פינוי בינוי בהלכה

פינוי בינוי הוא חוק נוסף שניתן לפנות דיירים מביתם לצורך בניה מחודשת של המבנה. חוק זה אינו קשור לחיזוק מבנים ישנים [תמ"א 38 - שבואר באריכות במאמרים קודמים] אלא מטרתו להפוך שכונות מיושנות לשכונות חדשות, וחוק זה הוחל על שכונות נבחרות בלבד שעליהם הכריזה הממשלה כמיועדים לפינוי בינוי נותנת תוספת זכויות בניה של פי כמה מהקיים לפני הפינוי, שזה מכשיר את הקרקע ליזמים וקבלנים לסגור עסקאות פינוי בינוי עם הדיירים.

ישנו 2 מסלולים עיקריים יש מסלול רשויות- שהתכנית נעשית ביוזמת מדינה המכריזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי, והרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון, והשלמת השטחים הציבוריים בתוכנית, לאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות. ויש מסלול מיסוי- במסלול זה התוכנית נעשית ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, שפונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי ובינוי, ההכרזה מקנה הטבות במיסוי, והיזם נושא בעלות הכנת התוכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון. ויש לדון האם לפי ההלכה יכולים חלק מהדיירים לכוף על אחרים להצטרף לתכנית זו.

רעיון החוק

הרעיון של החוק החל להתגבש אצל ממשלות ישראל בשנות ה60 של המאה הקודמת ומקורו באירופה ובארה"ב, ובשנת 1965 הכנסת חוקקה את "חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965" שמאחוריו היה הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העליה הגדולה של שנות ה50, והחוק הסמיך את המדינה להכריז על איזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האיזור בכדי לבצע את הבניה מחדש, וכמו כן המדינה יכולה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בניה עודפות והטבות מס בשביל לתמרץ. זאת יש להדגיש שמעבר לזכויות בניה ולתוספת מ"ר שהדיירים מקבלים, יש עוד הטבה שהרי הקונה או הבונה דירה משלם מיסוי בגין זה, ובחוק ניתן פטור מזה שזה היום ממון רב [וזה נושא בפני עצמו ואין אפשרות להקיף הכל].

במשך עשור הממשלה איתרה שכונות מצוקה ושאריות מהמעבורת שהיו בארץ, במטרה לפנות אותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה. רק בשנת 1998 החוק הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית, ובפועל הפרויקט הראשון של החוק הוחל ב2001 והושלם רק 14 שנה מאוחר יותר.

ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38

ביצוע התהליך כפוף לתוכנית תב"ע, ועל מנת לאפשר ההליך המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה, וזה מתייחס למתחם שלם, וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות [בשונה מפרויקט תמ"א 38/2 שבו ניתן להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה יותר].

בתחילת החוק היה נצרכת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים, ולכן ב2006 הממשלה הורידה את ההסכמה הנדרש ל80% כמו בתמ"א 38/2.

בהמשך התהליך [שנת 2021] אישרו תיקון לחוק אשר מפחיתה את הרוב הדרוש לפינוי בינוי לשני שליש [66%], וכן תוקן שבעלי הדירות שביצעו עבירות בניה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך הרוב , וישנם עוד הרבה תנאים בחוק, שתוקנו בכל מיני ועדות שהממשלה הקימה וכדומה, אך אין אפשרות במאמר זה להקיף הכל.

כללי החוק בענין הסרבנים לחתום

יוזמי החוק שיערו שיקומו דיירים סרבנים לכל עסקה כזאת פעמים מסיבות ראויות, ולפעמים מסיבות שאינם בהכרח מוצדקות, ולכן תוקנו תקנות מיוחדות כדי להתגבר על דבר זה, ונעתיק את פרטי החוק, ונדון אם יש היתר להתנהג על פי כללים אלה.

החוק קובע שאם הרוב [האחוז המדוייק התבאר בתחילת המאמר] מבין בעלי הדירות מעונינים בעסקת פינוי בינוי ניתן לחייב את שאר הדיירים להסכים. אמנם אין החוק מחייב את שאר הדיירים לפנות את דירותיהם בעל כרחם, אלא שהדיירים המעוניינים בביצוע העסקה רשאים לתבוע בבית משפט, ולחייב את הדיירים הסרבנים בתביעת נזיקין בעקבות הנזק הכלכלי שנגרם להם ע"י סירובם, ודרך חיוב כספי זה בעצם כופין עליהם להסכים, וכעין שמבואר בגמרא (ב"מ קא: שבועות מא.) נקטיה בכובסיה דלשבקיה לגלימא.

