Защищённая аренда — «дмей мафтеах» в Галахе [1]

В следующих статьях мы рассмотрим тему, которая в прошлом была очень распространена, а сегодня постепенно сокращается, — защиту арендатора, «дмей мафтеах» («ключевые деньги»). В этой статье мы кратко объясним это понятие, а также источник принципа «дина де-малхута дина» — «закон государства имеет силу закона». В следующей статье мы приведём обсуждение поским относительно силы этого закона.

Исторический фон развития закона

Защита арендатора — это закон, цель которого предоставить арендаторам права в недвижимости. Хотя арендатор не имеет права собственности на недвижимость, он может проживать в ней до своей смерти и платить арендную плату, значительно более низкую, чем арендная плата, взимаемая на свободном рынке.

Закон о защите арендатора относится к периоду британского мандата, когда цены на аренду росли изо дня в день. Тогда постановили, что квартиру, сданную человеку в обычную аренду, владелец дома не может освободить от него, и не может поднять арендную плату выше той, которую тот платил до сих пор, чтобы не выселить его в пользу новых жильцов. Это право известно нам как защищённая аренда, то есть предоставление защиты арендатору, чтобы его не могли выселить из квартиры и не могли поднять арендную плату.

Также после основания Государства Израиль, когда в страну прибыли тысячи новых репатриантов, которые не могли приобрести квартиры, государство искало способ предоставить им крышу над головой на неограниченный срок и приняло Закон о защите арендатора. Кроме того, арендатор мог передать свои права другому лицу за определённую плату владельцу дома, называемую выплатой «дмей мафтеах», и после получения возмещения владельцем дома он обязан был дать своё согласие на замену арендаторов.

Этот закон, согласно которому каждый, кто арендовал квартиру, становился защищённым жильцом, действовал примерно до 5727 года. [И это причина, по которой в договорах аренды указывают, что на них не распространяются законы защиты арендатора; этот обычай продолжается и в наше время, хотя сегодня, казалось бы, в этом нет необходимости]. Затем закон был изменён: чтобы арендатор получил права, он должен был заплатить «дмей мафтеах». Поэтому такие квартиры называются «дмей мафтеах» — по названию платежа, который держатель квартиры платит за получение ключа, то есть права проживания.

Закон действовал также за пределами Земли Израиля

Следует знать, что этот закон впервые возник не в Земле Израиля. Его источник — закон, принятый в Европе и США после Первой мировой войны, когда было военное время, большой нажим и теснота, и чтобы люди не оставались без крыши над головой, установили постановление в пользу арендаторов.

И мы находим у великих мудрецов поколения после Первой мировой войны — гаона рава Меира Арика и автора «Хаваццет ха-Шарон» — что они обсуждали этот вопрос. Также «Минхат Ицхак» написал респонсум в 5717 году, когда жил за границей, и «Игрот Моше» и другие поским обсуждали его галахическую силу {как будет подробно разъяснено в следующей статье}.

Система защиты арендатора

Как сказано, Закон о защите арендатора прошёл множество изменений и постановлений, пока не дошёл до действующего сегодня закона: арендатор платит «дмей мафтеах» в размере от тридцати до шестидесяти процентов стоимости недвижимости при входе в квартиру, и каждый месяц обязан платить арендную плату, значительно более низкую, чем арендная плата на свободном рынке. Эти права призваны обеспечить стабильность арендаторам и затруднить владельцам недвижимости их выселение из квартиры без законного основания.

Защищённый жилец — это тот, кто вошёл в недвижимость до 20.08.1968 как арендатор и, под покровительством Закона о защите арендатора, принятого в 1972 году, стал защищённым жильцом; либо любой, кто заплатил владельцу недвижимости «дмей мафтеах» при входе в квартиру.

Права защищённого жильца

 У защищённого жильца нет права собственности на недвижимость, но есть другие имущественные права. Когда недвижимость сдана жильцу в защищённую аренду, владелец недвижимости не может использовать её для себя или для членов своей семьи. Владелец недвижимости не вправе сдать её другому лицу на рынке, даже если арендная плата, которую он может получить, намного выше защищённой арендной платы, которую платит защищённый жилец.

Защищённый жилец платит арендную плату, значительно более низкую, чем платят на рынке. Владелец недвижимости не вправе повышать размер аренды, а может лишь обновлять платёж на несколько процентов, как установлено Законом о защите арендатора.

