חיובי המשכיר בתיקוני הנכס המושכר

במאמר זה נדון בדבר קלקוליםהמתגלים או מתפתחים בנכס המושכר על מי מוטלת חובת התיקון, והאם השוכר יכול לטעוןטענת מקח טעות ולבטל השכירות, מה הדין לפי ההלכה, ומה המנהג לפי חוקי הרשויות.וההמלצה למעשה לסכם הכל מראש בחוזה כתוב וחתום, כדי להימנע מחילוקי דעות.

  מקורהדין

במשנה (ב"מ קא:) המשכיר בית לחבירו, המשכירחייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שהוא מעשה אומן, אבל דבר שאינו מעשה אומן השוכרעושהו. ומצינו עוד בגמ' שם תנו רבנן המשכיר בית לחבירו – משכיר חייב להעמיד לוחלונות לחזק לו תקרה, לסמוך לו קורה, ומבואר בגמ' שכל דבר שצריך מעשה אומן, עלהמשכיר לעשות, ודבר שאינו צריך מעשה אומן על השוכר לעשות, ולא רק דבר שלא קייםבדירה, והוא מעשה אומן חייב המשכיר להעמידו לשוכר, אלא אף מה שקיים בבית והואהתקלקל, חייב המשכיר לתקנו אם הוא מעשה אומן.

שיטתהרמב"ם

וכן כתב הרמב"ם (פ"ו מהל' שכירותה"ג) המשכיר בית לחבירו חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלוולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול וכל כיוצא באלו מדבריםשהן מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות.

מבואר בדברי הרמב"ם שיש תוספת מלבד שצריךלהיות מעשה אומן, כדי לחייב את המשכיר בתיקון, צריך שיהיה עיקר גדול בישיבת הבתים.ומבאר הדבר אברהם (סימן לז ענף ה) שמקור דברי הרמב"ם הם מהגמרא שאת הסולםהשוכר צריך להעמיד ולא המשכיר, ומבאר הריטב"א (שם ד"ה לעשות) שהסולםהנאמר בגמרא זה סולם לעלות לגג שתשמישו ארעי, שאין זה עיקר ישיבת הבית, ולכן איןהמשכיר חייב להעמידו. המבואר מדבריו שגם שזה מעשה אומן אין המשכיר חייב לתקנו משוםשאין זה עיקר גדול בישיבת הבתים.

סתירהבפסקי השו"ע

הרמ"א (חו"מ סי' שיד ס"א) פסק אםתיקן המשכיר דברים אלו ונשברו תוך ימי השכירות אם א"ל בית זה א"צ להעמידלו אחר, אמר לו בית סתם צריך לתקנו כל ימי השכירות.

ומקום אחר (חו"מ סי' שיב סי"ז) הביאהמחבר דעת מי שאומר, שדווקא שנפל הבית כולו, [היינו שנפל הבית באמצע שכירות – איןהמשכיר חייב לבנותו], אבל אם הוא קיים אלא שהוא מסוכן לדור בו חייב המשכיר לתקנו.

קושייתהקצות החושן

הקצוה"ח (שי"ד סק"א) כתב שדבריהרמ"א בסי' זה הם דברי הנימוק"י (ב"מ נט. ד"ה גמ') אם השכירלו בית זה חייב להעמיד לו בשעה שמכניסו, מכאן ואילך אם נפל אין חייב להעמיד לו,ואם השכיר לו בית סתם חייב להעמיד לו כל ימי השכירות (הובא בדרכי משה).

והקשה הקצוה"ח שהרי נפסק בשו"ע לעיל(שי"ב סי"ז) שרק בנפל כולו אין המשכיר חייב לתקנו, אבל אם הוא קיים רקמסוכן לדור בו, חייב המשכיר לתקנו, ומקורו מתשובת הרא"ש (הובא בטור) שדוקאשנפל כולו שאזדא ליה בית זה, אבל אם הבית מסוכן כיון שהוא קיים שלא שייך לומר אזדאליה דמסתמא שעדיין נקרא בית ולכן המשכיר מחוייב לתקנו. וא"כ מדוע באופן שהביתקיים רק נתקלקל המנעול שהרי שם הבית עליו, ולמה המשכיר אינו צריך לתקנו, ונשארבצ"ע.

ביאורלפי דברי הנתיבות

אפשר לבאר הסתירה בדברי הרמ"א שמבאר שבאמתלא נחלקו הראשונים כלל בנידון זה, שמה שהמחבר (בסי' שיב) הביא את דינו שלהרא"ש שאם הבית קיים אלא שמסוכן לגור בו חייב המשכיר לתקנו אך הוסיף המחברבדבריו וכתב אם יש בידו שכירות.

