольку специалисты утверждали, что существует высокий риск землетрясения и что бедствие — лишь вопрос времени. На этом фоне и возникла идея закона.

Закон начал действовать с 2005 года [5765], и в него включены здания, получившие разрешение на строительство до начала 1980 года, исходя из предположения, что эти здания тогда не были построены в соответствии со стандартом, предназначенным обеспечить их устойчивость при землетрясениях [стандарт 413]. Эта программа первоначально была утверждена на 5 лет, затем продлевалась, и в закон вносились поправки.

В настоящее время программа делится на две части: ТАМА 38/1 — укрепление существующего здания и добавление к нему строительства. ТАМА 38/2 — снос здания, требующего укрепления, и его повторное строительство в соответствии с инженерными критериями программы. За годы действия закона в него вносились различные поправки, которыми мы не будем заниматься в этой галахической статье, а лишь кратко изложим то, что относится к нашему вопросу.

Различие между двумя видами маршрутов

Существует маршрут, называемый ТАМА 38/1, при котором производится укрепление существующего здания против землетрясений, включая увеличение квартиры и добавление мамада, а также лифта и иногда балкона к каждой квартире. Таким образом укрепляют и улучшают здание, а если это возможно, жильцы получают также кладовую и парковочное место. В рамках укрепления здания проводится также внешний ремонт строения и прилегающей территории, ремонт вестибюля и лестничной клетки, улучшение инфраструктуры здания, включая водопровод, канализацию, газ и тому подобное.

Взамен программа разрешает добавление новых жилых единиц в здании. Строительство осуществляется путем закрытия этажей, колонн, добавления этажей или добавления крыла и расширения существующих жилых единиц в здании [на сегодняшний день добавление составляет от 1,5 до 2,5 этажей, в зависимости от существующих этажей здания, а также от района и различных других условий].

После того как выяснилось, что некоторые здания не будут соответствовать вышеуказанному стандарту даже если в них будет выполнено укрепление в рамках ТАМА 38/1, был создан еще один маршрут, называемый ТАМА 38/2, который позволяет снести здание и построить его заново при соблюдении строгих инженерных стандартов, определенных программой. Также разрешается строить больше этажей, чем было снесено, и большее число единиц жилья, чем было ранее [следует отметить, что количество квартир и высота здания зависят от политики местного органа власти и могут отличаться от города к городу]. Владельцы квартир получают совершенно новое здание, новую квартиру, а также парковку, обычно подземную.

Есть и еще одно существенное различие между маршрутами: для ТАМА 38/1 требуется согласие двух третей жильцов, то есть около 67%, тогда как для ТАМА 38/2 требуется согласие 80% жильцов. В случае если среди владельцев недвижимости есть возражающие, полномочие решить вопрос предоставлено инспектору по совместным домам после заслушивания сторон, то есть инспектор вправе решить, утвердить ли строительство несмотря на возражение части жильцов или принять возражение и отклонить строительство, и все это исключительно по его усмотрению.

Отмечу, что существует еще один маршрут, называемый «пинуй-бинуй», к которому, с Б-жьей помощью, мы обратимся в отдельной статье.

Главное различие между ТАМА 38 и обычным строительством

Основной момент, отличающий ТАМА 38 от других строительных расширений, состоит в том, что обычные расширения строительства представляют собой увеличение и изменение существующих совместных площадей, то есть изменение способа пользования теми же совладельцами различными частями недвижимости. В отличие от этого, ТАМА 38 — это не иной вид пользования общими площадями, а чрезвычайно значительный внешний денежный дар, стоимость которого составляет большой капитал, поскольку обычно можно построить еще несколько этажей на крыше, а также по сторонам здания и в других местах.

Практика строительства по ТАМА, принятая сегодня

Обычно застройщики обращаются к жильцам с предложением построить и укрепить здание согласно утвержденной ТАМА, и достигают соглашения с жильцами, что во время строительства, когда те переезжают в съемные квартиры, все расходы несет застройщик. Также все прочие издержки — налоги, сборы и все виды платежей — оплачиваются застройщиком, а жильцы получают добавление комнат и мамад, а также иные вещи согласно договоренности между ними. Взамен застройщик получает новые единицы жилья, добавленные в здании.

