משכיר המבקש לסיים את השכירות מחמת אונס

נכס שנשכר להרבה שנים, כפי שמצוי בנכסים של עסקים ומסחר, שנשכרים לתקופות ארוכות גם מפני רגילות הלקוחות, וגם מפני שכך נוצר מוניטין לעסק, ובאמצע תקופת השכירות העירייה החליטה להוציא את העסק בטענה שהיתר הבניה ניתן למגורים בלבד, ולא לשימוש חורג [מבחינת רשויות התכנון והרשות המקומית-עירייה, הפיכת דירת מגורים לבית עסק היא פעולה הדורשת קבלת היתר לשימוש חורג לחוק התכנון והבנייה, ומבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, אין אפשרות להפעיל את העסק או המשרד בנכס הפרטי. במהלך השנים נוספו תיקונים רבים לסעיפי החוק המתייחסים באופן ספציפי לסוג העיסוק והמגבלות השונות ביחס לייעוד הנכס, וכל עירייה והתקנונכס שנשכר להרבה שנים, כפי שמצוי בנכסים של עסקים ומסחר, שנשכרים לתקופות ארוכות גם מפני רגילות הלקוחות, וגם מפני שכך נוצר מוניטין לעסק, ובאמצע תקופת השכירות העירייה החליטה להוציא את העסק בטענה שהיתר הבניה ניתן למגורים בלבד, ולא לשימוש חורג [מבחינת רשויות התכנון והרשות המקומית-עירייה, הפיכת דירת מגורים לבית עסק היא פעולה הדורשת קבלת היתר לשימוש חורג לחוק התכנון והבנייה, ומבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, אין אפשרות להפעיל את העסק או המשרד בנכס הפרטי. במהלך השנים נוספו תיקונים רבים לסעיפי החוק המתייחסים באופן ספציפי לסוג העיסוק והמגבלות השונות ביחס לייעוד הנכס, וכל עירייה והתקנות שלה מה נחשב שימוש חורג]. פנתה העירייה אל בעל הנכס ודרשה ממנו לפנות את השוכר, וכן הטילה עליו קנסות על העבר, וכן עבור כל יום שלא מפנים את העסק. וממילא המשכיר תובע מהשוכר שיפנה את הנכס תוך זמן השכירות, אך השוכר טוען שכיון ששכר את הנכס למספר שנים והיה ברור שזה לשימוש העסק המסויים שבו עסק, ממילא זה קניינו והזכות שלו להשאר כל זמן השכירות, ועל המשכיר לספוג את הקנסות. מאידך המשכיר טוען שבזמן שהשכירו את הנכס לא היתה אכיפה על כך [או שהשתנה התקנות

נכס שנשכר להרבה שנים, כפי שמצוי בנכסים של עסקים ומסחר, שנשכרים לתקופות ארוכות גם מפני רגילות הלקוחות, וגם מפני שכך נוצר מוניטין לעסק, ובאמצע תקופת השכירות העירייה החליטה להוציא את העסק בטענה שהיתר הבניה ניתן למגורים בלבד, ולא לשימוש חורג [מבחינת רשויות התכנון והרשות המקומית-עירייה, הפיכת דירת מגורים לבית עסק היא פעולה הדורשת קבלת היתר לשימוש חורג לחוק התכנון והבנייה, ומבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, אין אפשרות להפעיל את העסק או המשרד בנכס הפרטי. במהלך השנים נוספו תיקונים רבים לסעיפי החוק המתייחסים באופן ספציפי לסוג העיסוק והמגבלות השונות ביחס לייעוד הנכס, וכל עירייה והתקנו נכס שנשכר להרבה שנים, כפי שמצוי בנכסים של עסקים ומסחר, שנשכרים לתקופות ארוכות גם מפני רגילות הלקוחות, וגם מפני שכך נוצר מוניטין לעסק, ובאמצע תקופת השכירות העירייה החליטה להוציא את העסק בטענה שהיתר הבניה ניתן למגורים בלבד, ולא לשימוש חורג [מבחינת רשויות התכנון והרשות המקומית-עירייה, הפיכת דירת מגורים לבית עסק היא פעולה הדורשת קבלת היתר לשימוש חורג לחוק התכנון והבנייה, ומבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, אין אפשרות להפעיל את העסק או המשרד בנכס הפרטי. במהלך השנים נוספו תיקונים רבים לסעיפי החוק המתייחסים באופן ספציפי לסוג העיסוק והמגבלות השונות ביחס לייעוד הנכס, וכל עירייה והתקנו ת שלה מה נחשב שימוש חורג]. פנתה העירייה אל בעל הנכס ודרשה ממנו לפנות את השוכר, וכן הטילה עליו קנסות על העבר, וכן עבור כל יום שלא מפנים את העסק.

