חזקת ג' שנים

חזקת קרקעות

מבואר בגמ' ב"ב (דף כח') שהקונה או מקבל קרקע, ע"מ שיהיה מוחזק כבעלים מבלי צורך להראות שטר קנין - צריך להחזיק בקרקע שלש שנים לפחות, וכן שתהיה לו תהיה טענה מחמת מה החזיק בקרקע (כגון שקנאה או קבלה במתנה, אך לא יוכל לומר שהחזיק בה כי לא מיחו בידו וכדו').

ומבאר הקצוה"ח (סי' קמ') טעם החזקה וז"ל: 'ולענ"ד עיקר חזקה דשלש שנים אינו אלא תקנת חכמים משום תיקון העולם דלא רגילי להזהר בשטר טפי משלש, דסובר המחזיק כיון דיושב בתוכו משך שלש שנים ואין עורר עירעור, שוב לא יתעורר עוד עירעור ולא מזדהר טפי, וימשך מזה פסידא דלקוחות, לכן ראו חכמים לתקן שיהיה נאמן בחזקת שלש שנים, והמערער שהאמת אתו יעשה מחאה תוך שלש ואחר המחאה גם המחזיק יזדהר בשטרו, ואם אינו מוחה תוך שלש יפסיד המערער. וכן נראה מלשון הנמוק"י ר"פ חזקת (יד, א בדפי הרי"ף) ז"ל - טפי לא מזדהר כי סבר לא יערער עוד וכו', ולפי שדעת העולם כן לא תיקנו חכמים אלא שלש שנים עכ"ל. ומשמע דתקנת חכמים הוא, ונתקנו שניהם המחזיק והמערער וכמ"ש. וז"ל הרמב"ם פי"א מטוען (ה"ב), הואיל ולא מחית אתה הפסדת על עצמך ע"ש. וזה נראה כדברינו דהתקנה היה לשניהם, המחזיק יחזיק בשלו אחרי חזקתו שלש, והמערער אם האמת אתו היה לו למחות, ומדלא מיחה הפסיד, ואילו לפי טעמא דהרמב"ן אמרינן הואיל ולא מיחה רגלים לדבר שמכרו לו ולא שייך הפסדת על עצמך', ע"כ.

שיטת הרמב"ן (ב"ב כח') שחזקת ג"ש היא מדאורייתא כיון שאין אדם רואה חבירו מחזיק בשדהו ובביתו ואינו מוחה, אמנם מאידך יש ריעותא שהקונה היה צריך להראות את שטר המכר, ולכן רק לאחר ג"ש אינו צריך להראות. ולפי הקצות הנ"ל תקנ"ח היא שאחר ג"ש אדם לא יצטרך להזהר בשטרו [ועי' רש"י כתובות יז'], אבל אם מוחה בו צריך לשמור שטרו עוד שלש שנים.

ויש לדון בזמנינו שיש רישום לכל קרקע ומבנה בטאבו, האם תועיל חזקת ג' שנים כנגד הבעלים, ונראה למעשה שאינה מועילה, א' - כיון שיש ריעותא בטענה שהרי לא העביר הדירה בטאבו על שמו. ב' - כיון שהנכס רשום בטאבו על שמו של בעל הדירה ועל ידי זה יוכל תמיד להוציא את הקונה מהדירה ע"י הרשויות – ממילא הוי כמו שמיחה המוכר ולא יועיל חזקת ג"ש, ולכן יצטרך הקונה/המקבל לשמור שטרו לעולם.

עוד יש לדון במקום שהקונה אינו יכול לרשום את הדירה בטאבו, כמו שמצוי בדירה מחולקת או בדירת נכה וכדו' – האם תועיל לקונה חזקת ג' שנים, לפי הסברא הא' לעיל נאמר שכיון שאינו יכול לרשום את הנכס בטאבו ליכא ריעותא ותועיל חזקת ג' שנים, אך לפי הסברא הב' כיון שהנכס רשום בטאבו ע"ש המוכר הוי כמחאה ולא תועיל החזקה ויצטרך לשמור את שטר המכירה לעולם.

