חובת הודעה מראש על סיום תקופת השכירות בשכירות בית

נכס שנשכר להרבה שנים, כפי שמצוי בנכסים של עסקים ומסחר, שנשכריםלתקופות ארוכות גם מפני רגילות הלקוחות, וגם מפני שכך נוצר מוניטין לעסק, ובאמצעתקופת השכירות העירייה החליטה להוציא את העסק בטענה שהיתר הבניה ניתן למגוריםבלבד, ולא לשימוש חורג [מבחינת רשויות התכנון והרשות המקומית-עירייה, הפיכת דירתמגורים לבית עסק היא פעולה הדורשת קבלת היתר לשימוש חורג לחוק התכנון והבנייה,ומבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, אין אפשרות להפעיל את העסק או המשרד בנכס הפרטי.במהלך השנים נוספו תיקונים רבים לסעיפי החוק המתייחסים באופן ספציפי לסוג העיסוקוהמגבלות השונות ביחס לייעוד הנכס, וכל עירייה והתקנות שלה מה נחשב שימוש חורג].פנתה העירייה אל בעל הנכס ודרשה ממנו לפנות את השוכר, וכן הטילה עליו קנסותעל העבר, וכן עבור כל יום שלא מפנים את העסק.

וממילא המשכיר תובע מהשוכר שיפנה את הנכס תוך זמן השכירות, אך השוכרטוען שכיון ששכר את הנכס למספר שנים והיה ברור שזה לשימוש העסק המסויים שבו עסק,ממילא זה קניינו והזכות שלו להשאר כל זמן השכירות, ועל המשכיר לספוג את הקנסות.מאידך המשכיר טוען שבזמן שהשכירו את הנכס לא היתה אכיפה על כך [או שהשתנה התקנותבעירייה], ולכן הסכים להשכיר את הנכס להפעלת עסק, וכעת שהתחדשה האכיפה על כך, הואטוען שעל דעת זאת לא הסכים להשכיר, ולפיכך תובע פינוי המושכר. הדין עם מי.

מקורהדין באופן שנוצר מום אחרי תחילת השכירות

בגמרא בבא מציעא (קא:) פשיטא נפל לה ביתא [דהיינושנפל ביתו של משכיר] אמר ליה לא עדיפת מינאי [ומוציא השוכר מהבית ששכר].

ונחלקו רש"י ותוס' בביאור הסוגיא שיטתרש"י (ד"ה לא) שבתוך זמן השכירות אין המשכיר רשאי להוציא את השוכר אףשנפל ביתו ועליו לשכור לעצמו בית אחר, ולא נאמר שאומר לו לא עדיפת מנאי, רק באופןשלא קבעו זמן לשכירות, ולעניין זמן ההודעה שחייב משכיר להודיע לשוכר שלושים יום{כפי שמבואר בהרחבה במאמר "חובת הודעה מראש על סיום תקופת שכירות בית"} קודםשעומד להוציאו.

והתוספת (שם קב: ד"ה בחזקת) מבואר שם בשוכרשטוען פרעתי תוך זמן השכירות, שאינו נאמן, ולמדוה ממתני' (בכורות פ"חמ"ו) שאבי הבן אינו נאמן לומר שפרע את החוב לכהן, לפני ל' יום מלידתו שאזיוצא מחשש נפל. והקשו בתוס' לשיטת אביי (ב"ב ה:) שהלוה נאמן בטענת פרעתי תוךזמנו. ומתרץ וז"ל להכי הוי בחזקת שלא נפדה, לפי שירא שימות הבן או יתעכלוהמעות תוך שלושים דאין בנו פדוי כדאמר רבא (בכורות מט.), ושוכר נמי ירא להקדיםהשכר, פן יפול הבית או יפול ביתו של משכיר עצמו ויוציאנו, דאמר ליה לא עדיפת מנאיכדאמרינן לעיל (קא:).

