החשיבות לרישום בעלות הנכס ברשויות

מצוי הרבה עסקאות בנדל"ן  שמסיבות שונות   הצדדים לא מקפידים לערוך את הרישומים בטאבו [או בכל מקום רישום אחר כפי הנהוג באיזור הנכס] כפי החוזה, ו הם   לא מודעים לכך ש בגין כך  יכול   להיות השלכות שלפי ההלכה [וגם לפי החוק] הם יפסידו את הנכס. וה גיעו   ל פני כמה מקרים שעקב רישום  ש לא כפי החוזה  הבעלים   הפסידו נכסים. לכן יש תמיד להקפיד בכל עסקת מקרקעין להקפיד על השלמת הרישום ברשויות, כפי הבעלות המוסכמת בין הצדדים .

*****

ההבדל בין זכות חוזית לזכות קנינית

יש לדעת שיש שני סוגי זכויות במקרקעין - זכות בעלות, וזכות חוזית, שכשחוזה מכר נחתם ואפילו שנרשם הערת אזהרה, זוהי זכות חוזית. אך כאשר הנכס נרשם במרשם המקרקעין, אזי עצם הרישום יוצר את הזכות הקניינית, והרישום יחשב ראיה חותכת לתוכנו.

הזכות החוזית היא ביחס שבין בני אדם כתוצאה ממשא מתן בין הצדדים. הזכות קנינית היא ביחס לכל העולם, דהיינו הזכות החוזית נתפסת כזכות חלשה יותר בהשוואה לזכות הקניינית, לכן בדרך כלל בסתירה בין זכות חוזית לזכות קנינית תגבר הזכות הקניני.

דיון בפוסקים בבעלות של זוג

ענין זה נידון בהרחבה בפוסקים [יבואר במקורות] בענין זוג שמתחתנים שצד אחד נותן יותר מהצד השני, וברישומים רושמים על שמותיהם של בני הזוג בשווה. ושמפרקים את החבילה מתעוררים מאבקים בין הצדדים, מיהו הבעלים האמיתיים של הדירה האם לפי הרישום, או לפי כמה שכל צד שילם [באופן שאין ויכוח מי שילם וכמה].

יש כמה גישות איך פוסקים היום הבתי דין למעשה, יש שפוסקים כפי הרשום ברשויות השונות ולא משנה כמה כל צד השקיע. ויש שלפי מה שכל צד השקיע אפילו שברשויות רשום אחרת, ויש עוד שיטות, וזה תלוי בשיקול דעת הדיינים. [ויש לי בזה אריכות דברים בתורת המשפט].

החשיבות ברישום ברשויות

יש לשים לב שתהליך עסקה במקרקעין מסתיים ברישום בעלות הנכס, וזה אחד מהדברים החשובים ביותר בעסקת מקרקעין. שמשמעות הרישום היא כי מי שמופיע בנסח טאבו או במינהל ביו"ש, או במקום הרישום הנהוג באיזור, הוא הבעלים של הנכס, וזה קובע את בעלות הדירה, ואי סיום התהליך רישום הדירה בטאבו יכול לפגוע בזכויות הרוכש שיהי' קשה להוכיח בעלות, וכן עלול להיתקל בבעיות בלקיחת משכנתא מהבנק, ובמכירת הנכס, ובעוד בעיות.

היה אצלי בוררות ירושה על עזבון עם כמה נכסים, וכבר בתחילת הדיונים מיד לאחר חתימת שטר הבוררות בפני, בקשתי מהצדדים לבדוק מצב הרישום ברשויות, ורק לאחר כמה דיונים שהצדדים בדקו, התברר שעל חלק מהנכסים לא הי' רשום על שם האב בכלל רק על החברה שמכרה לו, ועוד כמה בעיות, שזה גרם לבעיא גדולה בהסכם הירושה בין האחים ומימושה.

המלצה למעשה

לפי ההלכה אדם יכול להיות בעלים על נכס גם אם זה לא רשום עליו, רק אם יש ויכוח על הנכס מיהו הבעלים, אזי במקרים מסומים הרישום ברשויות יכול להפוך את הבעלים למוחזק בנכס, ועל כן בכל הסוגי עסקאות אשר לא מדווחים לרשויות מסיבות שונות, צריכים לדעת שיכול להיות לכך משמעות לגבי הבעלות והאפשרות להוכיח, ויש שהפסידו את נכסיהם עקב אי רישום. ולכן בכל עסקת מכר חשוב להתייעץ דיין מומחה, וכן עם עו"ד שיבדוק היטב ברשויות את כל עניני הרישום והנכס.

מקורות: בגמרא (ב"ק ק:) בסוגיא דריש גילותא מבואר שאדם יכול להיות בעלים גם אם הנכס רשום על שמו, ויש שם אריכת גדולה בראשונים ואכמ"ל. בגמרא (ב"ב נב.) ביש שטר על אח מסוים נחלקו שם בגמרא על מי חובת ההוכחה, ונפסק בשו"ע (חו"מ סי' סב ס"א) שמי שרשום על שמו הוא נחשב מוחזק. שיטת הטור (אבהע"ז סי' פז) שדן בבעל שכתב על שם אשתו, ובשו"ע (חו"מ סי' סב ס"א) . הדברי גאונים (כלל כה אות יא) הביא חת"ס (שו"ת סי' קמב) שבספק מי שרשום עליו נחשב למוחזק. וכן נפסק בשואל ומשיב (שו"ת ח"ג סי' קיא). בענין רישום על שם הזוג שצד אחד שילם יותר, יש בזה אריכות גדולה בפד"ר, והארכתי בתורת המשפט.

מתוך מאמר.

לתגובות: F7119617@gmail.com