Разумеется, стремление и желание застройщиков — это, конечно, ТАМА 38/2, поскольку чаще всего она более прибыльна, так как получается больше единиц жилья. В противоположность этому жильцы обычно предпочитают оставить существующее и добавить строительство к имеющемуся состоянию, то есть ТАМА 38/1, и на практике получается, что застройщик получает меньше. Отмечу, что жильцам рекомендуется, и даже необходимо, консультироваться со специалистами, чтобы они отстояли свои права, получили надлежащие гарантии и не были ущемлены, как я видел в нескольких случаях, которые были представлены мне, когда жильцов лишали их прав.

Галахические вопросы, возникшие вследствие этого закона

Поскольку любое добавление строительства в совместном доме является использованием общей собственности, при котором расширяющий берет у соседей часть их права собственности на общую площадь, возникает вопрос «имущественного приобретения». Кроме того, есть также «планировочный вопрос»: мешает ли строительство, которое сосед хочет добавить на участке, другим соседям, или любой другой вопрос, не связанный с правом собственности жильцов, а относящийся к форме строительства и ущербу соседям.

Право собственности на крышу по закону Торы и по гражданскому закону

Прежде чем обсуждать право жильцов принуждать возражающих {это, с Б-жьей помощью, будет разъяснено в следующих статьях}, на первый взгляд следует обсудить, кто является владельцем крыши над верхним этажом. Поскольку каждый купил квартиру на определенном этаже, можно было бы сказать, что жилец, купивший верхнюю квартиру, тем самым владеет верхней крышей и может строить по своему желанию, ведь над ним нет жильца; или же крыша считается общей собственностью всех владельцев здания.

В сборнике «Ха-Яшар ве-ха-Тов» (ч. 12, статья рава Руска) приведено доказательство из Тосефты (Бава Меция 11:12), где сказано: дом и верхний этаж принадлежат двум людям, и владелец верхнего этажа хочет сделать себе еще один этаж, а владелец дома не позволяет ему — в месте, где принято строить два этажа, он строит два; три — строит три; и не изменяют обычай страны. Эта Тосефта приведена в Туре (Хошен Мишпат, конец симана 164). Из этого следует, что крыша принадлежит только владельцу верхнего этажа, и он вправе строить на ней по своему желанию, пока не подвергает опасности дом под ним. На основании этой Тосефты Раавад (приведен там в Туре) обсуждает сказанное в Гемаре (Бава Меция 117б): если верхний хочет изменить строительство на тесаный камень — его слушают; на необтесанный камень — его не слушают и т. д.; увеличить число окон — его слушают, уменьшить число окон — его не слушают и т. д. Из этого видно, что если дом и верхний этаж упали и их хотят построить заново, владелец верхнего этажа не может строить так, чтобы изменить и утяжелить верхний этаж больше, чем было прежде.

И Раавад написал об этом, что только когда владелец верхнего этажа желает изменить обычай, нижний может воспрепятствовать ему; но если он делает согласно обычаю, то даже если он утяжеляет, ему разрешено, как видно из вышеупомянутой Тосефты: если обычай страны строить два или три этажа, владелец верхнего этажа вправе строить, хотя этим он утяжеляет.

В Шулхан Арухе (Хошен Мишпат 164:7) приведен этот закон, и Рамо там постановил как Раавад: если обычай — изменять и утяжелять, это разрешено. Согласно этому, есть место обсудить в отношении любого совместного дома, что, казалось бы, владелец верхней квартиры вправе строить по своему желанию.

Сугья в Бава Батра: продающий дом продает ли крышу?

