זכות בניית סוכה בבנין משותף

בחוזים הנערכים כשקונים דירה מקבלן, אשר בדרך כלל מסומן בתשריט הדירה מרפסת לא מקורה, וגם יש סימון מסויים שזה מיועד לסוכה. וכן בדירות התחתונות שהחצר מוצמדת לדירה שבהן בדרך כלל אין סימון של סוכה. יש לדון מה הם זכויותיהם של בעלי דירות אלו לגבי השתמשות לסוכה, כדי שהשכנים העליונים לא יוכלו לפסול את הסוכה.

גדרה של מרפסת סוכה שנקנית מקבלן

הקונה דירה עם מרפסת מקבלן שמסומן בתשריט לא מקורה עם סימון של סוכה, [איני נכנס במאמר זה לאופן שהשכנים בונים לאחר שקנו דירות מהקבלן, שזה נושא למאמר בפני עצמו], הדין בזה ששכן מלמעלה אינו יכול לבנות מעל זה, וכן להוציא מזגן או סורג יותר משלושה טפחים שהדין בזה שזה פוסל את הסוכה, והרי לזה שיש מרפסת יש לו שיעבוד באויר מעל המרפסת שתיהי' פנויה עד רום רקיעא, ומוגדרת כחזקת תשמישין. כפי המבואר בגמ' ובשו"ע (ריש סי' קנג).

צורת הבעלות בבנינים המשותפים

יש להקדים שהבתים המשותפים כיום הוא צורה של שותפות שנועדה ליצור דיור פרטי לקבוצת דיירים כאשר לכל אחד תהיה דירה בבעלותו הפרטית, עם שימוש ציבורי בשטחים משותפים כחדרי מדרגות וכו'.

לכן נקבע שהמגרש ושלד הבנין שזה כל חלק במבנה המשמש את כלל הדיירים כגון השלד, התקרות, הקירות וכדומה, למעט החלקים הפנימיים של הדירות המשמשות את בעלי אותם דירות בלבד, הינם בבעלות המשותפת של כלל בעלי הדירות בבנין כל אחד לפי חלקו היחסי כפי שנקבע בעת הרכישה.

בעלותו הפרטית של כל דייר בדירתו נגזרת מכח חלקו היחסי בבעלות המגרש והמבנה, דהיינו כל רוכש דירה בבית משותף רוכש בעצם חלק בשותפות בבעלות של המגרש והמבנה, ומכח זה הוא מקבל זכות ובעלות פרטית באחת הדירות כפי שנקבע בין הצדדים בהסכם שיתוף שנחתם בינהם או בחוזה המכר מול הקבלן, ויחד עם זאת הוא מקבל גם זכות שימוש באותם חלקים בנכס שעומדות לשימושם המשותף של כלל בעלי דירות. [יש לציין שראיתי חוזים של דירות ששוללים כל זכות ברכוש המשותף שזה נגד חוק המכר, וזה נושא בפני עצמו תוקפו של הסכם זה].

החצירות סביב הבנין נכללים ברכוש המשותף, ועומדות לשימוש מקובל של כלל הדיירים, למעט חצר שהוצמדה לשימושו של אחד מדיירי הבנין, שבזה החצר מרצפתה עד גובה דירתו הינה רכושו פרטי והיא חלק בלתי נפרד מדירתו [יעויין בהרחבה במשכן שלום (הוצאה שלישית, תשפ"א) בקונטרס בגדרי ודיני 'חזקת תשמישין' בבניית סוכה בבנין בית משותף].

חצר שהקבלן הצמידו לדירה

ואציין שיש טעות רווחת בבעלי חצירות שכיון שהם קנו את הדירה הקבלן כתב להם שהחצר מוצמדת לדירה, וממילא הם חושבים שהם יכולים למנוע מעליהם בניה, מחמת שהם רוצים שם שמש או סוכה וכדומה. יש לדעת שהזכות והבעלות שלהם הוא רק עד גובה דירתם, ובענין הזכות והאופן שאפשר להם לבנות, והזכות של השכנים העליונים לבנות, הארכתי בזה במאמרי {"בענין בנית בית כנסת בבניה קלה בחצר פרטית של דירה"} ואין כאן מקומו.

