דיירות מוגנת - דמי מפתח בהלכה [ג]

כהמשך למאמרים הקודמים בו הובא בקצרה רקע חוק הגנת הדייר, ועיקרי החוק, והגדר של דינא דמלכותא דינא, וכן דעתם של גדולי הפוסקים לאחר מלחמת עולם הראשונה שדנו בחוק זה, ועיקר הנידון התעורר בדירות שנשכרו בטרם שנחקק חוק זה, ותוך כדי זמן השכירות נחקק חוק הגנת הדייר, ושכשהמשכיר רצה להוציא את השוכר, טוען השוכר שמבחינת החוק יש לו אפשרות להשאר בתנאים מסוימים, לדעת ר' מאיר אריק זצ"ל החוק מחייב את בעל הדירה, החבצלת השרון חולק וסובר שהחוק לא מחייב את בעל הדירה, ושיטת החזו"א שאם השוכר נשאר בדירה ללא הסכמת המשכיר נחשב כגזלן גמור. במאמר זה נביא את דעת הדובב מישרים, והאגרות משה, המנחת יצחק, ודעת הגרי"ש אלישיב זצ"ל, ועוד דיינים. וכן לגבי זכות ירושה ליורשים בזכות זו.

שיטת הדובב מישרים

הגאון מטשעבין בספרו דובב מישרים (שו"ת ח"א סי' עו) דן בשאלה בשכר חנות עם דירה לדור בו, ואחר שיצא החוק של דמי מפתח, התפשרו בינהם על איזה סכום, וכן נהגו כמה שנים, אולם אחר זמן רוצה השוכר לחזור בו בטענה שכפי דינא דמלכותא דינא אינו מחוייב לשלם רק כפי השווי של קודם המלחמה.

ומכריע שהדין עם המשכיר שכיון שבזמן שנתפשר עמו היה החוק ידוע, והסכים לשלם הסכום שסוכם ושילם כמה שנים, א"כ סבר וקיבל. ודן באריכות בתוקף החוק ובדינא דמלכותא דינא, ומביא שיטת החת"ס (הובא לעיל) שלכו"ע אמרינן דינא דמלכותא דינא.

אך כתב על מה שכתב השואל שלא שייך בזה דינא דמלכותא, שזה שייך רק היכא שדייני ישראל דנין את הדין, אבל לא בדבר שדנים בערכאותיהם. וע"ז כתב שזה אינו, שהרי הדין נפסק ע"פ ישראל רק סומכים על שומת עכו"ם, וממילא שייך בזה דינא דמלכותא דינא, [עיי"ש שהביא מקורות לזה].

שיטת האגרות משה

האגרות משה (חו"מ סי' עב) הביא מהשואל שדן בתוקפו של החוק דמי מפתח, כתב שמדינא דמלכותא שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר אף אחר שכלתה זמן השכירות, כל זמן שרוצה לדור שם. בתחילת דבריו כתב שקשה לכתוב בעניני דינא דמלכותא דינא משני טעמים, חדא משום שיש מבוכה רבה בין הפוסקים וסתירות רבות וצריך לזה עיון רב וזמן רב. ועוד מטעם שלא יראה שמקטינים כבוד המלוכה של מדינתו אשר מחוייבים להכיר להם טובה על החסד שעושין וכו', ולכן אין רצונו לכתוב ולדון בזה.

אבל דן בנידון השאלה שמדינא דמלכותא אינו יכול להוציא את השוכר אף אחר שכלתה זמנו כל זמן שרוצה לדור שם. אין הנידון כאן מצד דינא דמלכותא אלא לאלו ששכרו קודם שנעשה הדין, שאז היתה השכירות בסתם רק להזמן שהתנו, והיה רשאי המשכיר להוציאו והיו צריכין לדון אם יש בזה דין דינא דמלכותא דינא, אבל לאלו ששכרו אחר שכבר נעשה הדין מהמלכות ולא התנו בפירוש כשיבא הזמן יהיה מחוייב לצאת אלא סתם, הוי כהתנו שאדעתא דדין המלכות השכיר לו והשכר שעשו על שתי שנים, הוא רק שלא יוכל השוכר לצאת קודם שתי השנים, משום שעל השוכר לא עשו המלכות שום דין, והוצרך המשכיר לעשות שטר שלא יוכל לצאת, והשוכר שלא יוכל המשכיר לרבות בדמים אף שיתנו המלכות רשות להוסיף. וכן שלא יוכל המשכיר להוציאו קודם שתי שנים, אף אם המלכות תבטל את דינה, אבל באם יהיה עוד קיים דין המלכות הוי השכירות כהתנו שיהיה הזמן כפי דין המלכות, שכל זמן שירצה השוכר לדור שם ידור. וא"כ הוא גם מדין התורה ממילא כבתוך הזמן וכו', וכ"ש שכן נוהגים ונמצא שגם המנהג כן.