וממילא המשכיר תובע מהשוכר שיפנה את הנכס תוך זמן השכירות, אך השוכר טוען שכיון ששכר את הנכס למספר שנים והיה ברור שזה לשימוש העסק המסויים שבו עסק, ממילא זה קניינו והזכות שלו להשאר כל זמן השכירות, ועל המשכיר לספוג את הקנסות. מאידך המשכיר טוען שבזמן שהשכירו את הנכס לא היתה אכיפה על כך [או שהשתנה התקנות  בעירייה], ולכן הסכים להשכיר את הנכס להפעלת עסק, וכעת שהתחדשה האכיפה על כך, הוא טוען שעל דעת זאת לא הסכים להשכיר, ולפיכך תובע פינוי המושכר. הדין עם מי.

מקור הדין באופן שנוצר מום אחרי תחילת השכירות

בגמרא בבא מציעא (קא:) פשיטא נפל לה ביתא [דהיינו שנפל ביתו של משכיר] אמר ליה לא עדיפת מינאי [ומוציא השוכר מהבית ששכר].

ונחלקו רש"י ותוס' בביאור הסוגיא שיטת רש"י (ד"ה לא) שבתוך זמן השכירות אין המשכיר רשאי להוציא את השוכר אף שנפל ביתו ועליו לשכור לעצמו בית אחר, ולא נאמר שאומר לו לא עדיפת מנאי, רק באופן שלא קבעו זמן לשכירות, ולעניין זמן ההודעה שחייב משכיר להודיע לשוכר שלושים יום {כפי שמבואר בהרחבה במאמר "חובת הודעה מראש על סיום תקופת שכירות בית"} קודם שעומד להוציאו.

והתוספת (שם קב: ד"ה בחזקת) מבואר שם בשוכר שטוען פרעתי תוך זמן השכירות, שאינו נאמן, ולמדוה ממתני' (בכורות פ"ח מ"ו) שאבי הבן אינו נאמן לומר שפרע את החוב לכהן, לפני ל' יום מלידתו שאז יוצא מחשש נפל. והקשו בתוס' לשיטת אביי (ב"ב ה:) שהלוה נאמן בטענת פרעתי תוך זמנו. ומתרץ וז"ל להכי הוי בחזקת שלא נפדה, לפי שירא שימות הבן או יתעכלו המעות תוך שלושים דאין בנו פדוי כדאמר רבא (בכורות מט.), ושוכר נמי ירא להקדים השכר, פן יפול הבית או יפול ביתו של משכיר עצמו ויוציאנו, דאמר ליה לא עדיפת מנאי כדאמרינן לעיל (קא:).

המבואר מדברי התוס' שגם בתוך זמן השכירות יכול המשכיר לומר לשוכר לא עדיפת מנאי, ויכול להוציאו אם נפל בית המשכיר, וכן מבואר במרדכי (רמז שפב-ג), וכן נקט המהרש"ל (סי' לח).

שיטת הרא"ש והמרדכי

שיטת הרא"ש (ב"מ פ"ח סי' כד) כדעת רש"י, וכן נפסק בשו"ע (סי' שיב ס"א) המשכיר לחברו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו אפילו נפל ביתו של משכיר, שאין לו מקום לדור בו. ונראה להלכה שכיון שהשו"ע פוסק כמו שיטת רש"י והרא"ש, ושיטת המרדכי והתוס' לא הובאה בנו"כ, וממילא אין המשכיר יכול לטעון קים לי כשיטת התוס' והמרדכי.

היוצא להלכה באופן שמכר נכס ומחמת סיבה שנולדה אחרי שהתחילו את השכירות רוצה המשכיר לבטל את השכירות, אפילו במקום שיש אומדנא ברורה שאם המשכיר הי' יודע מראש שאם הי' יודע שיהי' כזה מצב לא היה נכנס לעיסקא זו, הדין שאין השכירות מתבטלת, וכדין של מקח שלא מתבטל מחמת סיבה שנולדה לאחד מהצדדים אחרי המכר, אפי' שיש אומדנא שאם המוכר הי' יודע שיהי' אצלו דבר זה לא הי' מבצע את העיסקא, אפילו הכי לא מתבטל המקח.

באופן שההיזק למשכיר נגרם מעצם השכירות

למרות מה שנכתב לעיל, אפשר לומר שהמשכיר יכול לבטל השכירות בטענת אומדנא דמוכח שעל דעת שיזיקו השוכר על ידי השכירות עצמה לא השכיר לו, שהרי טענת האונס הוא מחמת המושכר ולא משהו חיצוני כמו נפל הבית. דהנה במהרש"ל (שו"ת סי' לח) דן במחלוקת הראשונים הנ"ל, ומבאר שנחלקו אם משווים שכירות למקח זה, שמה שנפסק בשו"ע וכן היא שיטת רש"י והרא"ש היא כשם שלא מבטלים מקח בגין הדברים הנולדים בהמשך, כך גם אין לבטל שכירות מחמת דברים הנולדים. אבל שיטת התוס' והמרדכי שחולקים וסוברים ששכירות אינו כמקח, שזה מתבטל רק באומדנא דמוכח שבלבו ובלב כל אדם, אלא השכירות מתבטלת בכל אומדנא. אבל לא נתבאר בדבריו טעם החילוק בין מקח לשכירות.