זכות האויר שממול הדירה

מלבד הזכויות המשותפות של כלל בעלי הדירות ברכוש המשותף, ישנם זכויות מגדורות לבעלי דירות מסוימות בחלקים מסוימים ברכוש המשותף, כגון הזכות הקיימת לכל בעלי הדירות באויר הסמוך לחלונות הדירות הפונות לעבר השטח שסביב לבנין, כאשר אור זה מיועד ליצור זרימת אויר ואור לדירות, ובמקרים מסוימים גם ליצור מרחב ראיה, ולבעלי דירות אלו יש זכות מוקנית באויר זה לצורך שימושם הייעודי שנקנתה להם ע"י הקבלן, הגדרת זכות זו היא חזקת חלון, המבוארת בגמרא ובשו"ע (חו"מ סי' קנד) שהיא בכלל חזקת תשמישין.

אסור לשכן העליון להניח דבר הפוסל את המרפסת סוכה

בבניני מגורים של שומרי תורה ומצוות, מוצמד לכל דירה מיקום לבניית הסוכה, כאשר בדרך כלל מוצמדת מרפסת סוכה [ובתשריט הדירה נכתב מרפסת לא מקורה], ובדירות התחתונות מוצמדת חצר שיש לבעל הדירה זכות לבנות שם סוכה כשירה, וברור שהשכן העליון לא יכול לעשות דבר מול האויר שלו באופן שפוסל את הסוכה לתחתון [ובענין הגודל ומיקום הסוכה של בעל החצר, זה נושא שלא נכנס לזה במאמר זה].

האם עשיית סוכה בחצר המשותפת נחשב כחזקת תשמישים

עד כעת עסקנו בזכות שיש לבעלי הדירות מכח הבעלות שלהם וזכויות השכנים, וכעת יש לדון בחצר המשותפת שאדם העושה שם סוכה כמה שנים, האם יש לו חזקת תשמישים.

במשנה (ב"ב כח.) מבואר שאדם המשתמש שלוש שנים בקרקע הידועה לאדם אחר, בלא טענה אינה זוכה בקרקע מחמת השימוש בלבד, רק צריך חזקה שיש עמה טענה שקנה או שניתנה לו הקרקע במתנה, ואז מה שהחזיק בה ג' שנים הוי ראיה שקנה קרקע זו.

ונחלקו הראשונים לענין חזקת תשמישין וחזקת נזיקין, כגון ששכן יש לו חזקה לעשות שימוש או נזק מסויים בחציר שכינו, האם גם הוא צריך חזקה של שלוש שנים וגם טענה שקנה או קבל במתנה.

שיטת הרמב"ם (פ"ח מהל' שכנים ה"א) שבחזקת תשמישים אין צורך לא בחזקת שלוש שנים ולא בטענה, אלא אם הניזק ראה ושתק זכה מיד. אולם שיטת הרשב"ם (ב"ב נט. ד"ה הזיז) וכן נפסק בטור (סי' קנג) שצריך טענה שקנה או ניתן לו במתנה, אבל בשתיקה לבד או בחזקת ג' שנים בלא טענה אין לו זכות תשמיש בקרקע. והמחבר (שם ס"ב) פסק כשיטת הרמב"ם, והרמ"א הביא את דעת הטור.

בגמרא (ב"ב ו:) אמר רבינא האי כשורא דמטללתא, עד תלתין יומין לא הוי חזקה, ואי סוכה דמצוה היא עד שבעה יומין לא הוי חזקה, בתר שבעה יומין הוי חזקה, ואי חבריה בטינא לאלתר חזקה. פירוש הגמרא: כאשר יש שתי חצירות וביניהם קיר משותף ובעל חצר אחת סמך על הקיר קורה שנועדה להחזיק את הסכך, וטוען שיש לו חזקה לשימוש הכותל לאחר שלושים יום חזקתו חזקה.