והעיר הסמ"ע (שם ס"ק לב) שבדבריהרמב"ם והטור לא מצינו הוספה זו, וכתב שמכל מקום לשון בידו אינה בדווקא, אלאהכוונה לכל אופן שבו כבר קיבל כבר המשכיר את דמי השכירות על הזמן שעדיין לא דרהשוכר בבית, שבאופן זה חייב משכיר להשתמש בדמים אלו כדי לתקן את הבית. אבל אםעדיין לא קיבל דמים על הזמן העתיד לבוא, אינו חייב לתקן, שהרי כל זמן שלא שילםבלאו הכי יכול המשכיר להוציאו מהבית ולומר לו שישכור בית אחר, אך סיים הסמ"עותמה על סברא זו, דסוף סוף כיון ששעבד את עצמו להשכיר לו בית זה, ויש לו עדיין שםבית ויכול הוא לתקנו, מדוע אינו חייב לעשות כן.

ובנתיבות המשפט (ביאורים ס"ק יא) ביאר אתדברי המחבר שאינו סובר לגמרי כשיטת הרא"ש המחייב את המשכיר לתקן בכל אופן,אלא סובר המחבר שחיוב המשכיר לתקן הוא רק אם דמי התיקון אינם יתרים על דמיהשכירות, כיון שדמי השכירות משועבדים לשוכר להעמיד לו את הבית, ולכך כתב המחברחייב המשכיר לתקנו אם יש בידו שכירות מוקדם, והיינו שאם עדיין לא שילם השוכר אתדמי השכירות אין המשכיר חייב לתקן, אלא השוכר מתקן על חשבון דמי השכירות שהוא עתידלשלם, ואם כבר שילם השוכר אז יתקן המשכיר מדמי השכירות שקיבל, אך כל זה הוא רקכשדמי התיקון פחותים מדמי השכירות, אך אם תיקון הבית עולה יותר מדמי השכירות איןהמשכיר חייב לתקן כלל באופן שאמר לו בית זה.

ולפי הנתיבות יתכן שאין כלל מחלוקת בין הראשוניםלגבי חיוב המשכיר בתיקון הקלקולים שאירעו באמצע זמן השכירות , אלא החילוק הוא רקאם דמי התיקון יתרים מדמי השכירות או לא.

ולפי זה יש ליישב את הסתירה שבסימן שי"דהביא את שיטת הריטב"א והנימוק"י שאם התקלקלו הדברים בתוך זמן השכירותפטור המשכיר מלתקנם, ואילו בסימן שי"ב משמע שחייב לשלם. ולפי דברי הנתיבותהנ"ל אפשר לבאר שבסימן שי"ד כוונת הרמ"א לאופן שדמי התיקון יתיריםעל דמי השכירות, וכיון שאמר בית זה אינו חייב להוסיף ממון משלו כדי לתקן את הבית.ואילו בס' שי"ב מדובר כשדמי התיקון פחותים מדמי השכירות כפי שמבאר הנתיבותשם.

הגדרתבית מתוקן לפי המנהג

כתב הרמ"א (סי' שיד ס"ב) שבענינים אלוהולכים אחר מנהג המדינה, וכתב הערוך השולחן (שם ס"א) שכל דבר שדרך לעשותובבתים, חייב המשכיר להעמידו לשוכר, אבל דבר שרק העשירים רגילים בו, אין המשכירחייב לעשותו, ומשמע אפילו דבר שאינו מעשה אומן, אם המנהג שיש בדירה דבר זה, חייבהמשכיר לתקן.

המנהגבזמן הזה בארץ ישראל ובעולם שהמשכיר מתקן מה שנוצר משימוש סביר

אמנם העמק המשפט (ח"ה סי' לה אות מב) כתבשהמנהג בארץ ישראל באופן שלא סיכמו אחרת בחוזה, שהמשכיר מתקן כל קלקול שנוצרמשימוש סביר.

והביא בשם מרן הגרי"ש אלישיב זצ"ל שחוקהשכירות מחייב בזמננו מחמת שנוהגים לפיו, כמובן לא בסעיפים שנוהגים אחרת.

לשון חוק השכירות [העדכני לזמן כתיבת המאמר]. - סעיף 7 [א] המשכירחייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלוהמשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו עלפי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכרובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים,תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

וגם בארצות הברית התפשט המנהג והחוק בעשרות השניםהאחרונות שהמשכיר חייב לתקן את הקלקולים והפגמים שנוצרו מחמת שימוש רגיל ובלאיסביר. ובאמת לפני כשישים שנה היה הנוהג שהמשכיר אינו חייב לתקן מאומה, ומצב זה גרםלאזורים נרחבים של שכונות עוני שבהם היו גרים אנשים בעלי מעמד חברתי [סוציואקונומי] נמוך ודירותיהם היו נשארות מוזנחות מאד, והיו נקראים "סלאמס"והמצב הביא למתח חברתי גדול בין בעלי המעמדות השונים, דהיינו בעלי הדירות –העשירים, והשוכרים- העניים, וכתוצאה מכך החלה להתפשט בארה"ב הפסיקה של בתיהמשפט, ובעקבות כך גם חקיקה מפורשת של המחוקקים במדינות שהמשכיר חייב לתקן אתהקלקולים שנוצרו בשימוש סביר.