המבואר מדברי התוס' שגם בתוך זמן השכירות יכולהמשכיר לומר לשוכר לא עדיפת מנאי, ויכול להוציאו אם נפל בית המשכיר, וכן מבוארבמרדכי (רמז שפב-ג), וכן נקט המהרש"ל (סי' לח).

שיטתהרא"ש והמרדכי

שיטת הרא"ש (ב"מ פ"ח סי' כד) כדעתרש"י, וכן נפסק בשו"ע (סי' שיב ס"א) המשכיר לחברו בית או חצר אומרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו אפילו נפל ביתו שלמשכיר, שאין לו מקום לדור בו. ונראה להלכה שכיון שהשו"ע פוסק כמו שיטתרש"י והרא"ש, ושיטת המרדכי והתוס' לא הובאה בנו"כ, וממילא איןהמשכיר יכול לטעון קים לי כשיטת התוס' והמרדכי.

היוצא להלכה באופן שמכר נכס ומחמת סיבה שנולדהאחרי שהתחילו את השכירות רוצה המשכיר לבטל את השכירות, אפילו במקום שיש אומדנאברורה שאם המשכיר הי' יודע מראש שאם הי' יודע שיהי' כזה מצב לא היה נכנס לעיסקאזו, הדין שאין השכירות מתבטלת, וכדין של מקח שלא מתבטל מחמת סיבה שנולדה לאחד מהצדדיםאחרי המכר, אפי' שיש אומדנא שאם המוכר הי' יודע שיהי' אצלו דבר זה לא הי' מבצע אתהעיסקא, אפילו הכי לא מתבטל המקח.

באופןשההיזק למשכיר נגרם מעצם השכירות

למרות מה שנכתב לעיל, אפשר לומר שהמשכיר יכוללבטל השכירות בטענת אומדנא דמוכח שעל דעת שיזיקו השוכר על ידי השכירות עצמה לאהשכיר לו, שהרי טענת האונס הוא מחמת המושכר ולא משהו חיצוני כמו נפל הבית. דהנהבמהרש"ל (שו"ת סי' לח) דן במחלוקת הראשונים הנ"ל, ומבאר שנחלקו אםמשווים שכירות למקח זה, שמה שנפסק בשו"ע וכן היא שיטת רש"י והרא"שהיא כשם שלא מבטלים מקח בגין הדברים הנולדים בהמשך, כך גם אין לבטל שכירות מחמתדברים הנולדים. אבל שיטת התוס' והמרדכי שחולקים וסוברים ששכירות אינו כמקח, שזהמתבטל רק באומדנא דמוכח שבלבו ובלב כל אדם, אלא השכירותמתבטלת בכל אומדנא. אבל לא נתבאר בדבריו טעם החילוק בין מקח לשכירות.

קושייתתוס' שכל מקח שהתקלקל יתבטל המקח מחמת אומדנא

הקשו התוספת (ב"ק קי: ד"הדאדעתא) על דברי הגמ' דס"ל לר' אלעזר בן עזריה, בנתארמלה מן האירוסין שאינהגובה תוספת כתובתה, רק מנה ומאתים, שלא כתב לה אלא ע"מ לכונסה. ומקשה תוס' דכלאדם שקונה דבר מחבירו ונתקלקל יבטל המקח דאדעתא דהכי לא קנה, וכן הקשו (כתובות מז:ד"ה שלא) שכל אדם הלוקח פרה מחבירו ונטרפה או מתה אנן סהדי שלא על מנת כןלקחה. ומתרץ התוס' שיש אנן סהדי שבאותו ספק היה רוצה להיכנס, היינו שהתוס' סברושהקונה פרה מחבירו יתכן שהיה קונה גם באופן שיכול שיהי' לו הפסק והבהמה תיטרף. אבללהלן כתבו תוס' תירוץ אחר וז"ל דלא דמי ללוקח חפץ ואירע בו אונס, דלא אמרידאדעתא דהכא לא קנה ומבטל המקח, דאינו תלוי בדעת הקונה לבדו, דהא איכא נמי דעתמקנה שלא היה מקנה לו לדעתו אם לא יפרש.