המבואר שאם קורה זו, לשם מצות סוכה אז עד שבעה יומין לא הוי חזקה, אבל אם הסוכה עמדה כך בלי מחאה יותר משבעה ימים הוי חזקה, ובתוס' (ד"ה עד) כתב לאו דווקא שבעה שהרי בשמיני עצרת לא יכול לסתור, אולם התוספת ישנים בשם רשב"ם שפירש ששבעה ימים אלו היינו שבעה ימים לאחר החג.

והטעם לכך שאין חזקה לסוכה של מצוה תוך שבעה ימים, הוא מחמת שאדם נותן רשות לשכנו לעשות סוכה מבלי לתת לו רשות קבועה, וזה תשמיש לסוכות זה צורך ארעי. והרי החזקה מבוסס על שתיקה במקום שהיה ראוי למחות, לכן ששותפים אינם מקפידים, השתיקה שלהם לא מוכיחה כלום, ולפי זה יוצא לכאורה בסוכה ששכנים לא מקפידים אין בזה חזקה.

האם בניית סוכה בחצר המוצמדת לדירה נחשבת כחזקת תשמישים

ויש לדון בדבר מצוי שדירה שמוצמדת לזה חצר, בעל הדירה עושה סוכה על כל חצירו, או לחילופין שעושה במקום מסויים, והשכנים העליונים מעונינים לבנות מעליו וממילא סוכתו תיהי' קטנה יותר, או שיצטרך לעשות במקום אחר. האם כיון שעושה כן כמה שנים, יש לו חזקה.

הרשב"א (שו"ת ח"ג סי' קנו) דן במי שהי' לו חדר לאוצר שהיו בו מתחלה קנקנים של יין ושל שמן, וכן עתיד לאצור שם יין ושמן, וכתב שכיון שנהוג שם שבאוצרות של יין יהיו חלונות בשביל אויר כדי לקרר היין, ומניעת האויר מפסיד היין, הדין שצריך להרחיק כל שקדם האוצר, וכן נפסק ברמ"א (חו"מ סי' קנד סכ"ה).

הקצה"ח (סק"ט) נתקשה בעיקר הדין של מניעת האויר שלכאורה זה דומה למה שנפסק בשו"ע (חו"מ סי' קנה סי"ג-יד) בענין שיש מניעת דוושא שזה זכות שיש לאדם שהולכים ליד הקרקע זה מתחזק, והרמ"א כתב שזה דווקא שקנו מן המלך, אבל בלי זה אין יכול לשעבד קרקע חבירו לדוושא [ועיין בקצוה"ח (שם) שמתקשה בשיעבוד זה, ולכן נראה לו לפסוק כרמ"א].

זכותו של בעל מתקן לייבוש בגדים לגבי השמש

המהר"א ששון (שו"ת תורת אמת סי' קצב, הובא בש"ך סי' קנד ס"ק כו) כתב שמדין זה למד שהוא הדין מקום המיוחד לייבוש בגדים שצריך לקרני שמש הנקרא "אישטיראדור" שיש להרחיק עד שיכנס קרני השמש. אך מפקפק בזה שיש לומר שבאוצר שאין אויר נחשב ממש כמזיק, מה שאין כן בקולטי שמש שאין בזה היזק ממש, רק יצטרך להמתין יותר זמן, אבל מסיק וכן הביא מחכם אחד והוא המהרש"ך (ח"א סי' צה) שמסקנתו שחייב להרחיק מהכותל, ועיקר ראייתו הוא מדברי האגודה (הובא בסי' קנד סכ"א) שחלונות בית הכנסת כיון שצריך לאור גדול יש להרחיק יותר.

