זכרון דברים – מדוע אינו מומלץ?

מצוי הדבר שבני אדם עומדים באמצע משא ומתן לרכישת נכס, ומטבע הדברים לוקח זמן להכין את החוזה עם הפרטים הרבים. המתווך [יש מתווכים שמחתימים שזמן התשלום הוא לאחר חתימת זכרון דברים] או בעלי ענין אחרים לוחצים על הצדדים, בטענה שבמשך הזמן עד לחתימת החוזה, עלול אדם אחר לרכוש את הנכס. על כן הם מציעים לחתום מסמך זכרון דברים עקרוני, ולאחר מכן יסגרו את פרטי העיסקה בחוזה אצל עו"ד. נשאלת השאלה האם זה מומלץ.

המציאות הנוהגת למעשה בזכרון דברים

זכרון דברים הוא מסמך קצר אשר עורכים שני הצדדים בכתב שבדרך כלל זה רק שסוכם עיקרי הדברים, ולפני שסגרו את כל הפרטים אשר מבשילים לכדי חתימת חוזה מפורט אצל עו"ד, ויש לדעת שלפי החוק התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. וגמירות דעת. ושהזכרון דברים יכלול את הפרטיים העיקריים של עסקת המכר 1. זהותם של הצדדים. 2. תיאור הנכס ומקומו. 3. סכום התמורה. 4. מועדי התשלום. 5. מועד מסירת החזקה.

המנחת יצחק (שו"ת ח"ו סי' קע אות כא) סובר שלזכרון דברים יש דין של שטר מכר.

חסרונות בכתיבת זכרון דברים

זכרון דברים שנעשה לפי התנאים דלעיל הוא מסמך משפטי מחייב שכובל את הצדדים לתנאי העיסקא המפורשים שהוסכמו במסגרתו, כאשר לא ניתן לחזור מהסכמה שהושגה ולשפר בהמשך עמדות במשא ומתן, שהרי הצדדים כבולים לעיסקא, וכיון שאינו כולל את כל הפרטים, זהו פתח למחלוקת ולהתדיינות אשר יכולים להסתכם בעלויות גבוהות.

חזרה מזכרון דברים עשויה להיות בלתי אפשרית, ולחילופין לפעמים כרוכה בתשלום פיצויים, או בהליך התדיינות, אשר עלותו גבוהה. ועוד צריך לדעת שמועד החתימה של זכרון דברים הוא התאריך הרלוונטי הקובע מבחינת רשויות המס שזהו זמן התקשרות הצדדים [לענין חובת דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין שזה 30 יום, ולתשלומי מס רכישה שזה 60 יום]. וכן הקונה יכול לרשום הערת אזהרה על הנכס מכח הזכרון דברים, שלא יוכלו להסירה ללא הסכמתו.

בפרט שהמציאות שבדרך כלל לפני שחותמים על זכרון דברים לא פונים לקבל יעוץ מקצועי על מנת לבדוק את מצב הזכויות העדכני בנכס, [שיעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס], וכן ללא העמדת ביטחונות לקיום העיסקא [כגון יפוי כח בלתי חוזרים, בטחונות נאמנויות וכיו"ב], ולאחר מכן כאשר עומדים לחתום חוזה יכולות להתגלות בעיות במכר, וקשיים בביצוע העיסקא. ואם אחד מהצדדים רוצה לחזור בו, הוא כבר בתוך העיסקא.

המלצה לא לחתום על זכרון דברים

לאור האמור שזכרון דברים מחייב משפטית כשמתקיימים התנאים שפורטו לעיל, ונחשב כחוזה לכל דבר הן מבחינת הרישומים והן מבחינת תשלומי המס, לכן מומלץ לא לחתום על זכרון דברים כלל. ומי שמעונין בכל זאת לחתום על זכרון דברים או כל מסמך אחר, כדאי לו להתייעץ עם דיין מומחה שמבין בנושאים אלו.

מקורות: הט"ז (אהע"ז סי' נ ס"ק יב בתוה"ד) סובר שאפשר לחזור מראשי פרקים, וכן נפסק ברעק"א (שו"ת תניניא סי' עה). הב"ש (אבהע"ז שאלה יב) חולק וסובר שאי אפשר לחזור אחר ראשי פרקים. הרמ"א (אבהע"ז סי' נ ס"ו) פסק שאם קבלו קנין ע"מ לכתוב שטרות, אפשר למחות בשטר, והחלקת מחוקק (ס"ק יד) כתב שגם מגוף השידוך יכול לחזור כיון דאמר ע"מ. הרמ"א (חו"מ סי' רמג ס"ז) פסק בעשו קנין ע"מ שיכתבו שטר ואחד חזר בו לפני כתיבת השטר הדין שנתבטל הקנין. והסמ"ע (ס"ק יג) כתב שזהו דווקא באמר על מנת. המנחת פתים (אבהע"ז סי' נ ס"ו) מכריע שבכתיבת ראשי פרקים יכולים הצדדים לחזור בהם.

תורת המשפט

לתגובות: f7119617@gmail.com