ТАМА 38 и «пинуй-бинуй» в галахе [1]

Около 20 лет назад в Израиле был принят закон ТАМА 38 [Национальный план застройки], призванный побудить подрядчиков укреплять существующие здания в соответствии с требуемым стандартом, с целью минимизировать ущерб при землетрясении. Закон предоставляет льготы для строительства, такие как добавление пристроек по сторонам здания и на крыше, а также налоговые послабления, при условии укрепления строения согласно стандарту, включая добавление защищенной комнаты — мамада — к каждой единице жилья, и другие различные условия [как подробно изложено в статье]. Способ реализации ТАМА заключается в том, что жильцы заключают соглашение с застройщиком, который берет на себя укрепление здания согласно требуемому стандарту, строит для соседей пристройку к квартире, включая мамад, и выполняет другие условия согласно договоренности; взамен застройщик получает право строительства на крыше и другие права в соответствии с соглашением между сторонами. В этом соглашении возникает множество галахических вопросов, которые, с помощью Всевышнего, мы обсудим.

Предыстория закона

Прежде чем выяснять этот вопрос с точки зрения галахи, необходимо объяснить, что такое ТАМА и из каких компонентов она состоит. ТАМА 38 [Национальный план застройки] — это государственная программа укрепления существующих зданий против землетрясений, поскольку специалисты утверждали, что существует высокий риск землетрясения, и что катастрофа — лишь вопрос времени. На этом фоне и возникла идея закона.

Закон действует с 2005 года [5765], и в него включены здания, разрешение на строительство которых было выдано до начала 1980 года, исходя из предположения, что эти здания тогда не были построены в соответствии со стандартом, предназначенным обеспечить их устойчивость к землетрясениям [стандарт 413]. Эта программа была впервые утверждена на 5 лет, затем ее действие продлевалось, и в закон вносились поправки.

Сегодня программа делится на две части: ТАМА 38/1 — укрепление существующего здания и добавление к нему строительства. ТАМА 38/2 — снос здания, требующего укрепления, и его строительство заново в соответствии с инженерными критериями программы. За годы существования закона в него вносились различные поправки, которыми мы в данной галахической статье заниматься не будем, а лишь кратко изложим то, что относится к нашему вопросу.

Различие между двумя видами маршрутов

Есть маршрут, называемый ТАМА 38/1, при котором производится укрепление существующего здания против землетрясений, включающее увеличение квартиры и добавление мамада, а также лифта и иногда балкона для каждой квартиры. Таким образом укрепляют и улучшают здание; если это возможно, жильцы также получают кладовую и парковочное место. В рамках укрепления здания проводится также внешний ремонт строения и окружающей территории, ремонт вестибюля и лестничной клетки, улучшение инфраструктуры здания, включая водопровод, канализацию, газ и тому подобное.

Взамен программа разрешает добавление новых жилых единиц в здании. Строительство осуществляется путем закрытия этажей, колонн, добавления этажей или добавления крыла и расширения существующих жилых единиц в здании [на сегодняшний день добавление составляет от 1,5 до 2,5 этажей, в зависимости от количества существующих этажей, района и различных других условий].

После того как выяснилось, что некоторые здания не будут соответствовать указанному стандарту даже при укреплении в рамках ТАМА 38/1, был создан дополнительный маршрут, называемый ТАМА 38/2. Он позволяет снести здание и построить его заново с соблюдением строгих инженерных стандартов, определенных программой. Также разрешается строить больше этажей, чем было снесено, и большее количество единиц, чем было ранее [следует отметить, что количество квартир и высота здания зависят от политики местного органа власти и могут отличаться от города к городу]. Владельцы квартир получают совершенно новое здание, новую квартиру, а также парковку, обычно подземную.

Еще одно существенное различие между маршрутами: для ТАМА 38/1 требуется согласие двух третей жильцов, то есть около 67%, тогда как для ТАМА 38/2 требуется согласие 80% жильцов. Если среди владельцев недвижимости есть возражающие, полномочие вынести решение по вопросу после заслушивания сторон передается инспектору по многоквартирным домам, то есть инспектор вправе решить, утверждать ли строительство несмотря на возражение части жильцов или принять возражение и отклонить строительство, и все это исключительно по его усмотрению.

Отмечу, что существует еще один маршрут, называемый «пинуй-бинуй», к которому, с помощью Всевышнего, мы обратимся в отдельной статье.