Однако после рассмотрения видно, что так сказать невозможно, ведь мы учили в Мишне (Бава Батра 61а): продающий дом не продал крышу, когда у нее есть ограждение высотой десять тефахов. А в Гемаре (там, 63б) сказал рав Дими из Нехардеи: тот, кто продает дом своему товарищу, даже если написал ему «глубину и высоту», должен написать ему: «Приобрети от глубин земли до высоты небес». Почему? Потому что «глубину и высоту» по умолчанию он не приобрел; выражение «глубину и высоту» полезно, и выражение «от глубин земли до высоты небес» полезно для приобретения ямы, цистерны и подземных ходов и т. д. Приди и услышь и т. д.; и мы говорим: для какой галахической цели и т. д.? Рав Папа сказал: что если он захотел построить верхний этаж над ним, он строит и т. д.

Из этого следует, что если хозяин дома продал свой дом другому, даже если он не уточнил, что оставляет крышу и ее права за собой, крыша принадлежит ему, чтобы строить на ней когда захочет; и пока он явно не передал крышу, покупатель ее не приобрел. И логично, что то же самое относится к двум людям, которые унаследовали или купили дом в совместную собственность, или купили землю и построили на ней дом и верхний этаж, а затем разделили между собой так, что один взял дом, а второй — верхний этаж. Следует обсудить: хотя при разделе они как бы продают друг другу свои права в части партнера, права на крышу, а также на землю, не входят в раздел и продажу, если только они прямо не написали, что делят всю недвижимость: нижнему — права от глубин земли до его дома, а верхнему — от его дома до высоты небес.

Согласно сказанному, следует сказать, что приведенные слова Тосефты, что владелец верхнего этажа может строить по своему желанию, говорят о случае, когда изначально, в момент, когда один взял дом, а другой верхний этаж, они прямо оговорили, что владелец верхнего этажа приобретает верхний этаж до высоты небес.

Согласно этому, сегодня в совместных домах, если крыша не была явно присоединена к определенной квартире, крыша является общей собственностью всех жильцов здания, даже если они вместе купили участок и построили на нем, не уточнив права каждого.

Обычай в наше время

Все вышеизложенное — это основа закона Торы. Однако в наше время дело очевидно: после того как десятки лет назад был принят Закон о совместных домах [5729], в котором написано, что все части совместного дома, кроме частей, зарегистрированных как квартиры, включая землю, крыши, внешние стены, лестничные клетки, лифты и убежища, а также системы отопления, водоснабжения и тому подобное, предназначенные служить всем квартирам или большинству из них, даже если они находятся в пределах определенной квартиры, считаются общей собственностью. И поскольку договоры купли-продажи обычно привязаны к Закону о совместных домах, здесь существует обычай страны оставлять крышу общей для всех, и именно с таким намерением они изначально вступили в совместность и купили квартиры или землю, на которой построили здание.

Но если подрядчик присоединил крышу к определенному жильцу или к жильцам последнего этажа, это как если бы он сказал: «при условии, что верхний этаж и крыша мои», и ее статус — как его полная собственность. Однако следует подчеркнуть: недостаточно присоединения крыши; необходимо также предоставить жильцу, к которому присоединена крыша, возможность строительных прав. Иначе, хотя крыша принадлежит ему, для строительства нужны строительные проценты, а они обычно принадлежат всем жильцам здания или земли, и для их использования требуется их согласие [за исключением случая, когда от властей получено разрешение на добавление прав определенному жильцу].

Итог

Цель закона ТАМА 38 — в отношении зданий, которые не были построены по новому стандарту и в отношении которых есть опасение землетрясения. Государство предоставило строительные льготы, чтобы укрепили здание и добавили комнату-мамад к каждой единице жилья. Среди льгот — также строительство на крыше с добавлением нескольких этажей [в зависимости от нескольких параметров], чтобы застройщикам было выгодно строить это для жильцов. Необходимо знать, что согласно Закону о совместных домах, и поскольку договоры купли-продажи подписываются на его основе, верхняя крыша здания является общей собственностью всех жильцов. Только сегодня на практике подрядчики обычно присоединяют ее к определенному соседу; однако следует знать, что подрядчик должен также присоединить к нему строительные права, чтобы ему не требовалось согласие всех жильцов на строительство.

В следующих статьях, с Б-жьей помощью, мы приведем дополнительные обсуждения этой темы, а также разберем, имеют ли жильцы по закону Торы право принудить жильцов, которые возражают против этого.

Из «Торат ха-Мишпат»