Когда защищённый жилец умирает, его права в недвижимости переходят к его близким членам семьи — супругу или супруге, детям, внукам, но при условии, что они проживали в недвижимости как минимум полгода до его смерти [и в этом есть определения, что считается проживанием]. Важно отметить, что право наследования в недвижимости является одноразовым правом, и защищённый жилец, унаследовавший права, не вправе передать их своим наследникам.

Есть ещё один принцип в законе: защищённый жилец может передать свои права другому лицу, при первоочередном праве отказа владельца недвижимости, то есть по предложенной цене владельцам предоставляется первоочередное право покупки, а если они отказались от него, право продаётся другому лицу. Полученная сумма делится между жильцом и владельцем недвижимости согласно установленному законом распределению. Польза этого закона в том, что часто жильцы пытались обмануть владельца квартиры и получали часть суммы, не сообщая о ней. Поэтому в законе установлено, что для сдачи другому лицу жилец должен направить согласованное предложение с суммой владельцу квартиры, и тот имеет право сказать, что он согласен; тогда арендатор уже связан своим предложением и не может от него отказаться.

Разница между частной собственностью и правом защищённого жильца

Главное различие между владельцем квартиры и защищённым жильцом состоит в том, что владелец обладает законным правом собственности на недвижимость, а защищённый жилец — нет. Владелец имеет полный контроль над недвижимостью: он может определять, кто может жить в ней, каким будет способ её использования, когда можно будет поднять арендную плату, и у него есть право передавать квартиру по наследству из поколения в поколение.

Защищённый жилец может передать по наследству свои права в защищённой недвижимости при условии, что наследник проживал в недвижимости шесть месяцев и у него нет другой квартиры, в которой он живёт. И это в ограниченной форме и одноразово, то есть наследник, получивший право, не может передать его дальше.

Кроме того, у защищённого жильца есть определённые юридические права, включающие возможность проживать в недвижимости всю жизнь, защиту от выселения жильца, заплатившего «дмей мафтеах», без причины, а также ограничения на повышение арендной платы.

Если защищённый жилец покидает квартиру на определённый период, он считается оставившим квартиру, и его права в квартире прекращаются.

Закон о защите арендатора устанавливает, что у защищённого жильца нет прав на строительство в недвижимости; он не может производить в ней ремонт или изменения, если только не получил явное согласие владельца недвижимости. Если он производит изменение без согласия, он может потерять своё право. [В законе и судебной практике есть ещё условия, и в рамках этой статьи невозможно охватить всё].

Обязанность содержания дома в объекте защищённого жилья

Владелец дома обязан заботиться об исправности дома, уборке и надлежащем обслуживании сооружений, сада, лестничных клеток, освещения и прочих площадей, которыми пользуются жильцы, таких как крыша, гидроизоляция, почтовые ящики, перила лестничной клетки, наружная облицовка здания, и всё, что необходимо для исправности недвижимости. Владелец недвижимости несёт ответственность за устранение недостатков.

Когда возникает необходимость во внутренних ремонтах в недвижимости, защищённый жилец должен нести расходы на ремонт, за исключением ряда конкретных ремонтов, расходы на которые владелец квартиры и защищённый жилец несут поровну.

Распределение денежных средств при смене жильцов

Как сказано, Закон о защите арендатора устанавливает, что когда в недвижимости сменяются жильцы и происходит продажа за «дмей мафтеах», владелец недвижимости также имеет право получить процент от полученного возмещения.

Распределение возмещения между владельцем недвижимости и защищённым жильцом происходит так: жилец, вошедший в защищённую недвижимость до 1958 года, получает две трети денежного возмещения, а владелец недвижимости получает одну треть возмещения.

Когда жильцы заплатили «дмей мафтеах» и вошли после 14 августа 1958 года: если жилец проживает в квартире менее года, доля «дмей мафтеах», переходящая выходящему жильцу, составляет 85%. В случае, когда жилец проживает в квартире от года до двух лет, он должен получить 75% суммы. Если жилец живёт в квартире 2–5 лет, жилец получает две трети суммы, а владелец дома — одну треть суммы. Если жилец живёт в квартире более 5 лет: владелец дома получает 40%, жилец — 60%.

Квартиры по системе «дмей мафтеах» дешевле при приобретении, поскольку это право пользования, но не собственность, и за них нужно платить определённую арендную плату каждый месяц. Неуплата арендной платы является основанием для выселения защищённого жильца.