שיטת המנחת יצחק

המנחת יצחק (ח"ב סי' פו) נשאל מאותו שואל ששאל את האגרות משה בענין תוקף חוק דמי מפתח ומי נחשב המוחזק, והביא שיטת האמרי יושר שזה ספיקא דדינא אם שייך בזה דינא דמלכותא, והנתיבות המשפט {הובא בגיליון 19} סובר להלכה שבספיקא דדינא השוכר נחשב למוחזק, ובנידון דידן שזה בקרקע ולתקנת בני המדינה כולה, דלדעת רוב הפוסקים דינא דמלכותא דינא, ואפשר שגם הש"ך מודה בקרקע, כיון שהקרקעות שלהם, אף שאינו נוגע למיסים, ע"כ אין להוציא מיד המוחזק. וכן שיטת החתם סופר (שו"ת חו"מ סי' מד) שמצינו בחז"ל תקנות לטובת הציבור, וכן דן שם בתקנת דמי מפתח, אך כתב שכיון שהדירות נתייקרו אפשר לומר שלגבי זה השוכר מוחזק.

והעיר שם על השואל מה שכתב שם שאחרי מלחמת העולם הראשונה הי' חשש שאנשים יושלכו ברחוב, משא"כ כיום שיש דירות לרוב, וכן הביא מהגה"ק דברי חיים (שו"ת חו"מ סי' לה בסופו) שהכריע להלכה דמי שהקרקע שלו נחשב מוחזק.

ומביא המנחת יצחק שהיכן שנעשה לתקנת בני המדינה, לא נתנו לשיעורים בין תקנה לתקנה, ודבר שעושים לתקנת בני המדינה, תלוי במחלוקת אי דינא דמלכותא דינא. והביא הדובב מישרים שדן לגבי השכר דירה בלבד משום דינא דמלכותא, וסובר שהמוחזק נחשב מוחזק, אמנם מביא שרוב הפוסקים הכריעו שבדבר שנוגע לטובת הכלל, לכו"ע סוברים דינא דמלכותא דינא, ולכן סובר שקשה לומר קים לי כמשכיר שנחשב מושכר.

ודן שם באריכות בדברי הש"ך [ואין כאן מקומו], ומבאר בשיטת האמרי יושר שמה שהשוכר נחשב מוחזק זה רק לגבי העלאת דמים, אבל בענין להוציא את השוכר מהבית סומך על דברי החת"ס שמצינו בחז"ל תקנות שלא יפסקו לחיותן של סוחרים, שזה נחשב כתקנה. וכן דן שם באריכות בדברי החת"ס [עיי"ש].

 שיטת הגרי"ש אלישיב זצ"ל

הקובץ תשובות (שו"ת ח"ד סי' רב) דן באריכות בחוק, ובתוך דבריו הביא את האמרי יושר והחת"ס, והוסיף שיש לומר שאם השכירות היתה בזמן שהי' קיים החוק, אדעתא דהכי השכירו לו, וגם מה שכתבו בשכירות זמן, זה במקרה שיתבטל החוק שהשכירות יהי' על זמן קצוב, אבל כל זמן שהחוק קיים אדעתיה דהכי השכיר לו, שלא יוכל להוציא כמנהג המדינה, כפי שמבואר בהלכות שכירות שהכל כמנהג המדינה.

היוצא שאם השכירות היתה בזמן שהי' קיים החוק, יש לשוכר זכות לגור בדירה לא רק מחמת החוק, אלא מעצם השכירות שהתנו שהשכירות כחוק ואדעתא דהכי השכיר לו.

וכן מבואר בהערות רבינו הגרי"ש אלישיב (ערכין כא:) שהביא מירחון אהל מועד שדנו שם בחוק הגנת הדייר, וערך הכסף ירד פלאים, ונמצא שהשוכרים שילמו מעט מאוד שכירות דירה, ועמד אחד המשכירים, ואסר הבית על השוכר בקונם, ודנו שם האם גם בזה במקום שיש דינא דמלכותא דינא לתיקון העולם דעת בני אדם לנהוג הכל כפי חוקי המדינה, ונמצא דחוקי המדינה מחייבין מצד הדין אם הוי לתיקון.

שיטת דיינים בירושלים

בית דין צדק העדה החרדית פירסם כרוז בכ"ז כסלו תשל"ח שכל הסכם שנערך בין בעל דירה לדייר על זכות הדירה בדמי מפתח היא זכות כדין תורה. וכן פורסם פס"ד מהגאון הרב ישראל יעקב פישר זצ"ל שגם אם יבוטל חוק הגנת הדייר, מחוייב כל בעל דירה להחזיר לדייר את חלקו בקניית הדירה שקנה בדמי מפתח. [ויעויין גם בשו"ת אבן ישראל ח"ט סי' קנב-קנג].

בפתחי חושן (שכירות פ"ח אות ח) כתב שבזמנינו בארץ ישראל נהוג ענין זכות הגנת הדייר, ומכיון שהוא מנהג המדינה אזלינן לפי הכללים של חוק הגנת הדייר, וכל בתי דינים נוהגים כן, ואע"פ שלפעמים הצדדים מוצאים עצמם מקופחים, יש לילך אחרי המנהג שע"ד כן שכרו.