קושיית תוס' שכל מקח שהתקלקל יתבטל המקח מחמת אומדנא

הקשו התוספת (ב"ק קי: ד"ה דאדעתא) על דברי הגמ' דס"ל לר' אלעזר בן עזריה, בנתארמלה מן האירוסין שאינה גובה תוספת כתובתה, רק מנה ומאתים, שלא כתב לה אלא ע"מ לכונסה. ומקשה תוס' דכל אדם שקונה דבר מחבירו ונתקלקל יבטל המקח דאדעתא דהכי לא קנה, וכן הקשו (כתובות מז: ד"ה שלא) שכל אדם הלוקח פרה מחבירו ונטרפה או מתה אנן סהדי שלא על מנת כן לקחה. ומתרץ התוס' שיש אנן סהדי שבאותו ספק היה רוצה להיכנס, היינו שהתוס' סברו שהקונה פרה מחבירו יתכן שהיה קונה גם באופן שיכול שיהי' לו הפסק והבהמה תיטרף. אבל להלן כתבו תוס' תירוץ אחר וז"ל דלא דמי ללוקח חפץ ואירע בו אונס, דלא אמרי דאדעתא דהכא לא קנה ומבטל המקח, דאינו תלוי בדעת הקונה לבדו, דהא איכא נמי דעת מקנה שלא היה מקנה לו לדעתו אם לא יפרש.

מבואר בדבריו שבאופן שאם הי' הלוקח מפרש קודם תנאי מפורש, וודאי שגם המוכר לא היה מתרצה למכור לו באופן כזה שיהי' עליו אחריות אם יאנס החפץ, ובוודאי אומדנא כזו אינו עושה תנאי במקח, ולפי"ז צריך לפרש הסוגיא בקידושין שהיה ברור ללוקח שהמקח תלוי בענין זה שהרי המוכר פירש זאת, ונחשב שהתנה, וכן בדבר הברור מאד הוה גם כאילו פירש דבריו.

אמנם בדבר שהוא ספק אם יארע אונס במקח, בזה כל שלא התנה אינו נחשב כתנאי במקח, שאולי דעת המוכר היתה שהלוקח הדבר גם אדעתא שזה יאנס. וכן באופן שהמוכר לא התנה ואפשר לומר שהלוקח הסכים למקח על דעת שאם יארע הפסד למוכר, הרי שהמוכר לקח על עצמו דבר זה ובכזה אופן אי אפשר לבטל מקח ברור מחמת הספק.

ביאור הנודע ביהודה בשיטת התוספת

ויש בהבנת תירוץ התוספת כמה מהלכים באחרונים, אך מחמת קוצר היריעה נכתוב את היסוד הכללי שלא הולכים בתר אומדנא בדבר שתלוי בשני צדדים, ומחדש הנודע ביהודה (מהדו"ק יור"ד סי' סט) דכל מאי דסובר התוס' שלא אזלינן בתר אומדנא בדבר התלוי בשני צדדים, זה רק לגבי קנין שכבר נעשה כגון מוכר פרה ונטרפה, אבל לבטל התחייבות בזה אזלינן בתר אומדנא אף דתלוי בדעת שניהם, כמו לבטל השידוך שהמירה אחות המשודכת, או להיפטר מחיוב הנדן שמתה אשתו. היינו שמבואר בדבריו שיש לחלק בין קנין שכבר נעשה ונגמר שאינו מתבטל מחמת אומדנא, לקנין שעדיין לא נעשה רק שהתחייב לעשותו, שבזה הדין שמתבטל בכל אומדנא.

המבואר מדבריו שיש ג' חילוקים בדבר, דבר שהוא אומדנא שאינו רוצה להיכנס באותו ספק כלל אפילו תלוי בשניהם דהיינו שזה דבר שמחייב את הצדדים בין בהתחייבות או מקח, בזה הולכים אחרי אומדנא של אחד בשביל לבטל מעשה שכבר נעשה כמו מקח. ובדבר שיש סברא לומר שהיה מכניס את עצמו בספק, אף שיש ג"כ אומדנא שאם היה יודע בוודאי שיארע כזה דבר לא הי' עושה. ואם הדבר תלוי בדעת שניהם, אי אפשר לבטל את הדבר כמו המוכר פרה ונמצאת טריפה וכדומה. אבל באופן שהדבר תלוי בדעת אחד, כגון שמתחייב ליתן מדעתו, בזה אזלינן בתר אומדנא.

