Защищенная аренда — «дмей мафтэах» в Галахе [3]

В продолжение предыдущих статей, где были кратко изложены предпосылки Закона о защите жильцов, основные положения закона, определение принципа «дина де-малхута дина» («закон государства имеет силу закона»), а также мнения великих поским после Первой мировой войны, обсуждавших этот закон. Основной вопрос возникал в отношении квартир, снятых до принятия этого закона, когда в течение срока аренды был принят Закон о защите жильцов, и когда арендодатель хотел выселить арендатора, арендатор утверждал, что с точки зрения закона у него есть возможность остаться при определенных условиях. По мнению рабби Меира Арика зацаль, закон обязывает владельца квартиры; «Хавцелет ха-Шарон» спорит с этим и считает, что закон не обязывает владельца квартиры; а позиция Хазон Иша состоит в том, что если арендатор остается в квартире без согласия арендодателя, он считается полноценным грабителем. В этой статье мы приведем мнение «Довев Мейшарим», «Игрот Моше», «Минхат Ицхак», мнение рава Йосефа Шалома Эльяшива зацаль и других даянов. Также будет рассмотрен вопрос права наследования этой возможности наследниками.

Позиция «Довев Мейшарим»

Гаон из Чебина в своей книге «Довев Мейшарим» (респонсы, ч. 1, симан 76) обсуждает вопрос о человеке, арендовавшем магазин с жилым помещением для проживания, и после того как вышел закон о «дмей мафтэах», стороны договорились между собой о некой сумме и так поступали несколько лет. Однако спустя время арендатор захотел отказаться от соглашения, утверждая, что согласно «дина де-малхута дина» он обязан платить только по стоимости, существовавшей до войны.

Он постановляет, что закон на стороне арендодателя, поскольку в момент, когда арендатор договорился с ним, закон уже был известен, и он согласился платить согласованную сумму и платил ее несколько лет; следовательно, он осознанно принял это на себя. Он подробно обсуждает силу закона и принцип «дина де-малхута дина» и приводит позицию Хатам Софера (приведенную выше), что, по всем мнениям, мы говорим «дина де-малхута дина».

Однако он написал по поводу слов задавшего вопрос, что здесь не относится «дина де-малхута», поскольку это относится только там, где еврейские судьи разбирают дело, но не в вопросе, который разбирается в их судах. На это он написал, что это неверно, ведь решение выносится по еврейскому закону, только опираются на оценку неевреев, и поэтому здесь применим принцип «дина де-малхута дина» [см. там приведенные им источники].

Позиция «Игрот Моше»

«Игрот Моше» (Хошен Мишпат, симан 72) приводит слова спрашивающего, который обсуждал силу закона о «дмей мафтэах» и писал, что согласно «дина де-малхута» арендодатель не может выселить арендатора даже после окончания срока аренды, все время, пока тот хочет жить там. В начале своих слов он написал, что трудно писать по вопросам «дина де-малхута дина» по двум причинам: во-первых, потому что среди поским существует большая запутанность и много противоречий, и это требует глубокого и длительного изучения; а во-вторых, чтобы не выглядело, будто умаляют честь власти его государства, которой мы обязаны быть благодарны за оказываемое ими добро и т. п.; поэтому он не желает писать и обсуждать это.

Но он обсуждает сам предмет вопроса: что согласно «дина де-малхута» арендодатель не может выселить арендатора даже после окончания срока, пока тот хочет жить там. Здесь вопрос не со стороны «дина де-малхута», а относительно тех, кто арендовал до того, как был установлен этот закон: тогда аренда по умолчанию была только на условленный срок, и арендодатель имел право выселить его, и нужно было обсуждать, есть ли здесь закон «дина де-малхута дина». Но в отношении тех, кто арендовал уже после того, как закон был установлен властью, и не оговорили прямо, что по наступлении срока арендатор будет обязан выйти, а заключили договор просто, это подобно тому, как если бы они условились, что арендодатель сдавал ему на основании закона государства. А плата, установленная на два года, означает лишь, что арендатор не сможет выйти раньше двух лет, поскольку в отношении арендатора власть не установила никакого закона, и арендодателю нужно было составить документ, чтобы он не мог выйти; также чтобы арендодатель не мог повысить плату, даже если власть даст разрешение на повышение. И также чтобы арендодатель не мог выселить его раньше двух лет, даже если власть отменит свой закон. Но если закон государства все еще существует, аренда считается такой, как если бы условились, что срок будет согласно закону государства: все время, пока арендатор захочет жить там, он будет жить. Следовательно, и по закону Торы это автоматически считается как в течение срока и т. д.; тем более, поскольку так принято, получается, что и обычай таков.

