Обязанность заранее уведомлять об окончании срока аренды при аренде дома

Имущество было арендовано на много лет, как это обычно бывает с объектами для бизнеса и торговли, которые арендуются на длительные сроки как из-за привычки клиентов, так и потому, что таким образом у бизнеса создается репутация. В середине срока аренды муниципалитет решил потребовать закрытия бизнеса, утверждая, что разрешение на строительство было выдано только для жилого использования, а не для отклоняющегося использования [с точки зрения органов планирования и местной власти — муниципалитета, превращение жилой квартиры в коммерческое помещение является действием, требующим получения разрешения на отклоняющееся использование согласно Закону о планировании и строительстве; без подачи заявления на такое использование невозможно вести бизнес или офис в частном объекте. За годы были добавлены многочисленные поправки к статьям закона, относящимся конкретно к виду деятельности и различным ограничениям в отношении назначения объекта, и у каждого муниципалитета есть свои правила относительно того, что считается отклоняющимся использованием]. Муниципалитет обратился к владельцу имущества и потребовал от него выселить арендатора, а также наложил на него штрафы за прошлое время и за каждый день, пока бизнес не будет освобожден.

Вследствие этого арендодатель требует от арендатора освободить объект в течение срока аренды. Однако арендатор утверждает, что поскольку он арендовал имущество на несколько лет и было ясно, что это предназначено для определенного бизнеса, которым он занимался, это является его приобретенным правом, и он имеет право оставаться в течение всего срока аренды, а арендодатель должен нести штрафы. С другой стороны, арендодатель утверждает, что когда он сдавал имущество в аренду, по этому поводу не было правоприменения [или изменились муниципальные правила], и поэтому он согласился сдать объект для ведения бизнеса; теперь же, когда началось правоприменение, он утверждает, что на таких условиях он не соглашался сдавать имущество, и поэтому требует освобождения арендованного объекта. На чьей стороне закон?

Источник закона в случае, когда недостаток возник после начала аренды

В Гемаре, Бава Мециа (101b), сказано: очевидно, если у него рухнул дом [то есть рухнул дом арендодателя], он говорит ему: «Ты не лучше меня» [и выводит арендатора из дома, который тот арендовал].

Раши и Тосафот расходятся в объяснении этой сугии. По мнению Раши (там, со слов «не»), в течение срока аренды арендодатель не имеет права выселить арендатора, даже если рухнул его собственный дом, и он должен снять для себя другой дом. А слова «он говорит ему: ты не лучше меня» сказаны только в случае, когда срок аренды не был установлен, и относятся к периоду уведомления, когда арендодатель обязан предупредить арендатора за тридцать дней {как подробно разъясняется в статье «Обязанность заранее уведомлять об окончании срока аренды дома»} до того, как он намерен его выселить.

А в Тосафот (там 102b, со слов «в хезкат») объясняется случай арендатора, утверждающего, что он заплатил в течение срока аренды, что он не заслуживает доверия. Это выводится из Мишны (Бехорот 8:6), что отец сына не заслуживает доверия, если говорит, что выплатил долг коэну до тридцатого дня со дня рождения сына, когда он уже выходит из опасения, что это был нежизнеспособный ребенок. Тосафот спрашивают по мнению Абайе (Бава Батра 5b), согласно которому должник заслуживает доверия, заявляя: «Я уплатил в срок». И они отвечают: поэтому он считается как невыкупленный, потому что отец боится, что сын умрет или деньги будут израсходованы в течение тридцати дней, и тогда его сын не будет выкуплен, как сказал Рава (Бехорот 49a). И арендатор также боится платить аренду заранее, чтобы дом не рухнул или чтобы не рухнул дом самого арендодателя, и тот не выселил бы его, говоря ему: «Ты не лучше меня», как сказано выше (101b).

Из слов Тосафот видно, что даже в течение срока аренды арендодатель может сказать арендатору: «Ты не лучше меня», и может выселить его, если рухнул дом арендодателя. Так же объясняется в Мордехае (ремез 382–383), и так постановил Мааршаль (симан 38).

Мнение Роша и Мордехая

Мнение Роша (Бава Мециа, гл. 8, симан 24) соответствует мнению Раши, и так постановлено в Шулхан Арухе (симан 312, סעיף 1): если человек сдал своему товарищу дом, двор, баню или лавку на определенный срок, он не может передумать и выселить его в течение этого срока, даже если рухнул дом арендодателя и ему негде жить. Практически представляется, что поскольку Шулхан Арух постановляет согласно Раши и Рошу, а мнение Мордехая и Тосафот не приведено у основных комментаторов, арендодатель не может заявить «ким ли» согласно мнению Тосафот и Мордехая.