מבואר בדבריו שבאופן שאם הי' הלוקחמפרש קודם תנאי מפורש, וודאי שגם המוכר לא היה מתרצה למכור לו באופן כזה שיהי'עליו אחריות אם יאנס החפץ, ובוודאי אומדנא כזו אינו עושה תנאי במקח, ולפי"זצריך לפרש הסוגיא בקידושין שהיה ברור ללוקח שהמקח תלוי בענין זה שהרי המוכר פירש זאת,ונחשב שהתנה, וכן בדבר הברור מאד הוה גם כאילו פירש דבריו.

אמנם בדבר שהוא ספק אם יארע אונס במקח,בזה כל שלא התנה אינו נחשב כתנאי במקח, שאולי דעת המוכר היתה שהלוקח הדבר גם אדעתאשזה יאנס. וכן באופן שהמוכר לא התנה ואפשר לומר שהלוקח הסכים למקח על דעת שאם יארעהפסד למוכר, הרי שהמוכר לקח על עצמו דבר זה ובכזה אופן אי אפשר לבטל מקח ברור מחמתהספק.

ביאורהנודע ביהודה בשיטת התוספת

ויש בהבנת תירוץ התוספת כמה מהלכיםבאחרונים, אך מחמת קוצר היריעה נכתוב את היסוד הכללי שלא הולכים בתר אומדנא בדברשתלוי בשני צדדים, ומחדש הנודע ביהודה (מהדו"ק יור"ד סי' סט) דכל מאידסובר התוס' שלא אזלינן בתר אומדנא בדבר התלוי בשני צדדים, זה רק לגבי קנין שכברנעשה כגון מוכר פרה ונטרפה, אבל לבטל התחייבות בזה אזלינן בתר אומדנא אף דתלויבדעת שניהם, כמו לבטל השידוך שהמירה אחות המשודכת, או להיפטר מחיוב הנדן שמתה אשתו.היינו שמבואר בדבריו שיש לחלק בין קנין שכבר נעשה ונגמר שאינו מתבטל מחמת אומדנא,לקנין שעדיין לא נעשה רק שהתחייב לעשותו, שבזה הדין שמתבטל בכל אומדנא.

המבואר מדבריו שיש ג' חילוקים בדבר,דבר שהוא אומדנא שאינו רוצה להיכנס באותו ספק כלל אפילו תלוי בשניהם דהיינו שזהדבר שמחייב את הצדדים בין בהתחייבות או מקח, בזה הולכים אחרי אומדנא של אחד בשביללבטל מעשה שכבר נעשה כמו מקח. ובדבר שיש סברא לומר שהיה מכניס את עצמו בספק, אףשיש ג"כ אומדנא שאם היה יודע בוודאי שיארע כזה דבר לא הי' עושה. ואם הדברתלוי בדעת שניהם, אי אפשר לבטל את הדבר כמו המוכר פרה ונמצאת טריפה וכדומה. אבלבאופן שהדבר תלוי בדעת אחד, כגון שמתחייב ליתן מדעתו, בזה אזלינן בתר אומדנא.

ולפי חילוקו השני של הנודע ביהודהמבואר שדבר שיש סברא לומר שהי' מכניס את עצמו לספק זה אין לבטלו, ולפי"זנידון נפל ביתו של משכיר זה בגדר חילוק זה, שלא מבטלים השכירות על כך, היינו אפילושברור שאם היה יודע מראש שכך יקרה לא היה משכיר, אבל מכל מקום מאחר שבשעת השכירותששניהם נתחייבו כל אחד לשני זה לשכור וזה להשכיר, זאת אומרת שהם הכניסו את עצמםלספק וסמכו שלא יקרה כלום, בזה הדין שאין אחד יכול לבטלו, שהרי גם המשכיר לא רוצהשהשוכר יבטל באופן שיהי' לו הפסדים.