ולפי חילוקו השני של הנודע ביהודה מבואר שדבר שיש סברא לומר שהי' מכניס את עצמו לספק זה אין לבטלו, ולפי"ז נידון נפל ביתו של משכיר זה בגדר חילוק זה, שלא מבטלים השכירות על כך, היינו אפילו שברור שאם היה יודע מראש שכך יקרה לא היה משכיר, אבל מכל מקום מאחר שבשעת השכירות ששניהם נתחייבו כל אחד לשני זה לשכור וזה להשכיר, זאת אומרת שהם הכניסו את עצמם לספק וסמכו שלא יקרה כלום, בזה הדין שאין אחד יכול לבטלו, שהרי גם המשכיר לא רוצה שהשוכר יבטל באופן שיהי' לו הפסדים.

שיטת הרמ"א במשכיר ונודע שהשוכר יש לו חולי המדבק

הרמ"א (שו"ת סי' כ, הובא בש"ך סי' שיב סק"ב, ובנתיבות ביאורים סק"א) דן בנידון שוכר שחלה בחולי המדבק והמשכיר טוען שאדעתא דהכא לא השכיר, מפני שחושש להדבק במחלה. ומאריך שם ביסוד שלאחר חלות הקנין שכירות לא מועיל טענת אונס, ודין זה הוא כ"ש מנפל בית המשכיר, שאינו יכול להוציא השוכר בתוך זמן השכירות וכ"ש בחולי.

המבואר מדבריו שעצם הדבר שהמשכיר אין לו היכן לדור והוא בחוץ והשוכר בפנים שזה נחשב אונס גדול, אפ"ה הדין שהאונס לא מבטל השכירות כיון שנגמר הקנין.

ובנתיבות (שם ביאורים סק"ג) כתב שאף בהפסד השכירות כגון שנתקלקל הבית אינו יכול להוציא השוכר, אמנם מביא מהמרדכי שבמקום שלמשכיר יש הפסד רב וגם אין לו בית דירה לעולם שבכה"ג יכול להוציא המשכיר, וגם ע"ז צ"ע מניין לו זה.

והערוך השולחן (שם ס"ג) הביא שיטת הרמ"א ומקורו מהירושלמי, ורוצה לדחות הראיה מהירושלמי, והביא שיש מהגדולים שגמגמו בדין זה, ומבאר שיטת הרמ"א שסובר שאפילו בנפל ביתו של משכיר אינו יכול להוציאו, אבל מ"מ היכן שיש הפסד גדול מוצאים אותו, שיש אומדנא שלא השכירו ע"מ כן, ולא גרע מכל האומדנות.

ולכן מסיק שם שאם הסיבה היתה בעת שהשכירו ודאי אומדנא גדולה היא וזה נחשב כשכירות בטעות שגם במכר היה מתבטל באופן שהי' כזה גילוי דעת, אבל אם הסיבה נוצרה אח"כ הדין שאינו יכול להוציאו.

הדינים העולים

לכאורה לפי מה שנכתב זה מחלוקת הפוסקים האם בכהאי גוונא שיש אונס לאחר תחילת השכירות יכול לבטל השכירות, ויש הרבה להאריך ולדון האם השאלה במאמר דומה לסוגיות אלו, שהרי יש סברא לחלק שרק בנפל הבית ובחולי המדבק זה אונס בגוף הבית, משא"כ בנידון כאן זה אונס מחמת המושכר. וכן האם זה נחשב סיבה שנוצרה אח"כ, שהרי במקום זה אף פעם לא היתה אכיפה מהעירייה על עניני שימוש חורג, או שכיון שזה חוק שקיים רק במציאות לא היתה אכיפה, אך היו צריכים לחשוש מזה. אך יש לפעמים ששונה התקנות של שימוש חורג לאחר חלות השכירות, או ששונה סוג העסק, ולכן בשביל להכריע למעשה יש צורך בשיקול הדעת, לאחר ששומעים את כל פרטי הענין מהצדדים.

המלצה למעשה

ע"מ להימנע מכאלה מקרים של אונס, שזה יגרום לדין ודברים בין המשכיר והשוכר. לכן מומלץ לסכם ולכתוב הכל במפורש בחוזה, שבמקרי אונס או אי הסכמת הרשויות להפעלת העסק מכל סיבה שהוא, מי האחראי לכך, ומי נושא בתשלומים ובקנסות. ובעת שעולים דברים אלו בין הצדדים ומסכמים הכל מראש, וחושבים על כל האפשרויות היכולות להיות. ממילא נחסך עגמת נפש מרובה לצדדים, ועל כן מומלץ להתייעץ עם דיין מומחה טרם כתיבת החוזה.

מתוך "תורת המשפט"