אלא שנאמרו בזה כמה הגבלות המוגדרות כסירוב בנסיבות סבירות, שבאופנים אלו אין לחייב את המסרב בתשלומי נזיקין, ואלו הן. 1. עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית כלכלית. 2. לא הוצעו לבעלי הדירות המסרבים מגורים חלופיים ראויים לתקופת הבנייה. 3. לא הוצעו למסרבים בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי בינוי. 4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעלי הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות הינו בלתי סביר.

על כל פנים אם הסירוב של הדייר אינו עונה על אחד מההגדרות המוזכרות לעיל, יכולים שאר הדיירים להגיש תביעת נזיקין נגד המסרב, ולחייב אותו במניעת רווח שהיו מרוויחים מביצוע העסק, השאלה האם מותר לנהוג כן לפי ההלכה.

מקור הדבר בענין האם שכן מחויב לטרוח בפינוי דירה עקב בניית שכנו

מקור הדבר הוא הגמרא בבא בתרא (ו:) שני אחים שירשו בית אביהם, והם חילקו שאחד גר בעליון והשני בתחתון, לאחר תקופה הקומה התחתונה נשקעה כך שרצפת העליון ירדה עד שהדייר התחתון לא יכל ליכנס לביתו, והדייר התחתון אמר לעליון בא נסתור את הבית ונבנה מחדש, ענה הדייר העליון לתחתון שלי יש דירה לדור ואיני מעונין להשתתף בבניה מחדש. הדייר התחתון אמר לעליון שאסתור את הבית ואבנה מחדש על חשבוני גם אם אינך מעונין להשתתף בהוצאות.

אך הדייר העליון דחה את ההצעה כיון שאין לו מקום לדור בזמן הבניה, ענה לו האח הגר בתחתון לעליון אשכור לך מקום על חשבוני לגור בנתיים, ענה לו האח המתגורר בעליון לתחתון שאינו מעונין לטרוח לעבור דירה ולהעביר את החפצים, ולהחזירם לאחר הבנייה.

רב חמא פסק שהדייר העליון מעכב בדין את התחתון מלסתור את הבית ואין התחתון יכול להטריח את העליון לצאת מביתו אפילו שהוא מוכן לשאת בכל ההוצאות. אולם מגביל את ההוראה רק באופן שהרצפה לא הגיע למטה מעשרה שאז עדיין יש אפשרות לגור בתקרה שגבוהה עשרה טפחים, אבל באופן שהקורות הגיעו למטה מעשרה טפחים, יכול התחתון לומר לו שהרי למטה מעשרה טפחים זה רשות שלי, ולא משועבד לעליון, ולכן זה שהעליון משתמש ברשות התחתון, זה מאפשר לו לסתור את הבית בעל כרחך, וחייב להשתתף בכל ההוצאות. וכן נפסק בשו"ע (חו"מ סי' קסד ס"ב).

העולה לדינא שעצם הדרישה מאדם לפנות את ביתו כדי לבנותו מחדש – כשאינו במעמד של בית רעוע העומד ליפול, או שמסוכן מהיבט אחר כרעידת אדמה וכדומה, מעיקר הדין אין לדרישה זו שום זכות שכיון שמדובר על כפיה ליציאה ומסירת נכס פרטי לחלוטין לצרכים כלכליים בלבד, לכאורה אין שום זכות לדייר אחד לכפות על האחרים שיסכימו לביצוע העסקה של פינוי בינוי.

האם יש איסור על הדייר לנסות לכפות את שכניו

אך מה שראיתי שיש שדנים האם מותר לדייר מעצמו בלא בי"ד לנסות לכפות את יתר השכנים באיזה דרך שהיא כגון לחץ או כל אופן אחר להסכים לזה, או שיש בזה איסור.

מקור הדבר הוא בגמרא (בבא קמא סב.) ונפסק בשו"ע (חו"מ סי' רה) שאם אמר רוצה אני נגמר המקח, שמפני אונסו גמר ומקנה מאחר שמקבל התמורה, וכמו כן בזה כיון שמקבל בתמורה רווח גדול בדירה חדשה וכדומה מתרצה בדיעבד ואין כאן איסור גזל.

מחלוקת הרמב"ם והראב"ד האם יש איסור לא תחמוד באופן זה

אמנם כתב הרמב"ם (הל' גזילה פ"א ה"ט) שכל החומד עבדו או ביתו וכליו של חברו, או כל דבר שאפשר לו שיקנה ממנו והכביד עליו ברעים והפציר בו עד שלקחו ממנו, אע"פ שנתן לו דמים רבים הרי זה עובר בלא תעשה של לא תחמוד. וכתב ע"ז הראב"ד שזה רק אם לא אמר רוצה איני. המבואר מדבריו שאם אמר רוצה אני, אינו עובר בלא תחמוד.