В наше время это явление совсем не распространено, и мало квартир выставляется на продажу по системе «дмей мафтеах». Большинство таких квартир принадлежат хекдешам, ешивам и колелям.

Сегодня тенденция состоит не в расширении прав арендаторов, а в их сокращении, поскольку защищённая аренда является серьёзным ущемлением права собственности владельца дома.

В заключение: Закон о защите арендатора предоставляет защищённому жильцу многочисленные права, но не право собственности на недвижимость. У жильца, проживающего в защищённой аренде, есть значительные права в недвижимости, главные из которых — низкая ежемесячная арендная плата и возможность проживания в недвижимости до своей смерти. Когда жильцы в защищённой недвижимости сменяются, денежное возмещение, получаемое от продажи защищённых прав, распределяется между владельцем недвижимости и защищённым жильцом.

Галахическая сила закона

Следует знать: когда арендатор прямо договаривается об аренде по Закону о защите арендатора, условие действует по принципу, что всё следует их условию. Как постановлено в Шулхан Арухе (Хошен Мишпат, симан 315, се’иф 2): подобно тому как человек может поставить любое условие, которое пожелает, при купле-продаже, так он может поставить условие при аренде. Поским обсуждали случай, когда в момент заключения аренды система «дмей мафтеах» ещё не была введена, а к моменту, когда владелец дома желает вывести арендатора из своего дома, закон уже действует, и арендатор утверждает, что у него есть право защиты арендатора с точки зрения законов государства: вопрос — обязывает ли это. {Будет подробно разъяснено в следующей статье}.

Определение закона «дина де-малхута дина»: из Торы или по постановлению мудрецов

Источник этого вопроса — слова Шмуэля (Недарим 21а; Гитин 10б; Бава Кама 113а; Бава Батра 54б), который считает: «дина де-малхута дина». «Бейт Шмуэль» (симан 28, се’иф катан 3) написал, что этот закон — постановление мудрецов. Однако «Авней Милуим» (симан 28, се’иф катан 2, начиная со слов «эла бе-икар») и «Хатам Софер» (респонсы, Йоре Деа, симан 314, начиная со слов «амнам») спорят с этим и считают, что это закон Торы. [Об этом есть большое обсуждение, но здесь не место для него].

Спор ранних авторитетов о том, действует ли «дина де-малхута дина» также в отношении царей Израиля

Рамбам (Законы кражи и потери, гл. 5, алаха 11) считает, что «дина де-малхута» сказано как о нееврейском царе, так и о царе Израиля. Однако Ран (Недарим 28а, начиная со слов «бе-мохес») написал от имени Тосафот, что именно о царях идолопоклонников сказано «дина де-малхута дина», потому что земля принадлежит ему, и он может сказать им: если они не исполнят его приказ, он изгонит их из страны; но о царях Израиля этот закон не сказан, потому что весь Израиль является совладельцем Земли Израиля. Так же ясно из Раши (Гитин 10б, начиная со слова «дина»), который написал: «дина де-малхута» идолопоклонников.

А в «Хатам Софер» (респонсы, Хошен Мишпат, симан 44, начиная со слов «ах») написано: в отношении налогов и пошлин, которые царь накладывает на жителей государства против их воли, ранние авторитеты считают, что есть различие между царём Израиля и нееврейским царём. Но в отношении обычаев и законопорядков они считают, что причина в том, что они приняли на себя законы царя, как объяснено в Рашбаме (Бава Батра 54б, начиная со слов «ве-ха-амар»): причина в том, что все жители царства добровольно принимают на себя закон царя и его суды, и поэтому это полноценный закон. Если так, то то же самое относится и к царю Израиля — его закон имеет такой же статус.

«Дина де-малхута дина» в Земле Израиля

«Дархей Моше» (Хошен Мишпат, симан 369, се’иф 3) привёл мнение Рана без какого-либо возражающего, и так написал «Биур ха-Гра» (Хошен Мишпат, симан 369, се’иф катан 35). См. «Хазон Иш» (Хошен Мишпат, Ликутим, симан 16, се’иф катан 11). [Есть ещё несколько причин у ранних авторитетов в этом законе, и поздние авторитеты обсуждали их слова, но здесь не место подробно останавливаться на этом].

В следующих статьях, с Божьей помощью, мы приведём ответы поским и даяним, которые обсуждали этот закон.

Из «Торат ха-Мишпат»