שיטתהרמ"א במשכיר ונודע שהשוכר יש לו חולי המדבק

הרמ"א (שו"ת סי' כ, הובאבש"ך סי' שיב סק"ב, ובנתיבות ביאורים סק"א) דן בנידון שוכר שחלהבחולי המדבק והמשכיר טוען שאדעתא דהכא לא השכיר, מפני שחושש להדבק במחלה. ומאריךשם ביסוד שלאחר חלות הקנין שכירות לא מועיל טענת אונס, ודין זה הוא כ"ש מנפלבית המשכיר, שאינו יכול להוציא השוכר בתוך זמן השכירות וכ"ש בחולי.

המבואר מדבריו שעצם הדבר שהמשכיר איןלו היכן לדור והוא בחוץ והשוכר בפנים שזה נחשב אונס גדול, אפ"ה הדין שהאונסלא מבטל השכירות כיון שנגמר הקנין.

ובנתיבות (שם ביאורים סק"ג) כתבשאף בהפסד השכירות כגון שנתקלקל הבית אינו יכול להוציא השוכר, אמנם מביא מהמרדכישבמקום שלמשכיר יש הפסד רב וגם אין לו בית דירה לעולם שבכה"ג יכול להוציאהמשכיר, וגם ע"ז צ"ע מניין לו זה.

והערוך השולחן (שם ס"ג) הביא שיטתהרמ"א ומקורו מהירושלמי, ורוצה לדחות הראיה מהירושלמי, והביא שיש מהגדוליםשגמגמו בדין זה, ומבאר שיטת הרמ"א שסובר שאפילו בנפל ביתו של משכיר אינו יכוללהוציאו, אבל מ"מ היכן שיש הפסד גדול מוצאים אותו, שיש אומדנא שלא השכירוע"מ כן, ולא גרע מכל האומדנות.

ולכן מסיק שם שאם הסיבה היתה בעתשהשכירו ודאי אומדנא גדולה היא וזה נחשב כשכירות בטעות שגם במכר היה מתבטל באופןשהי' כזה גילוי דעת, אבל אם הסיבה נוצרה אח"כ הדין שאינו יכול להוציאו.

הדיניםהעולים

לכאורה לפי מה שנכתב זה מחלוקת הפוסקיםהאם בכהאי גוונא שיש אונס לאחר תחילת השכירות יכול לבטל השכירות, ויש הרבה להאריךולדון האם השאלה במאמר דומה לסוגיות אלו, שהרי יש סברא לחלק שרק בנפל הבית ובחוליהמדבק זה אונס בגוף הבית, משא"כ בנידון כאן זה אונס מחמת המושכר. וכן האם זהנחשב סיבה שנוצרה אח"כ, שהרי במקום זה אף פעם לא היתה אכיפה מהעירייה עלעניני שימוש חורג, או שכיון שזה חוק שקיים רק במציאות לא היתה אכיפה, אך היוצריכים לחשוש מזה. אך יש לפעמים ששונה התקנות של שימוש חורג לאחר חלות השכירות, אוששונה סוג העסק, ולכן בשביל להכריע למעשה יש צורך בשיקול הדעת, לאחר ששומעים את כלפרטי הענין מהצדדים.

המלצהלמעשה

ע"מ להימנע מכאלה מקרים של אונס,שזה יגרום לדין ודברים בין המשכיר והשוכר. לכן מומלץ לסכם ולכתוב הכל במפורש בחוזה,שבמקרי אונס או אי הסכמת הרשויות להפעלת העסק מכל סיבה שהוא, מי האחראי לכך, ומינושא בתשלומים ובקנסות. ובעת שעולים דברים אלו בין הצדדים ומסכמים הכל מראש,וחושבים על כל האפשרויות היכולות להיות. ממילא נחסך עגמת נפש מרובה לצדדים, ועל כןמומלץ להתייעץ עם דיין מומחה טרם כתיבת החוזה.

מתוך "תורת המשפט"