Позиция «Минхат Ицхак»

«Минхат Ицхак» (ч. 2, симан 86) был спрошен тем же человеком, который спрашивал «Игрот Моше», о силе закона «дмей мафтэах» и о том, кто считается удерживающим владение. Он приводит позицию «Имрей Йошер», что это сомнение в законе — применим ли здесь «дина де-малхута», а «Нетивот ха-Мишпат» {приведено в выпуске 19} считает в практической Галахе, что при сомнении в законе арендатор считается удерживающим владение. В нашем случае, поскольку речь идет о земле и об установлении для блага всех жителей государства, согласно большинству поским действует «дина де-малхута дина»; возможно, что и Шах признает это в отношении земли, поскольку земли принадлежат им, даже если это не касается налогов. Поэтому нельзя изъять из рук удерживающего владение. Такова также позиция Хатам Софера (респонсы, Хошен Мишпат, симан 44), что мы находим у мудрецов, благословенной памяти, постановления ради пользы общества; и там он также обсуждает постановление о «дмей мафтэах». Однако он написал, что поскольку квартиры подорожали, можно сказать, что в этом отношении арендатор является удерживающим владение.

Там он замечает на слова спрашивающего, который писал, что после Первой мировой войны существовало опасение, что людей выбросят на улицу, в отличие от сегодняшнего времени, когда квартир много. Также он приводит от святого гаона «Диврей Хаим» (респонсы, Хошен Мишпат, симан 35, в конце), который постановил в практической Галахе, что тот, кому принадлежит земля, считается удерживающим владение.

«Минхат Ицхак» приводит, что там, где постановление принято для блага жителей государства, не делят на различные меры между одним постановлением и другим; и вещь, сделанная для блага жителей государства, зависит от спора, действует ли «дина де-малхута дина». Он приводит «Довев Мейшарим», который обсуждал только арендную плату на основании «дина де-малхута» и считает, что удерживающий владение считается удерживающим. Однако он приводит, что большинство поским постановили: в вопросе, касающемся пользы всего общества, по всем мнениям говорят «дина де-малхута дина», и поэтому трудно сказать «ким ли» как арендодатель, который считается удерживающим.

Там он подробно обсуждает слова Шаха [здесь не место для этого] и объясняет позицию «Имрей Йошер»: то, что арендатор считается удерживающим, относится только к вопросу повышения платы; но в отношении выселения арендатора из дома он опирается на слова Хатам Софера, что мы находим у мудрецов, благословенной памяти, постановления, чтобы не прекращали источник существования торговцев, и это считается постановлением. Он также подробно обсуждает там слова Хатам Софера [см. там].

 Позиция рава Йосефа Шалома Эльяшива зацаль

«Ковец Тшувот» (респонсы, ч. 4, симан 202) подробно обсуждает закон, и в ходе своих слов приводит «Имрей Йошер» и Хатам Софера, добавляя, что можно сказать: если аренда была в период, когда закон уже существовал, то на этом основании ему сдавали; и даже то, что в договоре аренды написали срок, относится к случаю, если закон будет отменен, чтобы аренда была на определенный срок. Но все время, пока закон существует, арендодатель сдавал ему именно на этом основании — что не сможет выселить его согласно обычаю государства, как разъяснено в законах аренды: все следует обычаю государства.

Из этого следует, что если аренда была в период, когда закон уже существовал, арендатор имеет право жить в квартире не только в силу закона, но и в силу самой аренды, поскольку условились, что аренда соответствует закону, и арендодатель сдавал ему на этом основании.

Так же разъяснено в примечаниях нашего учителя рава Йосефа Шалома Эльяшива (Арахин 21b), где он приводит из ежемесячника «Охель Моэд», что там обсуждали Закон о защите жильцов, а стоимость денег резко упала, и получилось, что арендаторы платили очень малую квартирную плату. Один из арендодателей встал и запретил дом арендатору посредством конaма, и там обсуждали, действует ли и в таком случае, в месте, где есть «дина де-малхута дина» ради исправления общества, предположение, что люди намерены во всем поступать согласно законам государства; и получается, что законы государства обязывают по сути закона, если это ради исправления.

Позиция даянов в Иерусалиме

Бейт дин цедек Эда ха-Харедит опубликовал объявление 27 кислева 5738 года, что любое соглашение, заключенное между владельцем квартиры и жильцом о праве на квартиру за «дмей мафтэах», является правом согласно закону Торы. Также был опубликован псак дин гаона рава Исраэля Яакова Фишера зацаль, что даже если Закон о защите жильцов будет отменен, каждый владелец квартиры обязан вернуть жильцу его долю в приобретении квартиры, которую тот приобрел посредством «дмей мафтэах». [См. также респонсы «Эвен Исраэль», ч. 9, симаны 152–153].