והאופן שאפשר לומר שתועיל חזקת ג' שנים בזמנינו ללא פקפוק יהיה רק בקרקע שלא רשומה על שם המוכר וא"א לרשום אותה כלל בטאבו, ובה מועילה חזקת ג"ש עם טענה (ומצוי הדבר בבניה על גג ללא אישורים ובניה שאינה חוקית).

ונדון למעשה ע"פ הנ"ל בשאלה זו:

אדם שגר בחו"ל וחזר לארץ לאחר כמה שנים, והגיע אל הדירה שאביו היה גר בה עד שנפטר, ורואה כעת שמישהו אחר דר בה. לשאלתו מה הוא עושה בדירה, ענה לו הדייר שקנה את הדירה מאביו והוא גר בה כמה שנים, רק שחוזה המכר אבד ממנו, וכיון שגר בה שלש שנים ויש לו טענה שקנה הדירה – הדין עמו.

ולמעשה נראה ע"פ שתי הסברות הנ"ל שמוציאים אותו מהדירה, כיון שהיה לו להעביר הטאבו על שמו או לכה"פ לשמור שטרו, שהרי רישום בטאבו הוא מחאה תמידית נגדו והיה לו לשמור שטרו לעולם.

ובשאלה באופן אחר:

בן שגר בבית אביו המבוגר וסעד ותמך בו, ועם השנים מצבו של האב התדרדר והוא עבר לבית אבות, שם התגורר כמה שנים עד לפטירתו. לאחר הפטירה באו שאר בני הנפטר ובקשו מאחיהם שהתגורר בבית לחלוק עמם את הדירה המגיעה להם בירושה. טען הבן כי האב נתן לו את הדירה במתנה עוד בחייו בעודו צלול ובר דעת עבור הסיוע הרב והעזרה שנתן לו בעודו מתגורר בבית.

והוסיף הבן לטעון שכיון שהוא גר בדירה כבר יותר משלש שנים, הרי יש לו חזקה, ויש עמה טענה, ואינו צריך להביא ראיה לדבריו.

ובמקרה זה יש לדון שהבן יוכל לטעון שהתבייש מאביו לבקש שיעביר הדירה על שמו בחייו, ואין כאן הריעותא הנ"ל שלא העביר על שמו, ומאידך עדיין הסברא של הרישום בטאבו שהוא חשוב כמחאה נגדו קיימת, ולכן נראה למעשה שעליו לשמור שטרו לעולם.

חזקת תשמישין

אופן אחר של חזקה נקרא 'חזקת תשמישין', והחילוק בין חזקת קרקעות הנ"ל לחזקת תשמישין הוא, שבחזקת קרקעות המחזיק טוען שקנה או קבל את גוף הקרקע מהבעלים, ובזה צריך חזקת ג"ש, ואם הוא יטען שהחזיק בקרקע כי אף אחד לא מיחה בו – לא זכה בקרקע, אבל בחזקת תשמישין המחזיק טוען לזכות שימוש בקרקע, אך לא לבעלות עליה, והחזקה היא ע"י שמשתמש בה בפני הבעלים, כגון שהוציא זיז לחצר חבירו (חו"מ סי' קמג') או שהעמיד בה תנור וגידל שם תרנגולים (עי' ראשונים ב"ב נז') – ונחלקו הראשונים האם באופן זה צריך גם ג' שנים וגם טענה או שמוחזק בה מיד אם לא מיחה בו, וחמש שיטות בדבר –

• שיטת הרמב"ם וסיעתו (פ"ז ה"ו משכנים, ופ"ח ה"א, ופי"א ה"ד שם) שחזקת תשמישין לא צריך ג' שנים ולא טענה.
• שיטת התוס' (ב"ב ו':, כג', נט') והרא"ש (פ"א סי' יא' ופ"ג סי' עד') שצריך ג' שנים וטענה.
• שיטה נוספת היא דעת הריב"ם שצריך רק ג"ש בלא טענה (תוס' כג'.).
• דעת התוס' שברש"י (ב"ב ו'.) שצריך טענה אך א"צ חזקת ג"ש.
• שיטת הרשב"ם (עי' טור סי' קנג' סע' יח' ובב"י שם) לחלק בין תשמישים קלים כנעיצת קורות שלא רגילים לכתוב עליה שטר וצריך בזה טענה אך לא ג"ש - לבין תשמיש גדול כפתיחת חלונות שצריך בו ג"ש וטענה.