וכן נתפשט המנהג בקנדה וגם בחלק מארצות מערבאירופה כמו בלגיה, שוויץ, צרפת, ועוד מקומות, שהחוק מחייב את המשכירים לתקן אתהפגמים שנוצרו במהלך השכירות. אמנם זה פשוט וברור שאם הצדדים סיכמו אחרת בחוזה [אואפילו בעל פה אם שני הצדדים מודים לכך] ודאי שהדין הכל לפי תנאם.

השוכרנכנס לדירה וראה את הקלקולים ושתק

אפילו שבכל מקח שהלוקח קנה וראה את המום ושתק,אבל במכירה אין הדין כאן ולא נחשב כמחילה ויכול לתבוע אח"כ להשלים את החסר.כמבואר בריטב"א (ב"מ קא: ד"ה ולפתוח) שכתב אע"ג דבשעת שכירותנכנס שם שוכר וראה שלא היו שם דברים, אילו לא אמרינן ראה וניפייס דכיון דלדירה אמרליה ולא חזיא לדירה אלא בדברים אלו הרי הוא כאילו התנה בפירוש, וכן נפסקברמ"א (שיד ס"א).

אולם אפשר לומר שכל מה שיכול השוכר ליטעון כן,הוא רק בדבר שחייב המשכיר מדינא דגמ', שאז שייך טעם הריטב"א, כיון שאז אינוראוי לדירה, והוי כאילו התנה בפירוש, אבל מה שהמשכיר חייב לתקן מחמת המנהג כמושנתבאר, בכה"ג אינו יכול לתבוע את המשכיר.

באופןשיש מום שהמשכיר מחוייב לתקן והשוכר אינו מעונין

נפסק בשו"ע (חו"מ ס' רלב ס"ה)ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכביםבבתים, וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים, ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעוןלחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הביתלקדמותו ויקיים המקח הדין עם ראובן, והרמ"א הוסיף שהרי בית מכר לו ועדייןנקרא בית. ומקורו מתשובת הרא"ש (כלל צו סי' ו) והיינו שיש למוכר זכות למנועביטול מקח ע"י תיקון הקילקול.

והקשה המגן אברהם (או"ח סי' תלז סק"ז)מדברי הגמ' (פסחים ד:) במשכיר בית לחבירו בחזקת בדוק, ונמצא שאינו בדוק, שאפילובמקום שנוהגים ליתן שכר לבדוק את החמץ, אינו מקח טעות, שניחא ליה לאיניש למעבדמצוה בממוניה. וכן נפסק בשו"ע (או"ח סי' תלז ס"ג) וכתב הרמ"אשם שיש אומרים שחייב המשכיר לשלם לשוכר, על מה שבדק הבית. והקשה לפי שיטתהרא"ש שכל שאין מום בגוף הבית, יכול המשכיר להשלים את המום, ואין הלוקח יכוללטעון טענת מקח טעות ולבטל את המקח, א"כ למה מבואר בגמרא שאין זה מקח טעות,מטעם דניחא ליה לאינש למעביד מצוה בממוניה, הרי גם בלי טעם זה אין השוכר רשאי לבטלאת המקח כיון שאין המום בגוף הבית.

ביאוריהאחרונים בחילוק בין מום שהבית אינו בדוק בפסח למום אחר

האור שמח (פי"ז מהל' מכירה ה"ט) כתבליישב שהמשכיר בית לחבירו בחזקת בדוק, אפשר שזה לא ייודע לשוכר, ועי"ז יכוללהיות שלא יבדוק את הבית לפני פסח, ויבא לידי איסור חמץ, ובאופן זה נחשב מקח טעותאפילו שיכול לתקן את המום, שהשוכר אינו מעונין ליכנס לספק זה. משא"כ במקחרגיל שבסוף שישתמש בבית יוודע לו מהמום ויתקן אינו נחשב מקח טעות.

המקור חיים (ס' תלז סק"ז) מבאר שמתי אומריםשאם אפשר לתקן את המום לא נחשב מקח טעות זה רק באופן שאפשר לגור בבית, אבל במקוםשהבית לא ראוי למגורים בפסח, כיון שהוא לא בדוק זה נחשב מום בגוף המקח וזה מקחטעות. משא"כ באופן של התשובת הרא"ש והשו"ע שגם לאחר הנזקים שעשו שםהבית ראוי למגורים, רק שצריך להוציא הוצאות כדי להחזיר המצב לקדמותו, בכזה אופןאינו נחשב מום בגוף המקח, ויכול לתקן את המום והמקח קיים.

המלצה למעשה

לאור האמור, שכיון שיש מחלוקת איזה תיקוניםהמשכיר מחוייב ואיזה לא, על מנת למנוע חילוקי דעות בין השוכר והמשכיר, לכן כדאילסכם הכל מראש מה מחוייב המשכיר ומה לא, וכפי שכתבתי במאמרים קודמים מומלץ שהכליהי' כתוב וחתום בחוזה מסודר, שלא יוכל שום צד להתכחש לסיכום בינהם.

מתוך "תורת המשפט"