והבית דוד (שו"ת חו"מ סי' עה) כתב שזה שייך רק במקום במיוחד לייבוש בגדים שבלא שמש מתבטל התשמיש, ואין לו מציאות כלל, אבל בית המיוחד לדירה אינו מחזיק בבעלות לקרני שמש, כיון שאם אין נכנס שמש לבית אין מתבטל הבית, משא"כ במה שמיוחד לייבוש בגדים, אם עשה מעשה ביתדות וכו' המורים שהמקום מיוחד לייבוש בגדים, בזה שייך לומר שהחזיק לקרני שמש.

ומהפוסקים הנ"ל נראה שיש לדון האם חזקת תשמישים שמשתמש במציאות אצלו, אבל צריך אור או שמש שבזה עצמו לא עושה שום פעולה, האם זה נחשב כחזקת תשמישים.

שיטת דייני זמנינו בענין חזקת תשמישים בחצר

ראיתי במאמרו של הגאון רבי נפתלי נוסבוים שליט"א (אוצר המשפט ח"א) שבאופן שאחד מהשכנים בנה סוכה בחצר השותפים הרי זהו דבר שאין דרך השכנים להקפיד עליו, כל זמן שלא עשה שינוי בחצר עצמו לעשות בזה משהו קבוע, ולכן הבונה סוכה אין לו בזה כלל חזקה, וגם לאחר שלש שנים יכולים שכנים אחרים לטעון כנגדו שזכותם לבנות סוכתם במקום זה, ויצטרכו להגיע בינהם להסדר.

אמנם אם אותו דייר עשה דבר קבוע במקום, שזה מראה שכוונתו לעשות שם שימוש קבוע, ודאי שעל דבר זה מקפידים השותפים, ואם עשה כן ולא מיחו בידו, החזיק לעשות סוכה במקום זה מיד בפעם הראשונה כיון שעשה דבר קבוע.

וכן מבואר במאמרו של הגאון רבי שלום מרדכי סגל שליט"א (אוצר המשפט ח"א) שבאופן שבונה ברכוש המשותף ועושה שימוש חריג בזה יש מקום לדון שתהיה לו חזקה. אבל הבונה סוכה בחצירו הפרטית, הוא אינו עושה שום שימוש באויר שמעליו, ולכן לכאורה אין לו חזקה.

ואף שיש דין שהסוכה צריכה להיות תחת כיפת השמים מכל מקום הבונה סוכה אינו עושה שימוש בכיפת השמים, שהרי אין דין שסוכה חייבת להיות תחת כיפת השמים, אלא שאם יש בית או סוכה מעליה הסוכה נפסלת, ולכאורה נראה ששימוש זה גרוע מחזקת חלון ואינו חזקה, וממילא יוכל השכן מלמעלה לטעון שכיון שיש לבעל החצר אפשרות לבנות סוכה במקום אחר בחצר, אינו יכול לעכב עליו.

המלצה למעשה

מרפסת מקורית שנקנתה מהקבלן אם מסומן בתשריט הדירה כסוכה, אין אפשרות לאף שכן מהבנין לפסול הסוכה. אבל לגבי חצר שהוצמד לדירה כיון שבדרך כלל לא מסומן בתשריט סוכה [שהרי בדרך כלל זה שטח גדול], וצריך שיהי' לו אפשרות לסוכה, [ובענין הגודל זה נושא בפני עצמו]. וגם אם בנה שם סוכה כמה שנים, לפי דייני זמנינו אין בזה חזקה על מקום הסוכה וגודלה [כפי שמבואר במאמר]. ולכן ההמלצה שמתכננים בניה ורוצים לתכנן מרפסות וסוכות, לפעמים אנשים בונים ע"ח שטח המרפסת סוכה המקורית, ומחשבנים סוכה במקום אחר, ובסוף שכן אחר מעונין לבנות על שטח זה. לכן מומלץ כשמתכננים בניה שעל כל השכנים שיש להם זכויות בבנין זה, להגיע להסכמה ברורה וחתומה לפי כל כללי הקנין {שהארכתי במאמרים הקודמים} בענין מיקום הסוכות.

מתוך מאמרי "תורת המשפט"