ומבאר המגיד משנה (ד"ה כל) שאם אמר רוצה אני מקחו קיים ולא גרע מתליוהו וזבין דזבינה זבינה, וכיון שכן אין בו לאו, ודעת הרמב"ם שמקחו קיים אף על פי שעבר. היינו שלדעת הראב"ד אם אמר רוצה אני לא עובר בלאו, ולדעת הרמב"ם גם באופן שאמר המוכר רוצה אני עובר בלאו דלא תחמוד.

וכן נפסק בשו"ע (חו"מ סי' שנט ס"ט) שהכופה על חבירו למכור לו ביתו ונותן דמיו אסור ואין לו דין גזלן. ובסמ"ע (ס"ק יד) כתב שהאיסור הוא מצד לא תחמוד כנ"ל, וסתימת השו"ע שלא חילק בין אמר רוצה אני ללא אמר כן משמע שבכל ענין אסור.

האם כשכופה אחרים לתוכנית האם לשיטת הרמב"ם עובר בלא תחמוד

ראיתי במאמרו של הגאון הרב שמעון רוסק (קובץ הישר והטוב חי"ב) שדן בזה ומחלק שבנידון שאלתינו אין איסור לא תחמוד, שאיסור לא תחמוד הוא שחומד דבר של אחר ועושה פעולות כדי שיעבור אליו, ואפי' שמשלם עבור זה הדין שעובר באיסור לא תחמוד. משא"כ בנידון שאלתינו אינו חומד כלל את ביתו של פלוני רק מבקש להחליף את הדירה שלו בדירה חדשה יותר, ואם השכן יסכים שגם הוא יחליף דירתו בחדשה יוכלו שניהם ליהנות מזה, נמצא שאין כאן שום חמדה לממון של אחרים, רק שמעונין להשביח הנכס.

אך יש להדגיש שזה דווקא אם אין למסרב שום סיבה נכונה ומוצדקת לסירובו, אך אם סירובו נובע מחמת שקשה לו הטילטול ממקום למקום והעברת החפצים וכדומה, או סיבות מוצדקות אחרות, לכאורה אסור להפעיל שום אמצעי לחץ וכפייה להביאו לידי הסכמה לצאת מבית.

האיסור לפנות לבית משפט בתביעת נזיקין

גם לפי שנכתב לעיל שאין איסור בעצם הכפייה, ודאי שאסור לפנות לבית משפט בתביעת נזיקין על המסרב משום הליכה לערכאות אפילו אופן שאינו מתכוין לחייבו בפועל ולהוציא ממנו הכסף שיפסוק, רק שיתן לו לבנות כפי החוק, הרי נפסק בשו"ע (חו"מ סי' כו) שאסור לכפות ע"י ערכאות אפילו לבא לדין ישראל, כ"ש שאסור לאלץ אותו ע"י הערכאות להסכים לדבר שאינו חייב להסכים בדיני ישראל.

איום ע"י מכתב מעורך דין

רק מה שיש לדון וזה שאלה שנשאלתי פעמים רבות, האם יכול לאיים ע"י מכתב מעו"ד שיתבע בבית משפט על הנזקים שיש מסירובו, או בכל ענין אחר האם ראוי לאיים לפנות לבית משפט. במהרי"ל דיסקין (פסקים סי' כ השני) כתב שמכתב שקרא ללכת לבית משפט ולא עושה מאומה זה נחשב רק דיבור. המבואר מדברין שכל שלא מתחיל דיון ממש אין התהליך נחשב משום הליכה לערכאות.

אך פשוט שהצורה הראויה ביותר בכל אופן שיש ויכוח בין אנשים או חברה או בכל דבר אחר שלא מסתדרים בעצמם, מומלץ לסכם על בוררות מוסכמת או אצל דיין יחיד, או בהרכב בית דין מוסכם [זה תלוי כל דבר לגופו מה מומלץ]. ובאם אין אפשרות להגיע להסכמה מראש על מקום הדיון, יש אפשרות לתבוע בבית הדין.

סיכום הדברים

הובא רעיון החוק של הפינוי בינוי, וכן תנאי החוק, וכן את כללי החוק בענין סרבנים לחתום, ולפי ההלכה אם שכן מסרב להצטרף בטענה שקשה לו המעבר וכדומה באופן שזה טענה אמיתית, אי אפשר לכפות עליו להצטרף לתוכנית. ולכן אסור לפנות לבית משפט ע"מ שיכפה על המסרב דרך תשלום, שהרי לפי ההלכה אי אפשר לכפות. וההמלצה למעשה כאשר מעוניינים לבנות לפי התוכנית, כדאי להסתדר עם השכנים ולהשתדל שיהי' שווה להם להסכים.

מתוך תורת המשפט

לתגובות: F7119617@gmail.com