Главное различие между ТАМА 38 и обычным строительством

Основной момент, отличающий ТАМА 38 от других расширений строительства, состоит в том, что обычные строительные расширения — это увеличение и изменение существующих долей партнеров, то есть изменение способа использования этими партнерами различных частей имущества. В отличие от этого, ТАМА 38 не является иным использованием общих площадей, а представляет собой весьма значительный внешний денежный дар, стоимость которого составляет большое состояние, поскольку обычно можно построить еще несколько этажей на крыше, а также по сторонам здания и в других местах.

Практика, принятая сегодня при строительстве по ТАМА

Обычно застройщики обращаются к жильцам с предложением построить и укрепить здание согласно утвержденной ТАМА и заключают с жильцами соглашение о том, что во время строительства, когда жильцы переселяются в съемные квартиры, все расходы несет застройщик; также все прочие затраты, такие как налоги, сборы и всякого рода платежи, оплачиваются застройщиком. Жильцы получают добавление комнат, мамад и другое согласно договоренности между ними. Взамен застройщик получает новые единицы, добавленные в здании.

Разумеется, стремление и желание застройщиков — это, конечно, ТАМА 38/2, поскольку чаще всего она более прибыльна и дает больше единиц. В отличие от этого, жильцы обычно предпочитают остаться с существующим положением и добавить строительство к существующему состоянию, то есть ТАМА 38/1; на практике выходит, что застройщик получает меньше. Отмечу, что жильцам рекомендуется, и даже обязательно, консультироваться со специалистами, чтобы они отстаивали свои права, получили надлежащие гарантии и не были обделены, как мне довелось видеть в нескольких случаях, которые были представлены передо мной, когда жильцы были лишены своих прав.

Галахические вопросы, возникшие в результате этого закона

Поскольку всякое добавление строительства в многоквартирном доме является использованием общего имущества, при котором расширяющий берет у соседей часть их собственности в общей площади, возникает вопрос «имущественного права»; кроме того, есть и «планировочный вопрос»: мешает ли строительство, которое сосед хочет добавить на участке, соседям, или любой иной вопрос, не связанный с правом собственности жильцов, а связанный с формой строительства и ущербом соседям.

Право собственности на крышу с точки зрения закона Торы и государственного закона

Прежде чем обсуждать право жильцов принуждать возражающих {что, с помощью Всевышнего, будет разъяснено в следующих статьях}, на первый взгляд есть место обсудить, кто является владельцем крыши верхнего этажа. Ведь каждый купил квартиру на определенном этаже, и, следовательно, жилец, купивший верхнюю квартиру, казалось бы, имеет верхнюю крышу как свою и может строить на ней по своему желанию, поскольку над ним нет жильца; или же крыша считается общей собственностью всех владельцев здания.

В сборнике «Ха-Яшар ве-ха-Тов» (часть 12, статья рава Руска) написано доказательство из Тосефты (Бава Меция 11:12), где сказано: дом и верхний этаж принадлежат двум людям, и владелец верхнего этажа просит сделать себе еще один ярус, а владелец дома не позволяет ему — там, где принято делать два яруса, он делает два; три — делает три; и не изменяют обычай страны. Эта Тосефта приведена в Туре (Хошен Мишпат, конец симана 164). Отсюда следует, что крыша принадлежит только владельцу верхнего этажа, и он вправе строить на ней по своему желанию, пока не подвергает опасности дом под ним. На основании этой Тосефты Раавад (приведен там в Туре) обсуждает сказанное в Гемаре (Бава Меция 117б): если верхний хочет изменить и строить из тесаного камня — слушают его; из неотесанного камня — не слушают его и т. д.; увеличить окна — слушают его; уменьшить окна — не слушают его и т. д. Отсюда следует, что если дом и верхний этаж рухнули и пришли строить их заново, верхний не может строить таким образом, который изменит и утяжелит верхний этаж больше, чем было прежде.

И Раавад написал об этом, что только когда верхний желает изменить обычай, нижний может воспрепятствовать ему; но если он делает согласно обычаю, даже если это утяжеляет, он вправе, как ясно из указанной Тосефты: если обычай страны — строить два или три яруса, верхний вправе строить, хотя этим он утяжеляет.

В Шулхан Арухе (Хошен Мишпат 164:7) приведен этот закон, и Рамо там постановил согласно Рааваду: если обычай — изменять и утяжелять, он вправе это делать. Согласно этому, есть место обсуждать, что в каждом многоквартирном доме верхний, казалось бы, вправе строить по своему желанию.