Практический вывод: если человек продал имущество, и вследствие обстоятельства, возникшего после начала аренды, арендодатель хочет отменить аренду, то даже там, где есть явная оценка обстоятельств, что если бы арендодатель заранее знал, что возникнет такая ситуация, он не вошел бы в эту сделку, закон таков, что аренда не отменяется. Это подобно продаже, которая не отменяется из-за обстоятельства, возникшего у одной из сторон после продажи; даже если есть оценка, что если бы продавец знал, что с ним произойдет это, он не совершил бы сделку, тем не менее продажа не отменяется.

В случае, когда ущерб арендодателю причиняется самой арендой

Несмотря на сказанное выше, можно сказать, что арендодатель может отменить аренду на основании явной оценки обстоятельств, что он не сдавал бы имущество с намерением, чтобы арендатор причинил ему ущерб посредством самой аренды, ведь утверждение об онесе связано с арендованным объектом, а не с внешним обстоятельством вроде обрушения дома. Мааршаль (респонсы, симан 38), обсуждая упомянутый спор ранних авторитетов, объясняет, что они спорят, приравнивается ли аренда к продаже. То, что постановлено в Шулхан Арухе, и таково мнение Раши и Роша, — как продажа не отменяется из-за последующих событий, так и аренда не отменяется из-за последующих событий. Но Тосафот и Мордехай считают, что аренда не подобна продаже: продажа отменяется только при явной оценке, которая находится «в сердце его и в сердце каждого человека», а аренда отменяется при любой оценке обстоятельств. Однако в его словах не объяснена причина различия между продажей и арендой.

Вопрос Тосафот: почему всякая испортившаяся покупка не отменяется из-за оценки обстоятельств

Тосафот (Бава Кама 110b, со слов «даадата») спрашивают на слова Гемары, согласно которой рабби Элазар бен Азарья считает, что если женщина овдовела после обручения, она не взыскивает добавку к ктубе, а только основную сумму — сто или двести, поскольку он написал ей это только при условии вступления с ней в брак. Тосафот спрашивают: тогда всякий человек, купивший у товарища вещь, если она испортилась, должен был бы отменять сделку, говоря, что не на это он покупал. Так же они спрашивают (Кетубот 47b, со слов «что не»): всякий человек, купивший у товарища корову, если она стала трефной или умерла, «анан саади» — мы свидетели, что не с таким намерением он ее взял. Тосафот отвечают, что есть «анан саади», что он был готов войти в этот риск; то есть Тосафот полагали, что покупатель коровы, возможно, купил бы ее даже при возможности убытка и того, что животное станет трефным. Но далее Тосафот приводят другой ответ: это не похоже на покупающего предмет, с которым случился онес; там не говорят, что «с таким намерением он не покупал», чтобы отменить сделку, поскольку это зависит не только от мнения покупателя, ведь есть также мнение продавца, который не продал бы ему на таких условиях, если бы тот не оговорил это явно.

Из их слов видно, что если бы покупатель заранее явно оговорил условие, то, конечно, продавец также не согласился бы продать ему на таких условиях, чтобы на нем лежала ответственность, если предмет постигнет онес. Такая оценка, разумеется, не создает условия в сделке. Согласно этому нужно объяснить сугию в Кидушин так: покупателю было ясно, что сделка зависит от данного обстоятельства, поскольку продавец это разъяснил, и это считается условием; а также в совершенно очевидном случае это подобно тому, как если бы он выразил свои слова явно.

Однако если речь идет о сомнении, произойдет ли онес с приобретенной вещью, то пока он не оговорил условие, это не считается условием сделки, поскольку, возможно, мнение продавца было таково, что покупатель берет вещь также с учетом возможности онеса. И также если продавец не оговорил условие, и можно сказать, что покупатель согласился на сделку с учетом того, что если у продавца возникнет убыток, то продавец принял это на себя, в таком случае невозможно отменить ясную сделку из-за сомнения.

Объяснение Нода БиЙехуды в понимании Тосафот

В понимании ответа Тосафот у поздних авторитетов есть несколько подходов, но из-за краткости мы приведем общий принцип: не следуют оценке обстоятельств в деле, зависящем от двух сторон. Нода БиЙехуда (первое издание, Йоре Деа, симан 69) вводит новое положение: все, что Тосафот считают, что не следуют оценке обстоятельств в деле, зависящем от двух сторон, относится только к уже совершившемуся киньяну, например, если человек продал корову, и она стала трефной. Но для отмены обязательства в этом следуют оценке обстоятельств, даже если это зависит от мнения обоих, как при отмене шидуха, когда сестра невесты перешла в другую веру, или для освобождения от обязанности приданого, когда его жена умерла. То есть из его слов видно, что следует различать между киньяном, который уже совершен и завершен, и не отменяется из-за оценки обстоятельств, и киньяном, который еще не совершен, а лишь есть обязательство его совершить; в последнем случае закон таков, что он отменяется при любой оценке обстоятельств.