וכן אם מעביר דירה מוגנת לשוכר אחר יש ליזהר שלא לגרוע מחלקו של הבעלים בדמי מפתח מה שמגיע לפי מנהג המדינה, ואם השוכר הראשון השקיע בדירה, ובשל כך עלה ערך הדירה ולמה שיהנה הבעלים במה שהשקיע, ואם יש סעיף בחוזה השכירות שהשיפוצים נהפכו לרכוש הבעלים, הדין כפי התנאי, וכן אם יש מנהג ברור יש לילך אחריו, אך במקום שאין חוזה ואין מנהג זה תלוי בדיני יורד.

הציץ אליעזר (ח"ה סי' ל) דן באריכות בתוקפו ההלכתי של החוק, ובסוף מביא שכיון שזה חוק ממשלתי שנהפך למנהג המדינה יש לנהוג בזה כפי החוק.

בתשובות והנהגות (ח"ג סי' תסח) הביא מהשוכר שמביא שמועה על מרן הגרי"ז מבריסק שגר בדירת דמי מפתח ושילם כפי המחיר הממשלתי. והמשכיר דחה ראיה זו שאצל מרן הגרי"ז לא תבע המשכיר להעלות את דמי השכירות ולכן אין עליו חיוב, אבל זכותו של בעל הדירה [-המשכיר] להעלות דמי השכירות. [ועי"ש עוד מה שהאריך בזה].

אלמנה שגרה עם בעלה בדירה

נפסק בשו"ע (אבהע"ז סי' צד ס"א) שאם האלמנה היתה גרה עם בעלה בדירה, אין היורשים יכולים להוציאה. והרמ"א חולק וסובר שיכולים היורשים ליתן לה דירה הראויה לו בבית אחר.

ופשוט שזה רק שהדירה היתה שייכת רק לבעל, רק יש לה זכות מכח תנאי כתובה, ובזה נחלקו השו"ע והרמ"א. אבל שחלק מהבית של האשה, הדין שאי אפשר להוציאה אפילו שיש לה בתים אחרים.

הפתחי חושן (הלכות ירושה ואישות פי"א אות צט) כתב שלפי מה שנוהגים בזמנינו בא"י דמי מפתח, אם הדירה היא דמי מפתח, נמצא שיש לה זכות של דייר מוגן גם בדירת הבעל, ואין היורשים יכולים להוציאה ולא לצמצם דירתו, שהרי יש לה זכות בדירה שלא מכח תנאי כתובה, רק יש לה זכות כמו בעלה, ואין ליורשים שום זכות בדירה, שהרי הזכות לא עוברת בירושה {ועיין בגיליון 19 שהובא פרטי החוק בזה}. ואם תרצה האשה לצאת מהדירה ולהשכירה לאחר ולקבל תשלום הנקרא דמי מפתח, אין ליורשים בזה שום זכות בדמי מפתח שמקבלת שאין זה בכלל הירושה שמקבלת, רק אפשר שבאופן זה אינם חייבים לתת לה דירה אחרת.

אמנם כשחצי מהבית הוא שלה וחצי של הבעל, אם תרצה לצאת מן הדירה ולהשכירו בדמי מפתח, נראה שהדמי מפתח שהיא מקבלת צריכה לחלק בינהם, שעל החלק שהיא שלה כל דמי מפתח היא שלה, ובאותו חלק של הבעל, החלק שמקבל הדייר היוצא שייך לה, אבל החלק שע"פ חוק שייך לבעל הבית צריכה לתת ליורשים, ואם גם היורשים גרו בדירה באופן שיש להם זכות דייר מוגן, יש להם חלק בדמי המפתח. [ויש בזה אריכות גדולה ואין כאן מקומו].

סיכום בקצרה

יש לדעת שכאשר משכירים דירה ומתנים לפי חוק הגנת הדייר, ברור שיש לנהוג לפי זה. אולם גם אם לא דובר במפורש בעת השכרת הדירה שזה דמי מפתח, אך לפי החוק הידוע חלים דיני הגנת הדייר ודמי מפתח, רוב הפוסקים סוברים שגם לפי ההלכה זה מחייב. אולם אם בזמן השכרת הדירה לא היה כלל החוק, ואח"כ בזמן שהמשכיר בא להוציא את השוכר מהדירה כבר חוקק החוק, בזה נחלקו הפוסקים שהובאו לעיל בענין תוקפו ההלכתי שזה תלוי בדינא דמלכותא דינא, ומי נחשב מוחזק. וכן יש לדעת שלפי החוק שכאשר הדייר של דירת דמי מפתח נפטר, הזכות עוברת לבן המשפחה שהתגורר אתו בדירה, הדין הוא שהזכות כולה עוברת אליו ואין לשאר היורשים חלק בה.

מתוך "תורת המשפט"