Сугья в Бава Батра: продающий дом продает ли крышу

Однако после рассмотрения представляется, что так сказать невозможно, ведь мы учили в Мишне (Бава Батра 61а): продающий дом не продал крышу, если у нее есть парапет высотой десять тефахов. А в Гемаре (там, 63б) сказал рав Дими из Нехардеи: тот, кто продает дом своему товарищу, даже если написал ему «глубину и высоту», должен написать ему: «приобретай от недр земли до высоты небес». Какова причина? «Глубину и высоту» без уточнения он не приобретает; выражение «глубину и высоту» помогает, а выражение «от недр земли до высоты небес» помогает приобрести колодец, цистерну и подземные ходы и т. д. Приводится доказательство и т. д.; и говорится: для какой галахи и т. д.? Рав Папа сказал: что если он захотел построить верхний этаж над ним — строит и т. д.

Из этого следует, что если хозяин дома продал свой дом другому, даже если он не уточнил, что оставляет крышу и ее права за собой, крыша принадлежит ему, чтобы строить на ней, когда он захочет; и пока он явно не передал крышу, покупатель ее не приобретает. Логично, что тот же закон применим, если двое унаследовали или купили дом в партнерстве, или купили землю и построили на ней дом с верхним этажом, а затем разделили между собой так, что один взял дом, а другой верхний этаж. Можно обсудить, что хотя при разделе они продают друг другу свои права в части партнера, права на крышу, а также на землю, не входят в раздел и продажу, если только они прямо не написали, что делят все имущество: нижнему — права от недр земли до его дома, а верхнему — от его дома до высоты небес.

Согласно сказанному, можно объяснить слова Тосефты, что верхний может строить по своему желанию, как относящиеся к случаю, когда они изначально, в момент когда один взял дом, а другой верхний этаж, прямо оговорили, что верхний приобретает верхний этаж до высоты небес.

И согласно этому, сегодня в многоквартирных домах, если крыша не была прямо прикреплена к определенной квартире, крыша является общей собственностью всех жильцов здания, даже если они вместе купили участок и построили на нем, но не уточнили права каждого.

Обычай в наше время

Все сказанное выше — это по сути закона. Однако в наше время очевидно, после того как десятки лет назад был принят Закон о многоквартирных домах [5729], в котором написано, что все части многоквартирного дома, кроме частей, зарегистрированных как квартиры, включая землю, крыши, внешние стены, лестничные клетки, лифты и бомбоубежища, а также отопительные или водные установки и тому подобное, предназначенные для обслуживания всех квартир или большинства из них, даже если они находятся в пределах определенной квартиры, являются общей собственностью. Поскольку договоры купли-продажи обычно привязаны к Закону о многоквартирных домах, здесь имеется обычай страны оставлять крышу общей для всех, и с этим намерением изначально вступали в партнерство и покупали квартиры или землю, на которой построили здание.

Но если подрядчик прикрепил крышу к определенному жильцу или к жильцам последнего этажа, это как если бы он сказал: «при условии, что ярус и крыша мои», и их статус — как его собственность в полном смысле. Однако следует подчеркнуть: недостаточно прикрепить крышу; необходимо также дать жильцу, к которому прикреплена крыша, возможность строительных прав, ибо иначе крыша действительно принадлежит ему, но для строительства нужны строительные проценты, а они обычно принадлежат всем жильцам здания или участка, и для этого требуется их согласие на использование строительных процентов [за исключением случая, когда получено разрешение властей на добавление прав определенному жильцу].

Итог

Цель закона ТАМА 38 — здания, не построенные по новому стандарту и в отношении которых есть опасение землетрясения. Государство предоставило строительные послабления для того, чтобы укрепили здание, а также добавили комнату-мамад к каждой единице. Среди послаблений есть также строительство на крыше с добавлением нескольких этажей [в зависимости от ряда параметров], чтобы застройщикам было выгодно выполнить это строительство для жильцов. Следует знать, что согласно Закону о многоквартирных домах, и поскольку договоры купли-продажи подписываются в соответствии с ним, верхняя крыша здания является общей собственностью всех жильцов. Только сегодня на практике подрядчики обычно прикрепляют ее к определенному соседу; однако следует знать, что подрядчик должен также прикрепить к нему строительные права, чтобы ему не требовалось согласие всех жильцов на строительство.

В следующих статьях, с помощью Всевышнего, мы приведем дополнительные обсуждения по этой теме, а также вопрос, имеют ли жильцы по закону Торы право принуждать жильцов, возражающих против этого.

Из «Торат ха-Мишпат»