הפוסקים הביאו את שתי השיטות הראשונות, ונחלקו כיצד לפסוק להלכה - לדעת השו"ע הוי חזקה גם בלא ג' שנים ובלא טענה, ולדעת הרמ"א כפי שביארו הנתיבות לא הוי חזקה בלי ג"ש וטענה, ולדעת הסמ"ע - הרמ"א הסתפק בזה, האם צריך ג"ש וטענה, ולשיטת הט"ז והגאון הרמ"א הכריע שאם הוא המוחזק – חזקתו חזקה (עי' סי' קנג' סע' ב', ו', טז', ובסי' קנד' סע' ז', ובסי' קנה' סע' לה').

וכיון שהוא מחלוקת, לכן לדינא המחזיק בקרקע ע"י חזקת תשמישין - חזקתו חזקה, אבל אם יבוא הצד שכנגדו ויסלק את המחזיק ויתפוס בקרקע – מהני תפיסתו.

המעמיד דוד שמש על גג חבירו

מי שהתקין דוד שמש על גג שכנו, ואחר זמן השכן טוען שלא הסכים לכך, אך לא מחה מיד, יש לדון האם דוד שמש דינו כחזקת תשמישים שי"א שמועיל חזקתו מיד ואף בלא טענה כנ"ל, או שדינו כחזקת קרקעות וצריך חזקת ג"ש וטענה.

והנתה"מ באר (סי' קמ' ס"ק כ') שחזקת קרקעות הכוונה שמחזיק בגוף הקרקע עולמית ובעל הבית לא ישתמש בה כלל, ובזה צריך חזקת שלש שנים וטענה, ודוד שמש הוא דבר שהדרך להניחו במקומו עולמית ודעת בעליו שלא ישתמשו באותו מקום עולמית לדברים אחרים, ולפי זה דוד שמש יצטרכו לו חזקת ג"ש עם טענה.

והנה מבואר בגמ' בב"ב (נז'.) שהמעמיד בהמה בחצר חבירו אין לו חזקה, והרמב"ן שם מבאר הטעם שהעמדת בהמה בחצר דינה כחזקת קרקעות שצריך ג"ש וטענה, ורק בזיז ומרזב (ובזמנינו – חבלי כביסה ומזגן) שמשתמש רק באויר החצר חשיב חזקת תשמישין שיש לו חזקה מיד אם לא מיחו בו הבעלים, אבל העמדת בהמה היא שימוש בגוף הקרקע וצריכה חזקת ג"ש כנ"ל.

וכן שי' הר"י מיגאש, ומובא ברמב"ן בב"ב שם, והרמב"ם בפ"ה משכנים ובפי"ב מטוען ונטען ג"כ דעתו שהעמדת בהמה בחצר היא חזקה בקרקע (אמנם יש איזו נפק"מ ביניהם לרמב"ן לענין העמדת מחיצה, עיי"ש).

אמנם שי' הראב"ד בפ"ה משכנים שהעמדת בהמה בחצר חבירו דינו כחזקת תשמישין. ועי' בנתיבות הנ"ל מה שביאר.

העמדת קרוואן בחצר פרטית

העמיד קרוואן בחצר חבירו, וטוען שקבל רשות מהבעלים להעמיד שם את הקרוואן לשנים רבות, והבעלים מכחישו – יש לדון האם השימוש בו הוא בגדר חזקת תשמישין והחזיק במקום מיד, או דהוי חזקת קרקעות וצריך חזקה.

ונראה שצריך חזקת ג' שנים כדין חזקת קרקעות, כיון שהתבאר לעיל בדברי הנתיבות שגדר חזקת קרקעות הוא שמחזיק בגוף הקרקע עולמית ובעל הבית אינו יכול להשתמש בה עוד – והרי בהעמדת קרוואן שהוא דבר קבוע ואין בעה"ב יכול להשתמש שם עוד -  דינו הוא כחזקת קרקע.