Из его слов следует, что есть три различия. Если речь идет об оценке обстоятельств, что человек вообще не желает входить в данный риск, даже если это зависит от обоих, то есть это обстоятельство обязывает стороны либо в обязательстве, либо в продаже, — в этом следуют оценке одной стороны, чтобы отменить уже совершенное действие, например продажу. Если же есть основание сказать, что он ввел бы себя в риск, хотя также есть оценка, что если бы он точно знал, что это произойдет, он бы не сделал этого, и дело зависит от мнения обоих, нельзя отменить дело, как при продаже коровы, оказавшейся трефной, и подобном. Но если дело зависит от мнения одного, например, когда он добровольно обязуется дать, тогда следуют оценке обстоятельств.

Согласно второму различию Нода БиЙехуды, если есть основание сказать, что он вошел бы в этот риск, это не следует отменять. Поэтому случай, когда рухнул дом арендодателя, относится к этой категории: аренда не отменяется из-за этого. То есть даже если ясно, что если бы он заранее знал, что так произойдет, он бы не сдавал, тем не менее, поскольку в момент аренды оба обязались друг перед другом — этот снять, а этот сдать, — это означает, что они ввели себя в риск и полагались, что ничего не случится. В этом случае один не может отменить сделку, ведь и арендодатель не желает, чтобы арендатор отменил ее в ситуации, когда у него будут убытки.

Мнение Рамо о случае, когда арендодатель узнает, что у арендатора заразная болезнь

Рамо (респонсы, симан 20, приведено в Шахе, симан 312, пункт 2, и в Нетивот, Биурим, пункт 1) обсуждает случай арендатора, заболевшего заразной болезнью, когда арендодатель утверждает, что с таким намерением он не сдавал, поскольку боится заразиться. Он подробно объясняет принцип, что после вступления в силу арендного киньяна утверждение об онесе не помогает; и этот закон тем более следует из случая, когда рухнул дом арендодателя: он не может выселить арендатора в течение срока аренды, и тем более при болезни.

Из его слов видно, что даже сам факт, что арендодателю негде жить, он снаружи, а арендатор внутри, что считается большим онесом, тем не менее закон таков, что онес не отменяет аренду, поскольку киньян завершен.

В Нетивот (там, Биурим, пункт 3) написано, что даже при ущербе арендованному объекту, например если дом испортился, он не может выселить арендатора. Однако он приводит Мордехая, что там, где у арендодателя большой ущерб, а также у него вообще нет жилого дома, в таком случае арендодатель может его выселить; но и относительно этого требуется выяснение, откуда это известно.

Арух ха-Шулхан (там, סעיף 3) приводит мнение Рамо и его источник из Иерусалимского Талмуда, но хочет отвергнуть доказательство из Иерусалимского Талмуда. Он приводит, что некоторые великие авторитеты сомневались в этом законе, и объясняет мнение Рамо: он считает, что даже если рухнул дом арендодателя, тот не может выселить арендатора, однако там, где есть большой убыток, его выселяют, поскольку есть оценка, что он не сдавал с таким намерением, и это не хуже других оценок обстоятельств.

Поэтому он заключает: если причина существовала уже в момент сдачи, это, безусловно, сильная оценка обстоятельств и считается ошибочной арендой, которая и при продаже была бы отменена, если было такое проявление намерения. Но если причина возникла после этого, закон таков, что он не может выселить его.

Вытекающие законы

На первый взгляд, согласно написанному, это спор постановляющих авторитетов: может ли в подобном случае, когда онес возник после начала аренды, арендодатель отменить аренду. Есть много места для подробного обсуждения, похож ли вопрос, рассматриваемый в данной статье, на эти сугии. Ведь есть основание различать: только при обрушении дома и заразной болезни это онес, связанный с самим домом, тогда как в нашем случае это онес, вызванный арендованным объектом. Также следует обсудить, считается ли это причиной, возникшей впоследствии, ведь в этом месте никогда не было муниципального правоприменения по вопросам отклоняющегося использования; или, поскольку закон существовал, но фактически не применялся, следовало опасаться этого. Иногда же правила отклоняющегося использования изменились после вступления аренды в силу, или изменился вид бизнеса. Поэтому для практического решения требуется взвешенное суждение после выслушивания всех деталей дела от сторон.

Практическая рекомендация

Чтобы избежать таких случаев онеса, которые приведут к тяжбе между арендодателем и арендатором, рекомендуется заранее согласовать и записать все явно в договоре: в случаях онеса или несогласия властей на ведение бизнеса по какой-либо причине — кто несет ответственность, и кто несет платежи и штрафы. Когда эти вопросы поднимаются между сторонами заранее, все согласовывается заранее и продумываются все возможные варианты, тем самым стороны избавляются от большого огорчения. Поэтому рекомендуется посоветоваться с опытным даяном перед составлением договора.

Из «Торат ха-Мишпат»