В «Питхей Хошен» (Шхирут, гл. 8, пункт 8) написано, что в наше время в Земле Израиля принято понятие права защиты жильца, и поскольку это обычай государства, мы следуем правилам Закона о защите жильцов; и все батей дин так поступают. И хотя иногда стороны оказываются ущемленными, следует идти за обычаем, поскольку на этом основании они арендовали.

Также если защищенная квартира передается другому арендатору, нужно остерегаться не уменьшить долю владельцев в «дмей мафтэах», причитающуюся согласно обычаю государства. Если первый арендатор вложил средства в квартиру и вследствие этого стоимость квартиры возросла, почему владелец должен получать выгоду от его вложений? Если в договоре аренды есть пункт, что ремонт становится собственностью владельца, закон соответствует условию; и также если есть ясный обычай, следует идти за ним. Но там, где нет договора и нет обычая, это зависит от законов «йоред» — того, кто вложился в чужое имущество.

«Циц Элиэзер» (ч. 5, симан 30) подробно обсуждает галахическую силу закона и в конце приводит, что поскольку это государственный закон, ставший обычаем государства, следует поступать в этом согласно закону.

В «Тшувот ве-Ханхагот» (ч. 3, симан 468) приводится от арендатора, который сообщает предание о нашем учителе, раве из Бриска, что тот жил в квартире «дмей мафтэах» и платил согласно государственной цене. А арендодатель отверг это доказательство, поскольку в случае нашего учителя, рава из Бриска, арендодатель не требовал повышения арендной платы, и поэтому на нем не было обязанности; но право владельца квартиры [-арендодателя] — повысить арендную плату. [См. там также его подробное обсуждение].

Вдова, жившая с мужем в квартире

Постановлено в Шулхан Арух (Эвен ха-Эзер, симан 94, סעיף 1), что если вдова жила с мужем в квартире, наследники не могут ее выселить. Рама спорит и считает, что наследники могут предоставить ей подходящее для нее жилье в другом доме.

Очевидно, что это относится только к случаю, когда квартира принадлежала только мужу, а у нее есть лишь право в силу условия ктубы; в этом и спорят Шулхан Арух и Рама. Но если часть дома принадлежит женщине, закон таков, что невозможно выселить ее, даже если у нее есть другие дома.

«Питхей Хошен» (Законы наследования и супружеских отношений, гл. 11, пункт 99) написал, что согласно принятому в наше время в Земле Израиля порядку «дмей мафтэах», если квартира является квартирой «дмей мафтэах», получается, что у нее есть право защищенного жильца также в квартире мужа, и наследники не могут ее выселить и не могут уменьшить ее жилище, поскольку у нее есть право в квартире не в силу условия ктубы, а право, подобное праву ее мужа, и у наследников нет никакого права в квартире, ведь это право не переходит по наследству {см. выпуск 19, где приведены детали закона об этом}. Если женщина захочет выйти из квартиры, сдать ее другому и получить платеж, называемый «дмей мафтэах», у наследников нет никакого права на те «дмей мафтэах», которые она получает, поскольку это не входит в наследство, получаемое ею; только возможно, что в таком случае они не обязаны давать ей другую квартиру.

Однако когда половина дома принадлежит ей, а половина — мужу, если она захочет выйти из квартиры и сдать ее за «дмей мафтэах», представляется, что получаемые ею «дмей мафтэах» она должна разделить между ними: за часть, принадлежащую ей, все «дмей мафтэах» принадлежат ей; а в той части, которая принадлежала мужу, доля, получаемая уходящим жильцом, принадлежит ей, но долю, которая по закону принадлежит владельцу дома, она должна отдать наследникам. Если наследники также жили в квартире таким образом, что имеют право защищенного жильца, у них есть доля в «дмей мафтэах». [В этом есть большое подробное обсуждение, и здесь не место для него].

Краткое резюме

Следует знать: когда сдают квартиру и оговаривают согласно Закону о защите жильцов, ясно, что нужно поступать соответственно. Однако даже если при сдаче квартиры прямо не говорилось, что это «дмей мафтэах», но согласно известному закону применяются правила защиты жильца и «дмей мафтэах», большинство поским считают, что и по Галахе это обязывает. Но если во время сдачи квартиры такого закона вообще не было, а затем, когда арендодатель пришел выселить арендатора из квартиры, закон уже был принят, в этом спорят приведенные выше поским относительно его галахической силы, поскольку это зависит от «дина де-малхута дина» и от того, кто считается удерживающим владение. Также следует знать, что согласно закону, когда жилец квартиры «дмей мафтэах» умирает, право переходит к члену семьи, проживавшему с ним в квартире; галахический закон таков, что все право переходит к нему, и остальные наследники не имеют в нем доли.

Из «Торат ха-Мишпат»